Договор с управляющей компанией в многоквартирном доме как заключить: . . 162 . 1. ? 2. , ?

Содержание

Памятка о порядке заключения договора управления МКД

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Можно выделить основные этапы заключения договора: подготовка проекта, предварительное согласование и обсуждение существенных условий договора членами Совета МКД и управляющей компанией, ознакомление с проектом собственников помещений, подготовка окончательного варианта договора, проведение общего собрания собственников по утверждению условий договоров управления и подписание индивидуальных договоров.

На общем собрании собственников помещений решается такие важные вопросы как: срок действия договора (от 1 до 5 лет), права и обязанности сторон, порядок оплаты услуг, порядок оформления актов выполненных работ, сроки и порядок представления годового отчета управляющей компании.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания, копия которого должна быть представлена в управляющую компанию.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме. 1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

КонсультантПлюс: примечание.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.5. Договор управления многоквартирным домом заключается:1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Оформление коллективного договора с управляющей компанией

Пункт 4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ относит выбор способа управления многоквартирным домом к исключительной компетенции общего собрания собственников.

Часть 3 ст. 161 ЖК РФ устанавливает правомочие общего собственников многоквартирным домом выбрать и изменить способ управления в любое время на основании его решения.

Одним из способов управления является управление управляющей организацией.

В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Договор может быть составлен в письменной или в электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Обратите внимание, что несмотря на подписание единого договора управления, каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Оговорка о том, что стороной договора выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов, сделана еще в 2011 году (ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ).

С самой первой редакции ЖК РФ было предусмотрено, что договор заключается на условиях, определенных в решении общего собрания собственников.

Важно, что всегда условия договора управления были для всех собственников одинаковыми, нельзя было отдельному гражданину внести собственные коррективы в текст договора (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Эта норма также не измена с момента первой публикации ЖК РФ.

В вашей ситуации управляющая организация лукавит, пытаясь заставить граждан принять решения, не основанные на положениях закона.

Можно предположить, что срок договора управления заканчивается, а управляющая организация пытается навязать собственникам договор в новой редакции.

Никакого обязательного требования о перезаключении договора закон не содержит.

Рекомендуем уточнить срок действия существующего договора управления. Если он истекает, стоит рассмотреть возможность заключения нового договора управления, но при этом его необходимо проработать, чтобы собственники, опираяясь на него, могли защитить свои права.

Договор с временной управляющей компанией начнёт действовать автоматически

Фото: АГН Москва

В законодательстве предлагается определить начало действия договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений. На пленарном заседании Совета Федерации 16 декабря одобрен соответствующий закон.

Поправки внесены Правительством в Жилищный кодекс. Договор с жителями домов сможет считаться заключённым с момента назначения местными властями временной управляющей компании.

Сегодня временную управляющую компанию в многоквартирных домах, жильцы которых не определились со способом управления или не выбрали управляющую организацию самостоятельно, могут назначить органы местного самоуправления на срок до одного года. Порядок принятия такого решения регулируется Правительством Российской Федерации.

Однако собственники помещений в многоквартирном доме, не определившие управляющую организацию, по разным причинам могут не заключить договор с назначенной им компанией. В связи с этим, кабмин предлагает считать такой договор заключённым с того дня, когда муниципалитет примет решение об определении управляющей организации.

При этом орган местного самоуправления должен будет письменно уведомить всех собственников квартир о принятии решения и об условиях договора управления этим домом в течение пяти рабочих дней. Данный подход предотвратит проблемы с содержанием дома и предоставлением коммунальных услуг, считают авторы инициативы.

«Правовыми последствиями принятия федерального закона станет стабилизация управления многоквартирными домами управляющими организациями, осуществляющими свою деятельность на основании решения органов местного самоуправления», — отметил член Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Вадим Харлов.

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в августе.

Официальный интернет-портал Администрации Томской области — Ошибка

array ( 'code' => 404 'type' => 'CHttpException' 'errorCode' => 0 'message' => '' 'file' => '/var/www/production/protected/modules/pages/controllers/FrontController.php' 'line' => 30 'trace' => '#0 [internal function]: FrontController->actionIndex(\'otveti-na-chast...\') #1 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4189): ReflectionMethod->invokeArgs(Object(FrontController), Array) #2 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4206): CAction->runWithParamsInternal(Object(FrontController), Object(ReflectionMethod), Array) #3 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3720): CInlineAction->runWithParams(Array) #4 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7049): CController->runAction(Object(CInlineAction)) #5 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7058): CFilterChain->run() #6 /var/www/production/protected/modules/rights/components/RController.php(36): CFilter->filter(Object(CFilterChain)) #7 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7091): RController->filterRights(Object(CFilterChain)) #8 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7046): CInlineFilter->filter(Object(CFilterChain)) #9 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3710): CFilterChain->run() #10 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3695): CController->runActionWithFilters(Object(CInlineAction), Array) #11 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1799): CController->run(\'\') #12 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1719): CWebApplication->runController(\'pages/front\') #13 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1236): CWebApplication->processRequest() #14 /var/www/production/public/index.php(72): CApplication->run() #15 {main}' 'traces' => array ( 0 => array ( 'function' => 'actionIndex' 'class' => 'FrontController' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => 'otveti-na-chasto-zadavaemie-voprosi' ) 'file' => 'unknown' 'line' => 0 ) 1 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 4189 'function' => 'invokeArgs' 'class' => 'ReflectionMethod' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => FrontController#1 ( [layout] => '//layouts/main' [breadcrumbs] => array() [pageTitle] => null [mainPage] => false [navigationItemId] => null [portalId] => 1 [portalName] => 'Администрация Томской области' [Controller:_assetsBase] => null [contact] => Contact#2 ( [BaseActiveRecord:_beforeSaveLogId] => null [*:disablePortalCriteria] => false [CActiveRecord:_new] => false [CActiveRecord:_attributes] => array ( 'id' => 1 'portal_id' => 1 'alias' => 'footer' 'address' => '634050, г.Томск, пл. Ленина, 6' 'photo' => null 'driving_directions' => '' 'description' => '' 'executive_id' => 79 'is_deleted' => 0 ) [CActiveRecord:_related] => array() [CActiveRecord:_c] => null [CActiveRecord:_pk] => 1 [CActiveRecord:_alias] => 't' [CModel:_errors] => array() [CModel:_validators] => null [CModel:_scenario] => 'update' [CComponent:_e] => array ( 'onbeforesave' => CList#3 ( [CList:_d] => array ( 0 => array ( 0 => ImageBehavior(...) 1 => 'beforeSave' ) ) [CList:_c] => 1 [CList:_r] => false [CComponent:_e] => null [CComponent:_m] => null ) 'onafterdelete' => CList#4 ( [CList:_d] => array ( 0 => array ( 0 => ImageBehavior(...) 1 => 'afterDelete' ) ) [CList:_c] => 1 [CList:_r] => false [CComponent:_e] => null [CComponent:_m] => null ) ) [CComponent:_m] => array ( 'ImageBehavior' => ImageBehavior#5 ( [fields] => array ( 0 => array ( 'field' => 'photo' 'small' => array(...) 'medium' => array(...) ) ) [module] => 'contact' [ImageBehavior:smallPrefix] => 'small_' [ImageBehavior:mediumPrefix] => 'medium_' [ImageBehavior:largePrefix] => 'large_' [CBehavior:_enabled] => true [CBehavior:_owner] => Contact#2(...) [CComponent:_e] => null [CComponent:_m] => null ) ) ) [user_ip_address] => null [counters] => '28522211' [pageKeywords] => 'Администрация Томской области,Томская область,Томск, портал' [pageDescription] => 'Официальный интернет-портал Администрации Томской области' [menu] => array() [defaultAction] => 'index' [CController:_id] => 'front' [CController:_action] => CInlineAction#6 ( [CAction:_id] => 'index' [CAction:_controller] => FrontController#1(...) [CComponent:_e] => null [CComponent:_m] => null ) [CController:_pageTitle] => null [CController:_cachingStack] => null [CController:_clips] => null [CController:_dynamicOutput] => null [CController:_pageStates] => null [CController:_module] => PagesModule#7 ( [defaultController] => 'front' [layout] => null [controllerNamespace] => null [controllerMap] => array() [CWebModule:_controllerPath] => '/var/www/production/protected/modules/pages/controllers' [CWebModule:_viewPath] => null [CWebModule:_layoutPath] => null [preload] => array() [behaviors] => array() [CModule:_id] => 'pages' [CModule:_parentModule] => null [CModule:_basePath] => '/var/www/production/protected/modules/pages' [CModule:_modulePath] => null [CModule:_params] => null [CModule:_modules] => array() [CModule:_moduleConfig] => array() [CModule:_components] => array() [CModule:_componentConfig] => array() [CComponent:_e] => null [CComponent:_m] => null ) [CBaseController:_widgetStack] => array() [CComponent:_e] => null [CComponent:_m] => null ) 1 => array ( 0 => 'otveti-na-chasto-zadavaemie-voprosi' ) ) ) 2 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 4206 'function' => 'runWithParamsInternal' 'class' => 'CAction' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => FrontController#1(...) 1 => ReflectionMethod#8 ( [name] => 'actionIndex' [class] => 'FrontController' ) 2 => array ( 'url' => 'otveti-na-chasto-zadavaemie-voprosi' ) ) ) 3 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 3720 'function' => 'runWithParams' 'class' => 'CInlineAction' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => array ( 'url' => 'otveti-na-chasto-zadavaemie-voprosi' ) ) ) 4 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 7049 'function' => 'runAction' 'class' => 'CController' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => CInlineAction#6(...) ) ) 5 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 7058 'function' => 'run' 'class' => 'CFilterChain' 'type' => '->' 'args' => array() ) 6 => array ( 'file' => '/var/www/production/protected/modules/rights/components/RController.php' 'line' => 36 'function' => 'filter' 'class' => 'CFilter' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => CFilterChain#9 ( [controller] => FrontController#1(...) [action] => CInlineAction#6(...) [filterIndex] => 1 [CList:_d] => array ( 0 => CInlineFilter#10 ( [name] => 'rights' [CComponent:_e] => null [CComponent:_m] => null ) ) [CList:_c] => 1 [CList:_r] => false [CComponent:_e] => null [CComponent:_m] => null ) ) ) 7 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 7091 'function' => 'filterRights' 'class' => 'RController' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => CFilterChain#9(...) ) ) 8 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 7046 'function' => 'filter' 'class' => 'CInlineFilter' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => CFilterChain#9(...) ) ) 9 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 3710 'function' => 'run' 'class' => 'CFilterChain' 'type' => '->' 'args' => array() ) 10 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 3695 'function' => 'runActionWithFilters' 'class' => 'CController' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => CInlineAction#6(...) 1 => array ( 0 => 'rights' ) ) ) 11 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 1799 'function' => 'run' 'class' => 'CController' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => '' ) ) 12 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 1719 'function' => 'runController' 'class' => 'CWebApplication' 'type' => '->' 'args' => array ( 0 => 'pages/front' ) ) 13 => array ( 'file' => '/var/www/production/yii/framework/yiilite.php' 'line' => 1236 'function' => 'processRequest' 'class' => 'CWebApplication' 'type' => '->' 'args' => array() ) 14 => array ( 'file' => '/var/www/production/public/index.php' 'line' => 72 'function' => 'run' 'class' => 'CApplication' 'type' => '->' 'args' => array() ) ) )

