Что входит в площадь общего имущества для расчета одн: Плата за общедомовые нужды (ОДН): считать или не считать

Распределение ОДН между жильцами МКД при наличии общедомовых приборов учета?

Здравствуйте!

Сергей Михайлович, на ваш ответ есть Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 ноября 2017 г. № 50534-ОГ/04 Об оплате управляющей организацией превышения объема коммунальной услуги, предоставленного на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в многоквартирном доме

Порядок перерасчета коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме определен действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке. Исключения составляют случай оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, при котором размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из показаний этой системы учета при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний, а также случаи принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме:

1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 

2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354) размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в случаях, установленных пунктом 40 настоящих Правил, в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, за исключением коммунальной услуги по отоплению, определяется в соответствии с формулой 10 приложения № 2 к настоящим Правилам.

При этом распределяемый в соответствии с формулами 11 — 14 приложения № 2 Правил № 354 между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

Пунктом 45 Правил № 354 предусмотрено, что если объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, составит ноль, то плата за соответствующий вид коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенная в соответствии с пунктом 44 Правил № 354, за такой расчетный период потребителям не начисляется.

Таким образом, исходя из действующего законодательства, плата рассчитывается как разница между показаниями общедомового прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета и (или) нормативов потребления коммунальных услуг. Полученный фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Расчет производится следующим образом:

— снимаются показания общедомовых приборов учета,

— считается объем услуг по индивидуальным счетчикам,

— находится разница между общим и индивидуальным потреблением,

— полученная разница сравнивается с нормативом потребления.

Если разница больше, между жильцами распределяется только норматив, превышение оплачивает управляющая организация.

Если разница меньше, то начисление производится по фактическому объему потребления.

На основании вышеизложенного, размер превышения объема коммунальной услуги, предоставленный на общедомовые нужды, определенный исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оплачивает управляющая организация.

С Уважением!

Как считается ОДН в многоквартирном доме

Содержание

Что входит в ОДН в многоквартирном доме

Расчет ОДН многоквартирного дома

В доме поставлен общий счётчик

В доме не установлен общий счётчик

Как снизить ОДН по электроэнергии

Аббревиатура ОДН расшифровывается как «общедомовые нужды». Часто, когда приходят счета, кажется, что начислено несправедливо много. Почему так бывает, как рассчитывается сумма за услуги на общедомовые нужды и что сделать, чтобы расходы были не такими большими – на все эти вопросы дает ответ биржа юридических услуг.

Что входит в ОДН в многоквартирном доме

Сюда включается обслуживание той территории многоквартирного дома, на которой не установлены индивидуальные приборы учёта (ИПУ). Обслуживание – расход таких ресурсов как электроэнергия, тепло, вода. А территория, на которую поставляются эти услуги, это:

• Лестничные площадки и коридоры в подъездах;
• Лифты и их шахты;
• Крыши, технические этажи;
• Чердаки и подвалы;
• Придомовая территория (детская площадка, стоянка и т.д.).

То есть, за освещение, снабжение водой и теплом всех вышеперечисленных мест также нужно платить, как и за обычные коммунальные услуги. Платят за это все собственники квартир в конкретном многоквартирном доме. Бывает, что в доме расположены не только квартиры, но и офисы или магазины. Владельцы этих и других нежилых помещений также входят в это число.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Расчет ОДН многоквартирного дома

Существует несколько способов расчёта общедомовых нужд. Чтобы точно знать, куда идут ваши деньги и не стать обманутым, следует узнать более подробно о каждом из них. Всего предусмотрено два варианта развития событий.

В доме поставлен общий счётчик

В многоквартирных домах часто используют общие счётчики, особенно это характерно если есть своя управляющая компания в виде жильцов. Они показывают, сколько ресурсов было израсходовано всем домом – включая квартиры, офисы и магазины, находящиеся в здании, а также тем, что находится на придомовой территории (к примеру, фонари, подключенные к сети дома). Если в вашем доме стоят такие счётчики – это уже большой плюс, так как тогда меньше рисков, что вам неправильно посчитали за ОДН.

Процесс определения необходимой суммы проходит в несколько этапов:

1. Снятие показаний с общедомового счётчика. После этого станет ясно, сколько за месяц было использовано ресурсов всем домом.
2. Далее, желательно в одно и то же время, снимаются данные счётчиков у каждого жителя. Показания всех квартир суммируются, в итоге мы получаем цифру, показывающую индивидуальные расходы жильцов всего дома.
3. Следующий шаг: от первой суммы (расходы всего дома) отнимаем вторую (расходы собственников квартир). Отсюда получается, сколько ресурсов было потрачено за месяц именно на различные общедомовые нужды.
4. Четвёртое: сумма, потраченная на ОДН, делится на общую площадь дома. Это помогает узнать, сколько следует заплатить за 1 кв.м.
5. Дальше умножаем получившуюся цифру на площадь каждой из квартир. Так мы находим, какой объём, к примеру, воды, или электроэнергии приходится на каждую из квартир.
6. И последнее – объём затраченного ресурса оплачиваем по существующему тарифу – для этого последнюю полученную цифру умножаем на действующий тариф.