Официальный интернет-портал Администрации Томской области — Ошибка | Администрация Томской области

404

Просим прощения, ведутся технические работы

/var/www/production/protected/modules/pages/controllers/FrontController.php at line 30


#0 [internal function]: FrontController->actionIndex('otveti-na-chast...')
#1 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4189): ReflectionMethod->invokeArgs(Object(FrontController), Array)
#2 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(4206): CAction->runWithParamsInternal(Object(FrontController), Object(ReflectionMethod), Array)
#3 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3720): CInlineAction->runWithParams(Array)
#4 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7049): CController->runAction(Object(CInlineAction))
#5 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7058): CFilterChain->run()
#6 /var/www/production/protected/modules/rights/components/RController.php(36): CFilter->filter(Object(CFilterChain))
#7 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7091): RController->filterRights(Object(CFilterChain))
#8 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(7046): CInlineFilter->filter(Object(CFilterChain))
#9 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3710): CFilterChain->run()
#10 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(3695): CController->runActionWithFilters(Object(CInlineAction), Array)
#11 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1799): CController->run('')
#12 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1719): CWebApplication->runController('pages/front')
#13 /var/www/production/yii/framework/yiilite.php(1236): CWebApplication->processRequest()
#14 /var/www/production/public/index.php(72): CApplication->run()
#15 {main}

Смена одной управляющей организации на другую

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления — управление управляющей организацией — остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.

Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ — истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;

выбор новой управляющей организации;

утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Кроме того по данному вопросу рекомендуем изучить мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.

Договор управления многоквартирным домомАдвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления с управляющей организацией. В случае отказа от добровольного заключения договора управления многоквартирным домом, управляющая компания вправе обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, имеющей лицензию на управление многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом для собственников жилых и нежилых помещений в этом доме вытекает из закона.

Так, в соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положение о заключении договора в обязательном порядке является исключением из общего правила о свободе договора, которое допускается, в том числе, в случаях, предусмотренных законом.

В ситуации с обязанностью по заключению договора управления многоквартирным домом, таким законом является Жилищный кодекс Российской Федерации. Часть 5 статьи 161 ЖК РФ указывает, что орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 этой статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме. Собственники машиномест, которые относятся к имуществу многоквартирного дома так же, как и собственники квартир обязаны заключить договор управления многоквартирным домом.

К обстоятельствам, имеющим юридическое значение для гражданского дела по иску управляющей компании о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом относится установление того, являются ли жилые и нежилые помещения, принадлежащие ответчику, помещениями данного дома.

При этом их целевое назначение (машино-место и т.п.) для решения вопроса об обязании заключения договора управления многоквартирным домом правового значения не имеет.

Какие условия должен содержать договор управления многоквартирным домом:

Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Суд, рассматривая гражданское дело о заключении договора управления, проверяет, соответствуют ли предложенные управляющей компанией условия договора управления многоквартирным домом, задачей которого является в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, требованиям части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Жилищное право

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Расторжение договора с управляющим

Расторгнуть договор с управляющим недвижимостью непросто, но иногда необходимо. Если менеджер не выполняет условия контракта или не управляет арендуемой собственностью в соответствии с вашими стандартами, пора разорвать отношения и двигаться дальше. Перед расторжением любого контракта убедитесь, что вы понимаете условия контракта и свои законные права на прекращение контракта, чтобы вам не угрожало нарушение контракта.

Кроме того, обязательно сосредоточьтесь на цифрах и результатах и не делайте проблему личной.Если управляющий недвижимостью не оправдывает ожиданий, слишком долго заполняя вакансии или слишком медленно отвечая на запросы на техническое обслуживание, вам необходимо разорвать связи и найти кого-то, кто принесет лучшие результаты для ваших инвестиций.

Just Cause

Если руководство нарушает условия контракта, в ваших интересах расторгнуть сделку. Если они подорвали ваше доверие или поставили под угрозу ваших арендаторов или арендуемую собственность, будет трудно чувствовать себя в безопасности, позволяя им управлять вашей собственностью.Однако, в то время как некоторые контракты на управление не требуют объяснения причин для их расторжения, другие позволяют аннулировать их только по указанным причинам.

Если вы попытаетесь расторгнуть договор об управлении недвижимостью без уважительной причины, менеджер может проигнорировать ваш запрос или подать на вас в суд за нарушение договора.

Требуемое уведомление

Для расторжения договора управления недвижимостью необходимо предварительное уведомление. В пункте о расторжении вашего контракта на управление должно быть указано, сколько уведомлений должно быть сделано.Для расторжения большинства контрактов требуется уведомление за 30–90 дней. Если вы находитесь вне этого окна, ваш запрос на расторжение не будет удовлетворен или ваш запрос может считаться нарушением контракта. В этой ситуации вы можете оказаться втянутым в судебный процесс.