Отсюда можно вывести следующую формулу расчета ОДН в многоквартирном доме:

оплата ОДН = показания общедомового счётчика – сумма ИПУ всех квартир : сумма площадей всех квартир × площадь вашей квартиры × тариф.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

В доме не установлен общий счётчик

Бывает такое, что дом построен давно, и никто не позаботился об установке общего счётчика. В каждой области установлены нормы ОДН в многоквартирном доме, согласно которым следует оплачивать расходы содержание. Чтобы узнать, какой у вас – зайдите на официальный сайт региона. Рассчитать его не так сложно, достаточно лишь знать такие данные:

• Площадь своей квартиры;
• Сумма площадей всех квартир;
• Площадь общедомовой территории.

Если жильцы считают, что они расходуют больше, чем платят, они могут сами увеличить свои расходы на общедомовые нужды – для этого следует созвать собрание дома и вынести согласованное решение. Однако на практике такие случаи практически не встречаются.

В случае, если собственники квартир, напротив, считают, что они переплачивают – им следует задуматься о том, как сократить расходы, затрачиваемые на нужды всего дома.

Формула расчёта суммы в доме, где не установлен общий счётчик, выглядит следующим образом:

ОДН = установленный норматив × площадь всего общедомового имущества × (площадь вашей квартиры : сумму площадей всех квартир в доме).

Как снизить ОДН по электроэнергии

Вернёмся к тому, что, возможно, вы понимаете, что переплачиваете. Иногда, кажется, что мы ничего со своей стороны сделать не можем, чтобы экономить свои же средства. Однако это не так.

Вот несколько способов, как можно снизить сумму расчет ОДН по электроэнергии в многоквартирном доме:

• Первое и самое элементарное правило – выключайте свет, когда в нём нет необходимости. Установите энергосберегающие лампы, или такое освещение, которое включается только тогда, когда в подъезде начинается движение. Да, возможно придётся немного вложиться, но в дальнейшем это принесёт массу преимуществ.
• Второе – установите общедомовой счётчик, если его у вас нет. Очень часто нормативы кажутся не такими справедливыми, и на деле вы можете использовать гораздо меньше энергии. Чтобы регулярно не переплачивать коммунальным службам, установите специальные приборы – они помогут снизить сумму оплаты.
• Третье – узнайте, не подведены ли к общедомовым сетям ещё какие-то постройки, учреждения на первых или цокольных этажах дома. Если такое подключение существует – это должно быть официально, и владельцы таких помещений также обязаны делить сумму со всеми остальными жильцами дома.
• И последнее – подавайте вовремя свои показания счётчика. В противном случае даже наличие общедомового прибора вам не поможет – тем, кто затягивает с отчётностью, в дальнейшем оплата ОДН в многоквартирном доме будет идти по нормативам.

Как можно было заметить, сократить расходы на общедомовые нужды не так уж и сложно. Иногда для этого нужно вложиться (покупка ламп, счётчика), однако практика показывает, что эти расходы окупаются уже примерно через полгода или год.

Оплата общедомовых нужд в многоквартирном доме в 2020 году

Статья акутальна на: Ноябрь 2020 г.

С 1 января 2020 года изменился расчет размера платы за отопление для жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Самым главным изменением можно назвать то, что в формулах расчета теперь учитываются показания индивидуальных приборов учета, не зависимо от того, сколько таких приборов установлено в доме.

Кроме того, для помещений в которых отсутствуют радиаторы отопления, и которые имеют собственные источники тепловой энергии, также появилась возможность производить плату с учетом их фактического потребления тепловой энергии в своих помещениях.

Расчет платы за отопление в МКД

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

Для применения той или иной формулы расчета размера платы за отопление необходимо учитывать следующее:

1. В течение какого периода происходит расчет размера платы: в течение отопительного периода или в течение календарного года, то есть 12 месяцев.

2. Наличие или отсутствие общедомового прибора учета тепловой энергии на многоквартирном доме.

3. Способ оборудования жилых помещений (квартир) и нежилых помещений (если они есть в доме) индивидуальными приборами учета на тепловую энергию (отопление) — наличие или их отсутствие.