Отправьте уведомление о расторжении контракта на управление в письменной форме, а не по электронной почте. Лучше всего отправить уведомление заказным письмом с запрошенной квитанцией о вручении, чтобы у вас была запись о том, что оно было отправлено и что его получил управляющий недвижимостью.Убедитесь, что вы указали дату вступления в силу расторжения контракта.

В зависимости от контракта, вы или текущий управляющий должны сообщить арендаторам, что вы расстались с нынешней управляющей компанией. Это также лучше всего делать в письменной форме. Предоставьте арендаторам информацию о том, кто будет управлять их продвижением вперед, и сообщите им, где будут храниться их залоговые депозиты.

Расходы и оформление документов

Даже если вы предоставите надлежащее уведомление, некоторые положения о расторжении договора включают плату за досрочное расторжение договора.Это может быть всего несколько сотен долларов или столько же, сколько плата за управление до конца контракта.

Удостоверьтесь, что вам предоставлены копии всех договоров аренды, записей о гарантийных депозитах и выписка обо всех доходах и расходах сразу после расторжения договора. Нет причин для отставания более чем на три-четыре дня.

Если вам причитаются средства, подождите один-два месяца, чтобы получить их. Руководители должны убедиться, что у них есть необходимые средства для оплаты всех причитающихся расходов, прежде чем они смогут определить сумму вашей задолженности.

Средства, которые будут вам причитаться, включают ежемесячную арендную плату, любые деньги в резервном фонде и разные доходы, такие как доход от вышки сотовой связи или рекламного щита. Управляющая компания также несет ответственность за перевод гарантийных депозитов арендаторов вам или новой управляющей компании, которую вы используете. Убедитесь, что они зарегистрированы в надлежащем аккаунте в соответствии с законами вашего штата.

6 Основы хорошего договора управления недвижимостью

Когда вы нанимаете управляющего недвижимостью, вам необходимо внимательно изучить его договор управления.Вам необходимо убедиться, что вы понимаете обязанности управляющего недвижимостью, обязанности арендодателя и убедитесь, что вы защищены, если управляющий не выполняет свои обязательства.

Услуги и комиссии

Первая основная часть контракта на управление, которую вы должны понимать, — это то, какие услуги согласился предоставить управляющий недвижимостью, и сколько они будут взимать за эти услуги. Вам необходимо понимать, какие услуги включены в плату за управление, какие услуги могут быть предоставлены за дополнительную плату и какие услуги не будут выполняться ни при каких обстоятельствах.

Плата за управление является наиболее распространенным типом платы, которую взимает управляющий недвижимостью. Обратите особое внимание на разбивку этой комиссии.

Не исключайте сразу управляющего недвижимостью, потому что кажется, что они берут более высокую плату. Управляющие недвижимостью, которые взимают меньшую первоначальную плату, могут взимать больше за «дополнительные обязанности», такие как заполнение вакансий, оплата счетов, вопросы технического обслуживания и процедуры выселения. Вам необходимо внимательно прочитать соглашение об управлении, чтобы определить, какие услуги фактически включены в плату за управление, а какие услуги считаются дополнительными и требуют дополнительной оплаты.

Для услуг, которые считаются дополнительными, в соглашении должно быть четко указано, как с вас будут взиматься эти обязанности. Это фиксированная плата, процентная ставка или размер комиссии будет определяться в индивидуальном порядке до оказания услуги?

Кроме того, имейте в виду, что управляющий недвижимостью не будет оказывать никаких услуг ни при каких обстоятельствах. Это будет варьироваться от компании к компании, но общие исключения включают рефинансирование собственности или обширную реконструкцию. Убедитесь, что менеджер не исключает того, что вы считаете абсолютной необходимостью, например, поиск арендаторов, сбор арендной платы или урегулирование чрезвычайных ситуаций.

Обязанности собственника

Вторая часть контракта, которую вы должны понимать, — это ваши обязанности арендодателя. В этом разделе контракта будет определено, что вы обязаны делать, подписывая соглашение, и что вам запрещается делать.

Двумя примерами обязательств собственника имущества являются:

Создание и поддержание резервного фонда — Арендодатель несет ответственность за внесение определенной суммы денег в резервный фонд, который управляющий имуществом может использовать для повседневных обязательств, вопросов технического обслуживания и чрезвычайных ситуаций.Вы также несете ответственность за то, чтобы размер фонда никогда не опускался ниже определенной суммы.
Получение и поддержание надлежащей страховки —В соглашении об управлении должны быть указаны типы страхования и размер страхового покрытия, которое вы должны получить. Следует также отметить, должна ли управляющая компания быть включена в ваше покрытие.

Два примера ограничений для собственника:

Поиск арендаторов — Большинство соглашений не позволяют собственнику самостоятельно размещать арендатора в собственности.Это предназначено для защиты управляющего имуществом от необходимости управлять арендатором, который не был выбран в соответствии с их руководящими принципами.
Запись —Владелец собственности не может входить в собственность, если он не уведомит арендатора заранее или не получит одобрения от управляющего имуществом.

Жилье равных возможностей

Вы должны убедиться, что в соглашении об управлении есть раздел, в котором говорится, что они поддерживают предоставление жилья равных возможностей. Следует сказать, что они будут соблюдать как законы штата, так и федеральные законы о справедливом жилищном обеспечении.

Ответственность

Это часть контракта, которая ограничивает ответственность управляющего недвижимостью. Это известно как оговорка о безвредности. Как правило, этот пункт защищает управляющего имуществом, за исключением случаев, когда они проявили халатность.

Однако управляющий недвижимостью не несет ответственности за халатность нанимаемых ими третьих лиц. Например, управляющий недвижимостью не несет ответственности, если они нанимают подрядчика, и подрядчик наносит ущерб имуществу.

Чтобы защитить себя, вы должны убедиться, что в соглашении есть пункт о «разумной осторожности». Например, менеджер не будет нести ответственности, если при найме третьей стороны была принята «разумная осторожность» — например, они должны провести свое исследование, а не нанимать подрядчика, у которого есть история жалоб на них.

Срок действия контракта

Вы должны попытаться избежать подписания длительного соглашения, пока не получите доказанных результатов и доверия к управляющей компании.К сожалению, большинство управляющих компаний не подписывают договор менее чем на год. В этом случае вам нужно будет внимательно изучить положение о расторжении и убедиться, что вы можете расторгнуть договор, если вы недовольны услугой.

Оговорка о прекращении действия

Убедитесь, что в соглашении об управлении есть четкая оговорка о прекращении или аннулировании. В нем должно быть указано, почему и когда управляющий / управляющая компания имеет право расторгнуть договор, а когда вы, арендодатель, имеете право расторгнуть договор.

Уведомление о прекращении действия:

Обычно вы должны уведомить о расторжении контракта за 30–90 дней. Убедитесь, что в соглашении также указано, что управляющая компания должна уведомить вас как минимум за 30 дней, если они решат расторгнуть договор.

Комиссия за досрочное расторжение:

За досрочное расторжение договора вам часто придется платить комиссию. Этот сбор будет варьироваться от нескольких сотен долларов до уплаты всех сборов, которые управляющая компания накопила бы за оставшийся срок контракта.

Причина прекращения:

Вам нужно будет найти контракт, который не требует причины для расторжения соглашения. Вам также понадобится пункт, позволяющий расторгнуть договор без штрафных санкций, если управляющая компания не сможет найти арендатора в течение указанного периода времени.

Обязательства при расторжении:

Также должен быть список обязанностей, которые должны быть выполнены после увольнения, и временное окно, в течение которого они должны быть выполнены.Например, управляющая компания должна предоставить владельцу недвижимости копии договоров аренды всех арендаторов в течение 14 дней после расторжения договора; или что все деньги, причитающиеся любой из сторон, должны быть выплачены в течение 30 дней после расторжения контракта.

Если мой многоквартирный комплекс изменит управление недвижимостью, могу ли я расторгнуть договор аренды?

Часто компания, владеющая жилым комплексом, не является той компанией, которая им управляет. Управление включает в себя обеспечение того, чтобы недвижимость находилась в хорошем состоянии, а арендаторы вовремя выплачивали арендную плату.Управляющие компании часто нанимают комплексы. Когда владелец недвижимости меняет управляющую компанию, это не позволяет арендатору расторгнуть договор аренды, за исключением особых случаев.

Аренда

Когда человек переезжает в многоквартирный дом, от него обычно требуется подписать договор аренды, в котором она соглашается заплатить установленную сумму в течение определенного периода времени, чтобы жить в доме. Аренда представляет собой юридическое обязательство для обеих сторон. Если арендатор желает изменить или расторгнуть договор аренды, он должен получить на это разрешение от арендодателя — если только закон не позволяет ему уклоняться от этого разрешения.

Расторжение договора аренды

Большинство законов, касающихся аренды, принимаются на уровне штата и города. Эти законы могут позволить арендатору расторгнуть договор аренды при определенных условиях. Например, если арендодатель не выполняет свою часть договора — если, скажем, недвижимость непригодна для проживания — то арендатору может быть разрешено по закону расторгнуть договор аренды. Однако при других обстоятельствах арендатор не может расторгнуть договор аренды, не рискуя быть привлеченным к суду за нарушение договора.

Смена руководства

Когда в здании происходит смена руководства, это обычно не квалифицируется как ситуация, в которой арендатору будет разрешено отказаться от аренды.Контракт между арендатором и арендодателем не изменяется, поскольку деньги по-прежнему выплачиваются тому же арендодателю. Наем арендодателя новой управляющей компании с юридической точки зрения сродни найму нового дворника — это не имеет отношения к существующим договорам аренды.

Возмещение

Единственным способом найма новой управляющей компании могла бы позволить арендатору расторгнуть договор аренды, было бы изменение условий собственности в худшую сторону или нарушение договора аренды. Например, если в договоре аренды указано, что арендодатель предоставит конкретную управляющую компанию или новая управляющая компания каким-то образом сделала недвижимость непригодной для проживания, у арендатора могут быть законные основания для расторжения договора.

Ваше соглашение об управлении недвижимостью: чего ожидать . Кроме того, вы принимаете важное, но мудрое финансовое решение.

Наем компании по управлению недвижимостью окажет вам существенную помощь в управлении вашей арендуемой недвижимостью и обеспечит бесперебойную работу всех аспектов ваших инвестиций.

Одной из частей процесса найма управляющей фирмы, к которой вы должны отнестись очень серьезно и на что обращать внимание, является соглашение об управлении недвижимостью, которое вы и компания подпишете.

По мнению некоторых экспертов относительно структуры договоров на управление недвижимостью, есть некоторые основные элементы информации, которые владельцы собственности и управляющие компании обычно соглашаются включать в соглашение.

Обязанности, выполняемые руководством

Все обязанности и задачи, связанные с заботой о потребностях и запросах арендаторов, а также обслуживанием собственности, являются основными обязанностями, которые владельцы возлагают на управленческие команды в стандартном контракте.

От найма инспекторов для осмотра вашей собственности и проведения маркетинговых мероприятий до собеседований с потенциальными арендаторами и сбора арендной платы с текущих арендаторов, менеджеры обычно несут ответственность за сложные детали, касающиеся повседневной эксплуатации объекта недвижимости.

Кроме того, ChoiceOfHomes.com сообщает, что владельцы собственности обычно предписывают в соглашении, чтобы менеджер занимался выселением арендаторов, когда это необходимо.

Работа с комиссиями

Согласно PropertyManagementBlog, заявленные в контракте комиссионные взимаются с менеджеров по ежемесячной ставке, как правило, на основе полученной валовой арендной платы.Кроме того, на сайте указано, что некоторые управляющие компании требуют дополнительных сборов за большую недвижимость и за тип недвижимости, с которой они могут работать.

Эксперты советуют владельцам договариваться об этих ценах, поскольку многие менеджеры готовы идти на компромисс в отношении ставок, основанных на нескольких факторах, таких как расходы владельца собственности и сопоставимые ставки, взимаемые менеджерами с других владельцев собственности.

Юридическая ответственность управляющего

Согласно сайту юридических ресурсов NoLo, управляющие недвижимостью несут юридическую ответственность за ряд вопросов в соответствии с типовым контрактом.В частности, эти обязательства относятся к серьезным проблемам, включая клопы, травмы, вандализм и преступления в собственности.

Что касается любых из этих потенциальных проблем, которые могут возникнуть с арендаторами, в соглашении должно быть четко указано, в каких ситуациях компания по управлению недвижимостью имеет юридическую вину. Менеджеры обычно категорически относятся к включению в контракт формулировок, в которых четко указано, за что они несут ответственность и за что не несут ответственности.

Laws.com заявляет, что управляющая фирма, вероятно, захочет добавить в договор некоторые вещи, касающиеся ответственности — в основном, указание о том, что владелец собственности имеет достаточное страхование ответственности.

Обязанности собственника

По сути, все, что вы не хотите обрабатывать для своей собственности, — это то, что вам нужно добавить в соглашение об управлении имуществом. В противном случае эти обязанности ложатся на ваши плечи, а не на менеджера, сообщает PropertyManagementBlog.

Например, если вы хотите, чтобы команда менеджеров занималась 100% маркетингом и рекламой собственности, вы должны четко указать это в соглашении.

Срок действия контракта и основания для его прекращения

Срок действия контракта должен четко определять все конкретные даты пребывания управляющей фирмы в ваших услугах, включая дату начала и дату окончания, если они известны до подписания контракта.В блоге говорится, что часто управляющие недвижимостью заключают с владельцами сделки сроком на один год.

Хотя вам, надеюсь, не придется расторгать контракт с управляющей фирмой из-за низких доходов или недостаточного качества с их стороны, на веб-сайте говорится, что может наступить время, когда вам больше не понадобятся их услуги. Вот почему очень важно прямо указать в соглашении, что вы имеете право расторгнуть договор в течение определенного периода.

Как расторгнуть договор об управлении недвижимостью

Может наступить время, когда вы работаете с компанией по управлению недвижимостью, которая не выполняет хорошую работу.Или, может быть, вы решили управлять арендуемой недвижимостью самостоятельно. В любом случае вам придется отказаться от контракта на управление.

Некоторые договоры на управление недвижимостью являются строгими и требуют значительного сбора за досрочное расторжение. Некоторые позволят вам уйти, когда захотите, и позволят вам уйти намного легче. Сегодня мы рассмотрим, что нужно предпринять, если вы хотите покинуть компанию по управлению недвижимостью.

Проверьте политику отмены

Вероятно, в вашем соглашении об управлении есть особая политика отмены.Проверьте, что это такое, и действуйте соответствующим образом. В этом разделе, скорее всего, будут указаны любые комиссии, связанные с отменой, и как / когда вам будет выплачена оставшаяся часть средств.

В этом разделе также может быть указано, есть ли период ожидания после того, как вы уведомите их о расторжении, то есть уведомление за 30 или 60 дней. Лучше всего уважать это окно, чтобы переход от их управления был более плавным.

Отправьте письменное уведомление об отмене

Всегда лучше отправлять уведомление об отмене в письменной форме.Даже если вы начнете процесс с телефонного звонка, отправьте им письменное письмо с заявлением о своем намерении отменить. Это защищает обе стороны от неправильных обвинений или путаницы в процессе закрытия сделки.

Если вы переходите в новую управляющую компанию, вы можете предоставить их контактную информацию своему текущему управляющему недвижимостью. Это может помочь с передачей информации и денежных средств.

Подготовьтесь к возможным затратам

Даже если управляющая компания согласится вас отпустить, у них может быть плата за отмену бронирования.Эта плата может составлять что угодно: от месячной платы за управление или до оставшейся суммы платы за управление в течение срока действия контракта.

Могут быть другие затраты, такие как заказы на выполнение работ или счета, которые еще не были учтены. Будьте готовы к тому, что они появятся после расторжения контракта.

Убедиться, что управляющая компания уведомила арендатора

Поскольку ваш менеджер по недвижимости, скорее всего, общается с арендаторами, убедитесь, что они проинформируют их о смене руководства.Независимо от того, приобретаете ли вы собственность или другую управляющую компанию, арендатора следует проинформировать в письменной форме. Если вы думаете оставить своего нынешнего управляющего недвижимостью и ищете нового, ознакомьтесь с нашим руководством по найму управляющего недвижимостью.