4. Способ подачи тепловой энергии в многоквартирный дом, то есть в готовом виде по централизованным сетям или тепловая энергия производится с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.

Для удобства выбора той или иной формулы расчета мы разделили их на следующие категории: выберите нужные параметры и ознакомьтесь с порядком и примером расчета.

Содержание статьи

Обратите внимание, что в статье будут использоваться следующие обозначения и понятия:

ИПУ — индивидуальный прибор учета;

ОДПУ — общедомовой (коллективный) прибор учета, установленный на многоквартирном доме;

Жилое помещение в многоквартирном доме — квартира;

Нежилое помещение в многоквартирном доме — это различные магазины, офисы, машино-места, подземные гаражи и автостоянки и так далее, расположенные в многоквартирном доме;

Правила — Правила расчета размера платы за коммунальные услуги , утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года №354.

Методики и примеры расчета, представленные ниже, дают пояснение о расчете размера платы за отопление для жилых помещений (квартир), расположенных в многоквартирных домах, имеющих централизованные системы для подачи тепловой энергии.

Варианты расчета размера платы за отопление:

Расчет №1 Размер платы за отопление в жилом/нежилом помещении, ОДПУ на многоквартирном доме отсутствует, расчет размера платы осуществляется в течение отопительного периода. Ознакомиться с порядком и примером расчета →

Расчет №2 Размер платы за отопление в жилом/нежилом помещении, ОДПУ на многоквартирном доме отсутствует, расчет размера платы осуществляется в течение календарного года (12 месяцев). Ознакомиться с порядком и примером расчета →

Расчет №3 Размер платы за отопление в жилом/нежилом помещении, на многоквартирном доме установлен ОДПУ, индивидуальные приборы учета во всех жилых/нежилых помещениях отсутствуют. Ознакомиться с порядком и примером расчета →

Расчет №4 Размер платы за отопление в жилом/нежилом помещении, на многоквартирном доме установлен ОДПУ, индивидуальные приборы учета установлены хотя бы в одном жилом/нежилом помещении, но не во всех помещениях многоквартирного дома. Ознакомиться с порядком и примером расчета →

Расчет №5 Размер платы за отопление в жилом/нежилом помещении, на многоквартирном доме установлен ОДПУ, индивидуальные приборы учета установлены всех жилых/нежилых помещениях многоквартирного дома. Ознакомиться с порядком и примером расчета →

Оплата ОДН: что включают общедомовые нужды

Жителям многоквартирных домов интересно знать, что входит в общедомовые нужды (ОДН), которые они регулярно оплачивают на основании квитанций по ЖКУ. Когда-то эта сумма прописывалась в платежном документе отдельной строкой, но лишь раздражала собственников непонятным принципом формирования и астрономическим размером. С 2017 года эта графа исчезла из квитанций, но сами расходы и необходимость их возмещать не упразднены.

Что входит в сocтaв OДН

Что такое ОДН и как это рассчитывается, определено Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года. Под аббревиатурой, расшифровываемой как «общедомовые нужды», скрывается разница между ресурсом, потребленным по общедомовому счетчику всем МКД, и индивидуальными показателями потребления жильцов отдельных квартир.

На основании п. 1 статьи №36 Жилищного кодекса РФ, к общедомовому имуществу относятся помещения, не являющиеся частями отдельных квартир, а предназначенные для общего использования. В их перечень входят:

• земельные участки с жилыми постройками и элементами благоустройства: детскими площадками, клумбами и прочим;
• межквартирные коридоры и лестничные площадки;
• техэтажи и крыши;
• лифтовые шахты и лифты.

Средства на содержание этих территорий и работы по их обслуживанию включены в расчет общедомовых нужд.

Чердаки и подвалы при оплате ОДН тоже учитываются, если в них присутствуют инженерные коммуникации.

K коммунальным расходам на общедомовые нужды причисляют:

• затраты на промывку и испытания газо- и трубопроводов;
• санитарно-гигиенические мероприятия, проводимые во всех местах общего пользования;
• обслуживание придомовых территорий;
• содержание и поддержание в рабочем состоянии лифтовых, охранных устройств, антенн и так далее.



В расчет СОИД в многоквартирных домах (новое название комплекса ОДН – содержание общего имущества многоквартирного дома) входят затраты на электроснабжение, горячую и холодную воду, а также водоотведение.

Пройдите социологический опрос!

Законодательное основание

Нормативная база, которая является определяющей в начислении платы за ОДН, состоит из двух нормативных документов:

• Постановление Правительства РФ №344 и № 354 и приложение к ним «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»;
• Федеральный Закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении» .

К правоустанавливающим документам в сфере определения размеров начислений на общедомовые нужды относится и не так давно принятый Государственной думой Федеральный закон 176-ФЗ ст.12 «Расходы на общедомовые нужды» .