В письме, отправленном арендаторам, также должно быть указано, кто будет управлять ими, кому будет выплачивать следующий арендный платеж и когда состоится новое руководство. Они также должны быть уведомлены о переводе их гарантийного депозита.Не забудьте также запросить копию письма.

Сбор необходимых документов и материалов

Есть несколько документов и вещей, которые вам нужно обязательно иметь перед тем, как разорвать связи с вашей управляющей компанией.

Ключи
Отчет о состоянии объекта
Договор аренды, а также любые его продления или дополнения
Фото состояния объекта
Книга арендаторов
Заявки арендатора
Контактная информация арендатора и страхование арендатора (если применимо)
Любые бланки ТСЖ

Многие из них часто забываются в процессе закрытия компании.Вы можете быть настолько ошеломлены передачей, что забудете попросить конкретные формы или фотографии собственности.

Скажите им, почему вы отменяете

Если управляющая компания не выполнила своих обещаний или вы просто хотите управлять домом самостоятельно, вам следует сообщить компании, почему вы ушли. Вам будет легче сообщить им, какие проблемы у вас возникли, и они будут благодарны за ваш отзыв.

Если вы ищете новую компанию по управлению недвижимостью для управления своим домом в Сан-Диего, ознакомьтесь с этими 4 простыми шагами, которые упростят процесс найма!

Расторжение договора

Автор Джордан Муэла в статьях об управлении собственностью

Обязательно прочтите наше введение в эту серию статей о контрактах на управление недвижимостью.

В продолжение нашей предыдущей статьи, вот еще несколько пунктов, на которые следует обратить внимание в контрактах на управление недвижимостью, которые вы просматриваете:

Срок (также известный как «Срок действия соглашения», «Срок удержания»)

Большинству компаний по управлению недвижимостью требуется срок контракта 1-2 года, и очень немногие предлагают ежемесячные услуги. Имейте в виду, что договор будет юридически обязательным после его исполнения (подписания), даже если дата начала или «период действия» может начаться позже.По истечении первоначального или «основного» срока контракт может автоматически продлеваться на другой срок, повторяя процесс каждый раз, когда наступает срок истечения. Узнайте, на какой срок вас обяжет автоматическое продление, он может быть больше, чем исходный, о чем было бы важно знать. Кроме того, если вы хотите предотвратить это автоматическое продление, вам, возможно, придется предоставить письменное уведомление как минимум за 15–30 дней до его проведения.

Прекращение действия собственника

Оговорка о расторжении договора — очень важная часть контракта.Это будет определять, при каких обстоятельствах вы или менеджер можете преждевременно прекратить отношения и какие штрафы или расходы вы понесете. Без плана выхода вы можете оказаться в ловушке, если отношения не сложатся. Узнайте, сколько уведомлений требует управляющая компания, прежде чем разрешить расторжение контракта (обычно 30 дней, но некоторым компаниям требуется до 90). Кроме того, требуется ли в контракте «причина» в качестве предварительного условия для предоставления этого уведомления? Если это так, в соглашении необходимо указать, что именно квалифицируется как «причина».

Будут ли взиматься сборы или штрафы за досрочное расторжение контракта? Не все менеджеры взимают комиссию; если они это сделают, это будет либо прямая фиксированная плата (300–500 долларов США), либо что-то условное. Условия могут варьироваться в широких пределах: от необходимости платить пошлину при отмене в течение начального периода вакансии до необходимости уплаты пошлины только в случае отмены после того, как арендатор был поселен, или в течение первых 12 месяцев. Худший сценарий? Мы видели контракты, которые в случае досрочного расторжения по-прежнему требуют уплаты ежемесячных управленческих сборов в течение оставшегося срока (-ов) аренды, а также другие контракты, требующие общей платы за управление в течение срока действия контракта (на основе запланированной арендной платы). ) с предоплатой в качестве предварительного условия для досрочного расторжения.

В идеале вам нужен контракт, который допускает расторжение без причины с уведомлением за 30 дней. Имейте в виду, что хотя этот пункт является законным способом для управляющей фирмы защитить себя от авансовых инвестиций в недвижимость только для того, чтобы получить залог от владельца, он также свидетельствует о вере компании в ее способность удовлетворить потребности своих клиентов. Если им приходится применять чрезмерные затраты на переключение (плата за завершение работы), чтобы удержать клиентов, это плохой знак.

Также должно быть положение, позволяющее выйти из договора без штрафных санкций в случае, если менеджер не сможет обеспечить арендатора в течение длительного периода времени (3-4 месяца).

Когда вы все же решите расторгнуть договор, убедитесь, что ваша письменная дата расторжения соответствует точной дате истечения срока действия контракта, в противном случае вы можете нести ответственность за упомянутые выше штрафы.

Прекращение действия агента

Обратите особое внимание на обстоятельства, при которых управляющая компания расторгает договор, уведомление, которое она вам направит, и финансовые последствия, которые это будет иметь. Ниже приведены некоторые выдержки из реальных контрактов, в которых описываются обстоятельства, которые позволяют руководству принять решение о расторжении контракта:

… если агент по своему единоличному усмотрению считает, что продолжение соглашения подвергает себя ответственности или нарушает свои обязанности перед арендаторами или любыми другими лицами. (pdf: rudolphrealestate.com)

Если Брокер определит, что Брокер не может продолжать эффективно предоставлять лизинговые и управленческие услуги Владельцу по любой причине в любое время в течение этого соглашения … (pdf: austinlandlord.com)

… если Владелец не сможет своевременно профинансировать ремонт, требуемый законом, постановлением или постановлением любого города, округа или штата, и / или поддерживать состояние арендуемой собственности в пригодном для проживания состоянии, как того требует договор аренды и / или применимые разделы кодекса Калифорнии или решения по апелляциям, если Владелец не выполняет в кратчайшие сроки какое-либо Уведомление об исправлениях или постановления суда, изданное правительством.(pdf: rmhomes4rent.com)

… Владелец произвел искажение существенных фактов, касающихся недвижимости, арендатора и / или статуса отношений арендодатель-арендатор, если таковые имеются, либо действовал или не действует в строгом соответствии с настоящим Экспресс-менеджментом собственности Соглашение и авторизация, или отказывается каким-либо образом сотрудничать с Агентом в управлении этой недвижимостью (pdf: rmhomes4rent.com)

Имейте в виду, что некоторые контракты даже не содержат положения о прекращении действия агента, но если они есть, они могут включать очень широкий и общий список обстоятельств.Убедитесь, что договор дает вам право направить соответствующее уведомление (за 30 дней), если это действительно произойдет. Наконец, выясните, каковы будут финансовые последствия увольнения агента. В худшем случае вы можете столкнуться с ситуацией, подобной описанной ниже:

В случае прекращения действия настоящего Соглашения (имя не разглашается) и Авторизации по причине, разрешенной данным разделом, указанное прекращение не освобождает и не освобождает Владельца от его ответственности по оплате Агенту расходов и управленческих сборов в течение всего срока действия этого ( имя не разглашается) Соглашение.

Обязанности при расторжении договора

После того, как вы или управляющая компания решили разорвать отношения, еще есть важные вещи, которые должны произойти, чтобы полностью разорвать отношения. Владельцам необходимо произвести окончательный платеж управляющей компании для расчета по счету, и договор должен охватывать следующие задачи управляющей компании:

Предоставить владельцу окончательный финансовый отчет вместе с оставшейся арендной платой за вычетом агентских гонораров и средств, необходимых для покрытия всех непогашенных расходов, понесенных управляющим в процессе управления недвижимостью.Должен быть некоторый параметр времени, определяющий, как быстро это произойдет после завершения. Кроме того, проверьте, содержит ли контракт пункт, дающий менеджеру разрешение удерживать средства собственника полностью или частично, например, в резерве, в течение определенного периода времени. Обычно это 30-60 дней и делается для того, чтобы убедиться, что все расходы оплачены, например, уже понесенные, но еще не оплаченные.
Обеспечить собственника необходимыми записями и документами. Это будет включать список обязательств арендатора по гарантийному депозиту, копии договоров аренды и другие документы, заключенные от имени владельца.
Предоставить владельцу отчет об обязательствах арендатора по гарантийному депозиту.
Перевести гарантийный депозит владельцу или новому агенту владельца за вычетом соответствующих вычетов, предусмотренных контрактом.
Предоставьте арендаторам письменное уведомление о точной долларовой сумме залогового депозита и проинформируйте их о том, что владельцы или новый агент владельца теперь несут ответственность за возврат их залога.
Предоставить арендаторам письменное уведомление о том, что они больше не управляют недвижимостью, и предоставить им контактную информацию нового агента или представителя владельца.

По умолчанию

Если одна из сторон нарушит договор, сколько времени у них будет на устранение проблемы, прежде чем другая сторона получит право расторгнуть договор? (Диапазон от 0 до 30 дней)

Посредничество и арбитраж

Указывает ли в контракте использование посредника или арбитра для разрешения споров? Если да, то кто председательствует и каков процесс? Кто оплачивает их услуги? Обратите внимание, что есть разница между посредничеством и арбитражем.

Гонорары адвокатов

В случае, если для урегулирования спора по контракту потребуется судебное разбирательство, будет ли выигравшая сторона иметь право на разумные гонорары адвоката? Проверьте, не ограничивает ли договор эту сумму, и если это так, то предприятие, имеющее больше денежных средств, может иметь неотъемлемое преимущество в случае возникновения спора.

В нашей следующей и последней статьях этой серии мы собираемся предоставить вам простое для понимания описание некоторых общих юридических положений и концепций, охватываемых контрактом.

Далее: Компенсация и пункты котельной

Назад к найму компании по управлению недвижимостью — Полное руководство

Прерывание аренды: все, что нужно знать

Никто не планирует преждевременно расторгать договор аренды, но жизнь иногда удивляет.Переезжаете ли вы по пересеченной местности со своей второй половинкой, только что получили работу своей мечты в другом штате или имеете дело с чрезвычайной семейной ситуацией, бывают случаи, когда необходимо расторгнуть договор аренды.

Поскольку расторжение договора аренды может занять много времени и дорого, мы собрали всю информацию, которую вы должны знать перед тем, как начать процесс. Хотя жилищная ситуация у каждого человека уникальна, вот несколько стандартных советов о том, как подготовиться (и оформить) расторжение договора аренды.

Мы надеемся, что вы лучше понимаете, как подготовиться к расторжению договора аренды и выполнить его.Тем не менее, мы настоятельно рекомендуем обратиться к юристу, если у вас есть конкретные вопросы о вашей ситуации, поскольку законы различаются от штата к штату.

Как подготовиться к расторжению договора аренды

1. Прочтите договор аренды

Прежде чем принимать импульсивное решение, внимательно изучите свой договор аренды. Поскольку договоры аренды часто содержат сложный юридический жаргон, убедитесь, что вы знаете, как читать договор аренды и что означает каждое отдельное слово , уделяя пристальное внимание политике прекращения аренды и протоколу субаренды.В договоре аренды должно быть указано, за какое время вы должны уведомить своего арендодателя или управляющую компанию, если не возобновляете или не расторгаете договор аренды, а также о любых последствиях, с которыми вы можете столкнуться в плане денежных штрафов.

В зависимости от условий вашего договора аренды вам, возможно, придется заплатить сбор за досрочное расторжение, если вы откажетесь раньше срока. В других случаях вы сможете избежать платы, если найдете нового арендатора, который займет ваше место. Понимание условий аренды поможет вам более эффективно общаться с арендодателем или управляющим недвижимостью и, надеюсь, завершить договор аренды на хороших условиях.

2. Разберитесь в своей ситуации

Хотя проблемы со здоровьем и переезд на работу, как правило, не являются законными основаниями для расторжения договора аренды, существует несколько ситуаций, в которых резидент может расторгнуть договор аренды на законных основаниях. Жильцам часто по закону разрешается расторгнуть договор аренды без штрафа по следующим причинам:

Состояние арендуемой собственности
Хотя в разных городах действуют различные правила, арендодатели и управляющие недвижимостью обязаны не отставать от содержания собственности.Это означает, что они должны подавать воду и электричество, соблюдать строительные нормы и правила и выполнять любой необходимый ремонт в здании. Ваш домовладелец или управляющий недвижимостью также должен поддерживать общие зоны и предоставлять емкости для мусора. Если они не соответствуют какому-либо из этих ожиданий, вы имеете право на законных основаниях расторгнуть договор аренды. Для получения дополнительной информации мы рекомендуем изучить обязанности арендодателя, непосредственно связанные с вашим государством.
Призыв к действительной военной службе
Закон о гражданской помощи военнослужащим (SCRA) предлагает военнослужащим ряд мер защиты и льгот, недоступных для большинства граждан, включая возможность расторгнуть договор аренды жилья без штрафных санкций.Если вы выполняете развертывание на 90 дней или более, вы имеете право по закону расторгнуть договор аренды и не столкнетесь с какими-либо последствиями под защитой SCRA. Закон также позволяет жителю на законных основаниях расторгнуть договор аренды, если его супруга умирает при исполнении служебных обязанностей.
Акты домашнего насилия
Многие штаты разрешают жителям, ставшим жертвами домашнего насилия, домогательств, преследований или сексуальных посягательств, расторгать договор аренды, отправив письменное уведомление о расторжении своего арендодателя или компании по управлению имуществом.Обратитесь к жилищному законодательству вашего штата, чтобы определить, могут ли жертвы домашнего насилия досрочно расторгнуть договор аренды без штрафных санкций.
Чтобы упростить процесс написания уведомления о расторжении договора, вы можете использовать образец письма для расторжения договора аренды из-за домашнего насилия. Если вы или ваш любимый человек окажетесь в такой ситуации, существует ряд национальных горячих линий и ресурсов, которые также могут вам помочь.
Незаконный статус квартиры
Если вы внезапно узнаете, что квартира, которую вы снимаете, не является законной арендуемой единицей, вы имеете право немедленно расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий.Хотя законы штатов различаются, жители, как правило, имеют право на часть арендной платы, которую они выплачивали за весь период аренды. В некоторых случаях от арендодателя могут потребовать дополнительные деньги, чтобы помочь вам найти новое арендуемое помещение.
Арендодатель или управляющий недвижимостью нарушает права собственности или оскорбляет жителя
Хотя ваш домовладелец или управляющий имуществом имеет право войти в вашу собственность, они должны соблюдать требования для въезда.Если их причина проникновения в вашу собственность является необоснованной, это считается нарушением права владения. Вы должны сначала попытаться связаться с вашим арендодателем или управляющим недвижимостью напрямую, если они вторгаются в ваше помещение. Если это продолжится, вам, возможно, придется подать иск о нарушении права владения или домогательствах в суд мелких тяжб. Нарушение права владения или преследование со стороны вашего арендодателя или управляющего недвижимостью считается законной причиной для расторжения договора аренды.
Узнайте больше об этих распространенных способах юридического расторжения договора аренды, чтобы узнать, применимы ли какие-либо из вышеперечисленных обстоятельств к вашей ситуации.При наличии достаточных доказательств вы сможете как можно скорее расторгнуть договор аренды.

3. Взвесьте свои варианты

Если причина, по которой вы хотите расторгнуть договор аренды, не защищена законом, вы можете подумать о том, чтобы дождаться окончания срока аренды. Если вы решите преждевременно разорвать связи, вас могут заставить выплатить своему арендодателю или управляющей компании заранее определенную сумму денег. Другие последствия разрыва договора аренды включают гражданские дела и долгосрочный ущерб вашему кредитному рейтингу.

Мы ни в коем случае не пытаемся вас напугать, но мы хотим, чтобы вы осознали потенциальные последствия расторжения договора аренды. Если вы будете придерживаться условий вашего первоначального договора аренды, процесс расторжения договора аренды должен быть довольно простым, если не дорогостоящим.

4. Рассмотрите возможность субаренды

Распространенной альтернативой досрочному расторжению договора аренды является передача вашей квартиры в субаренду другому лицу — конечно, с согласия арендодателя или управляющей компании.Сдать квартиру в субаренду намного проще, чем расторгнуть договор аренды, так как вы можете выехать раньше срока, гарантируя, что ваш домовладелец или управляющий имуществом по-прежнему будут получать деньги. Ознакомьтесь с условиями вашего договора аренды, чтобы узнать, разрешит ли ваш арендодатель или управляющая компания передать в субаренду другому лицу.

Если вы решите, что субаренда вашей квартиры является возможным и подходящим решением для вас, убедитесь, что вы подписали письменное соглашение о субаренде / субаренде, которое применяется конкретно к вашему штату.При поиске арендатора вы всегда должны пройти проверку биографических данных и доход до заключения договора. Даже если вы сдаете помещение в аренду новому жителю, вы по-прежнему несете юридическую ответственность за уплату арендной платы (так что вам следует найти кого-то, кому вы доверяете).

5. Рассмотрите возможность передачи аренды

Если вы не хотите сдавать аренду в субаренду, вы можете рассмотреть вопрос о ее передаче. В этом случае вы можете передать договор аренды новому жителю, который будет платить арендную плату непосредственно вашему арендодателю или управляющей компании.К сожалению, не всегда вы полностью освобождаетесь от ответственности по договору аренды. Это означает, что если новый правопреемник не вносит арендную плату вовремя, ваш домовладелец или управляющий недвижимостью все равно может прийти вас искать — вот почему так важно проверить надежность потенциального резидента.

Если вы все же решите, что назначение аренды — это для вас хороший выбор, существует множество шаблонов для создания соглашения о передаче аренды в Интернете. Как и в случае с субарендой, вам также потребуется согласие вашего арендодателя или управляющей компании при выполнении задания по аренде.

Как разорвать договор аренды

После прочтения договора аренды и оценки последствий, если вы все еще убеждены в том, что расторжение договора аренды в ваших интересах, следующие шаги помогут вам сориентироваться в этом процессе.

6. Свяжитесь с арендодателем или управляющей компанией

Из вежливости вы можете связаться по телефону с домовладельцем или управляющим недвижимостью, чтобы сообщить им о своих планах расторгнуть договор аренды.Вы должны сообщить им причину, по которой вы хотите расторгнуть договор аренды, а также дату, когда вы собираетесь освободить квартиру. Обязательно обратитесь к своему домовладельцу или управляющему недвижимостью, как только вы будете уверены, что нарушите договор аренды. Это поможет вашему домовладельцу или управляющей компании задуматься о возможном замене жильца.

Хотя неформальный контакт со своим арендодателем или арендодателем не является важным шагом для расторжения договора аренды, это рекомендуется, если вы хотите поддерживать с ними дружеские отношения.Это еще и деликатный поступок. Если они не ответят вам, мы включили несколько советов, как справиться с невосприимчивым арендодателем или управляющим недвижимостью. Возможно, пришло время прибегнуть к официальной почте или внешней помощи, если домовладелец или управляющий продолжает игнорировать вас.

7. Отправить официальное уведомление

После неформального разговора с арендодателем или управляющим недвижимостью или, по крайней мере, попытки сделать это, самое время написать официальное уведомление об освобождении.Это письмо должно быть простым, но конкретным, содержать причину, по которой вы хотите расторгнуть договор аренды, и точную дату, когда вы собираетесь уехать. Чтобы написать эффективное уведомление об освобождении, вы должны быть хорошо знакомы с условиями аренды. Таким образом, вы можете с уверенностью заявить, как вы планируете действовать, и отметить любые соответствующие ожидания, которые могут у вас возникнуть, например, ожидание возврата вашего гарантийного депозита (если применимо). Для получения дополнительных сведений о том, как начать работу, загрузите шаблон уведомления о намерении освободить.

Как правило, лучше всего отправить уведомление заказным письмом, чтобы вы были уверены, что его видел домовладелец или управляющий недвижимостью. Если в будущем возникнут какие-либо юридические вопросы, будет полезно иметь под рукой конкретные доказательства ваших усилий по обмену информацией.

8. Зарегистрируйте свое место в сети

Если ваш домовладелец или управляющая компания разрешит вам сдать помещение в субаренду, вы можете воспользоваться множеством онлайн-ресурсов. Вы всегда можете пойти старомодным путем — обратиться к друзьям и семье, но размещение вашей квартиры в Интернете значительно расширит круг потенциальных арендаторов.Вот несколько полезных сайтов, чтобы безопасно найти нового жильца для своей квартиры.

ABODO
ABODO — отличная платформа для размещения вашей квартиры в Интернете, предлагающая простую в использовании функцию субаренды. Компания делает процесс размещения вашего объекта в списке невероятно простым, позволяя вам ориентироваться на арендаторов, которых вы ищете. Как только вы зарегистрируетесь бесплатно, вы сможете размещать объявления в считанные минуты!
Airbnb
Хотя многие думают об Airbnb исключительно как о сайте, который можно использовать во время путешествий, он также предлагает расширенные варианты аренды.Субаренда Airbnb позволяет пользователям оставаться в ней в течение длительного периода времени без заключения долгосрочной аренды. Как и при любом другом варианте субаренды, вам потребуется разрешение арендодателя или управляющей компании, прежде чем вы создадите бесплатное объявление. Также важно понимать законы и правила Airbnb в вашем городе, поскольку правила субаренды различаются.
Flip
Самопровозглашенная как самый простой способ сдать в субаренду или выйти из нее, Flip позволяет вам бесплатно разместить свое жилье в Интернете.Прелесть Flip заключается в том, что он выполняет большую часть работы за вас, а это означает, что компания проверит кандидатов, подготовит полную заявку на аренду и получит одобрение от вашего арендодателя или управляющего недвижимостью. Если вы чувствуете себя занятым или перегруженным при расторжении договора аренды, Flip может стать для вас отличным вариантом.
Roomi
Roomi — это бесплатная мобильная платформа, которая позволяет пользователям безопасно сдавать в субаренду и арендовать комнаты, обеспечивая безопасные платежи и обмен сообщениями в приложениях. Эта платформа идеально подходит, если вы хотите сдать в субаренду комнату в общей квартире, поскольку она ориентирована на сосуществование.
Trulia
Пользователи Trulia могут бесплатно разместить на сайте комнату, квартиру или целый дом. Стремясь способствовать развитию сообщества в окрестностях, компания получает информацию от местных жителей и предлагает подробные карты районов. Чтобы напомнить о правилах субаренды, ознакомьтесь с руководством Trulia по субаренде перед тем, как подавать объявление о сдаче в аренду.

Есть ряд других популярных платформ для аренды квартиры, таких как VRBO, HomeAway и даже группы Facebook.Просто не забудьте должным образом проверить вашего нового жителя, прежде чем что-либо завершать.

9. Получите все в письменной форме

Соглашение о сдаче арендатора — это профессиональный способ преждевременно расторгнуть договор аренды и передать собственность арендодателю или управляющей компании. Некоторые типичные компоненты соглашения о сдаче арендатора включают следующее:

Дата и время Возврат собственности арендодателю или арендодателю
Очень важно, чтобы вы составили подробный и точный договор о сдаче жилья, поскольку это поможет предотвратить будущие споры или недоразумения.В соглашении должны быть указаны дата и время, когда недвижимость будет возвращена вашему арендодателю или управляющей компании, с указанием того, когда все обязательства по аренде будут официально прекращены.
Состояние Собственность будет возвращена в
Хотя это может показаться интуитивно понятным, в соглашении о сдаче арендатора должно прямо указываться, что вы обязаны вернуть собственность своему арендодателю или управляющей компании, а также возлагать на вас ответственность за состояние этой собственности.
Распределение гарантийного депозита
В вашем соглашении о сдаче жилья должно быть указано, как будет распределяться ваш гарантийный залог. В зависимости от вашего согласия в документах может быть указано, что залог будет возвращен полностью или что он будет вычтен из платы за расторжение.
Взаимное освобождение от ответственности
Взаимное освобождение от ответственности является ключевым разделом вашего соглашения о сдаче жилья, поскольку оно снимает все обязательства по первоначальному договору аренды.Другими словами, вы и ваш арендодатель или управляющий имуществом больше не можете предъявлять иски друг к другу по поводу какой-либо платы или невыполненного обязательства после того, как вы подпишете договор о сдаче жилья.
Обязательство не подавать в суд
Обязательство об отказе в судебном разбирательстве обещает, что ни вы, ни ваш арендодатель / управляющий недвижимостью не будете возбуждать иски друг против друга на основании требований, специально снятых после прекращения договора аренды. В отличие от взаимного освобождения от ответственности, договор об отказе в суде не является отказом от предыдущих прав.Вместо этого он просто ограничивает право обеих сторон на подачу иска.

Хотя формат различается, обратите внимание на это прекращение договора аренды и руководство, чтобы получить более полное представление о компонентах документации. Если договор аренды или условия вашего расторжения особенно сложны, вы можете рассмотреть возможность обращения к адвокату. Таким образом, у вас будет документ, относящийся именно к вашей ситуации. Как только вы и ваш домовладелец или управляющий недвижимостью заполните и подпишете обоюдное соглашение о прекращении аренды, процесс официально завершится.

10. Обратитесь за юридической помощью

Иногда расторжение договора аренды не так просто, как подписание договора и передача ключей домовладельцу или управляющему недвижимостью. Если ваш домовладелец или управляющая компания испытывают особые трудности, возможно, пришло время обратиться к юристу. Если вы не знаете, с чего начать обращаться за профессиональной помощью, вот несколько советов, как найти квалифицированного юриста. Многие сайты предлагают справочники, которые помогут вам найти юриста в зависимости от вашего местоположения и конкретных потребностей.

Чего ожидать при расторжении договора аренды

11. Знайте свои права

В процессе расторжения договора аренды важно понимать свои права арендатора. Поскольку в разных штатах существуют разные права арендаторов, законы и средства защиты, обязательно прочитайте, что касается вас.

Хотя мы перечислили наиболее распространенные способы юридического расторжения договора аренды, в вашем штате могут быть дополнительные исключения, выходящие за рамки этих ситуаций.Мы рекомендуем вам изучить ожидания для вашего конкретного состояния. Чем больше вы будете информированы о своей ситуации, тем лучше вы будете готовы разорвать договор аренды.

12. Подготовьтесь к дополнительным расходам

В зависимости от вашей ситуации вам, возможно, придется отказаться от залога или даже заплатить судебные сборы, если ситуация обострится. Хотя стандартной суммы, которую обычно платит резидент, не существует, расходы на расторжение договора аренды могут быть значительными.Возможные сценарии, при которых вам придется заплатить, включают следующее:

Плата за досрочное расторжение
В зависимости от условий вашего договора аренды вам, возможно, придется заплатить сбор за досрочное расторжение. Эти сборы должны быть указаны в первоначальном договоре аренды и, как правило, составляют от одного до трех месяцев аренды, но также могут быть выше или ниже.
Гарантийный депозит
К сожалению, вам, возможно, придется попрощаться с частью (или всей) вашей залоговой суммы, если вы досрочно расторгнете договор аренды.Это зависит от условий вашего договора аренды, а также от законов вашего штата о арендодателях. Проверьте исходный договор аренды, чтобы узнать, есть ли пункт о досрочном расторжении. Иногда арендодатели или арендные компании вычитают плату за досрочное расторжение договора из вашего гарантийного депозита. Если гарантийный залог не покрывает причитающуюся сумму, вы будете обязаны уплатить любые дополнительные деньги непосредственно своему арендодателю или управляющему имуществом.
Арендная плата за оставшиеся месяцы аренды
Если вы не найдете кого-либо, кто сдал бы в субаренду или переуступил вашу аренду, вы, возможно, будете обязаны оплатить оставшуюся часть арендной платы, причитающуюся по вашему первоначальному договору аренды.Будь то аренда на один или пять месяцев, мы настоятельно рекомендуем вам заплатить. Пренебрежение уплатой оставшейся суммы может стоить вам значительно дороже в долгосрочной перспективе.
Арендная плата до тех пор, пока ваш арендодатель или управляющий недвижимостью не найдет нового арендатора
В некоторых случаях вместо того, чтобы оплачивать оставшуюся часть срока аренды, вам может потребоваться платить арендную плату до тех пор, пока ваш арендодатель или управляющий недвижимостью не найдет нового жителя . Во многих штатах арендодатель или управляющий недвижимостью обязаны повторно сдавать в аренду, когда житель разрывает договор аренды, поэтому им следует активно искать нового арендатора.Если ваш домовладелец или управляющий не найдет нового арендатора, возможно, вам придется внести арендную плату за оставшуюся часть срока аренды.
Судебные сборы
Мы надеемся, что вы не попадете в такую ситуацию, но ваш домовладелец или управляющая компания может подать на вас в суд, если вы досрочно расторгнете договор аренды. Если ваш арендодатель или управляющая компания выиграют, вы можете быть вынуждены отказаться от залога и платить арендную плату за оставшиеся месяцы аренды, помимо судебных издержек и гонораров адвокатам.При расторжении договора аренды мы рекомендуем приложить все усилия, чтобы помочь вашему арендодателю или управляющему недвижимостью найти нового арендатора. Это может помешать вашему домовладельцу или управляющей компании подать на вас в суд и потенциально сэкономить вам много денег.

13. Будьте готовы к следующему шагу

В хаосе расторжения договора аренды вы также, вероятно, готовитесь к следующему шагу. Не волнуйтесь! От создания контрольного списка переездов до поиска транспортной компании — мы поможем вам.Особенно важно создать скользящий бюджет, если вы имеете дело с дополнительными расходами, связанными с расторжением договора аренды. Взгляните на наши бесплатные инструменты для перемещения, чтобы сделать вашу жизнь менее напряженной!

Несмотря на то, что существует множество факторов, влияющих на расторжение договора аренды, лучшее, что вы можете сделать, — это полностью понять условия аренды и эффективно общаться с арендодателем или управляющим недвижимостью.

Памятка о порядке заключения договора управления МКД

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

Оформление коллективного договора с управляющей компанией

Договор с временной управляющей компанией начнёт действовать автоматически

Официальный интернет-портал Администрации Томской области — Ошибка

Смена одной управляющей организации на другую

Договор управления многоквартирным домомАдвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

Жилищное право

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Расторжение договора с управляющим

Just Cause

Требуемое уведомление

Расходы и оформление документов

6 Основы хорошего договора управления недвижимостью

Услуги и комиссии

Обязанности собственника

Жилье равных возможностей

Ответственность

Срок действия контракта

Оговорка о прекращении действия

Если мой многоквартирный комплекс изменит управление недвижимостью, могу ли я расторгнуть договор аренды?

Аренда

Расторжение договора аренды

Смена руководства

Возмещение

Ваше соглашение об управлении недвижимостью: чего ожидать . Кроме того, вы принимаете важное, но мудрое финансовое решение.

Обязанности, выполняемые руководством

Работа с комиссиями

Юридическая ответственность управляющего

Обязанности собственника

Срок действия контракта и основания для его прекращения

Как расторгнуть договор об управлении недвижимостью

Проверьте политику отмены

Отправьте письменное уведомление об отмене

Подготовьтесь к возможным затратам

Убедиться, что управляющая компания уведомила арендатора

Сбор необходимых документов и материалов

Скажите им, почему вы отменяете

Расторжение договора

Срок (также известный как «Срок действия соглашения», «Срок удержания»)

Прекращение действия собственника

Прекращение действия агента

Обязанности при расторжении договора

По умолчанию

Посредничество и арбитраж

Гонорары адвокатов

Прерывание аренды: все, что нужно знать

alexxlab

Вам также может понравиться

Диаметр провода по сечению таблица медь: Таблица соотношения диаметра и сечения провода — Ремонт в квартире

Предохранители 10 кв для трансформаторов: Выбор предохранителей для защиты трансформаторов 6-10 кВ и КЛ до 1000В.

Чем создается поле постоянного магнита: Чем создается магнитное поле постоянного магнита?

Добавить комментарий Отменить ответ