Для расчета этих платежей применяются нормативы и формулы, принятые соответствующими постановлениями региональных или городских властей. После утверждения разработанных нормативов новые данные размещаются на официальном сайте органа муниципалитета.

Тем не менее, есть общий принцип, который следует принимать во внимание, когда производится расчет нормативов на общедомовые нужды. Основным фактором, который влияет на порядок расчетов, является наличие или отсутствие в многоквартирном доме специальных приборов учета.

Это касается как общедомового прибора учета, так и индивидуальных счетчиков, которые устанавливаются в отдельных квартирах.

Во многих регионах страны в связи с изменениями в действующем законодательстве утверждены новые нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, используемые с целью содержания общего имущества многоквартирного дома (СОИД).

Кроме перечня общедомовых нужд, которые определены в нормативных документах и подлежат оплате, запрещается включать в этот список иные услуги. Исключением могут стать лишь случаи, когда на общем собрании собственников более половины владельцев приняли и утвердили решение о включении в него конкретных коммунальных ресурсов.

В письме по поводу изменений состава платы за содержание жилого помещения, вступивших в силу 1 января 2017 года, Минстрой объяснил, что потребители коммунальных услуг в многоквартирных домах обязаны вносить плату за них исходя из объемов, потребленных в жилом или нежилом помещении, в том числе за обслуживание общедомового имущества МКД.

Тeхoбcлyживaниe многоэтажного здания – это комплекс мероприятий, цель которых состоит в том, чтобы содержать постройки в приемлемом состоянии и использовать общее имущество надлежащим образом.

Хотя законодательство не регламентирует список действий, которые входят в мероприятия по ТО, по умолчанию подразумевается содержание долевой собственности в пригодном для эксплуатации состоянии.

За содержание первых несут ответственность их собственники, за вторые отвечают все жильцы МКД.

Содержание общего имущества доверено управляющей компании или ТСЖ. Они несут за него ответственность на основании договора, в котором указано, что собранные налоги следует использовать для технического обслуживания дома.

В правила содержания общего имущества в МКД включены следующие мероприятия:

Этот список коммунальных услуг на техобслуживание здания и содержание общего имущества упоминается в контракте с УК.

Услуги по использованию общедомового имущества предоставляют те, с кем заключен договор. Как правило, это либо собственники отдельных квартир, назначенные общим собранием нести ответственность за содержание имущества МКД, либо управляющие компании.

Именно УК чаще всего ответственны за техническое обслуживание многоквартирных домов. Основание ответственности за ОДН и технический сервис – договорные обязательства, которые оформляются между УК и собственниками.

Сотрудники УК знают, как рассчитывать, по какому принципу распределять и куда включать расходы на общедомовые нужды МКД при заполнении квитанции за коммунальные услуги.

Начальник краевого «тарифного» управления Сергей Родт объяснил, что такое ОДН, почему за это надо платить и как рассчитать площадь мест общего пользования

Как пояснил Сергей Родт, начальник управления края по госрегулированию цен и тарифов, эти колебания связаны с тем, что действовавшие ранее нормативы потребления утверждались в каждом муниципальном образовании самостоятельно органами местного самоуправления. Норматив на одну и ту же услугу при одинаковой степени благоустройства дома мог отличаться по районам края в разы.
Теперь же нормативы утверждены для всего края.

Мы знакомим читателей altapress.ru с ответами г-на Родта на актуальные вопросы, размещенными на сайте управления.

— Тарифы на коммунальные услуги до 1 июля 2013 года не изменяются. Вместе с тем, коммунальный платеж у многих потребителей края в январе значительно изменился. С чем это связано?

— Новые нормативы потребления стали основной причиной изменений в платежных документах. Потребители коммунальных услуг, проживающие в домах, не оборудованных коллективными и индивидуальными приборами учета, с 1 января 2013 года начали оплачивать электроэнергию, тепло, водоснабжение, канализацию и газ по новым нормативам. Кроме того, начали действовать и новые Правила
предоставления коммунальных услуг, которые также повлияли на суммы платежей.

— Вы имеете в виду правила, утвержденные 354-м постановлением правительства РФ? Какие новшества ожидают потребителей?

— Новые правила выводят отношения потребителя и исполнителя коммунальных услуг на новый уровень взаимодействия. Разработаны новые разделы про договоры, по которым могут предоставляться коммунальные
услуги; появились штрафные санкции за неправильное начисление платы; отменена 13-я платежка.

Важнейшим изменением стало введение обязательной оплаты всеми потребителями в многоквартирном доме ресурсов на общедомовые нужды.

Если многоквартирный дом оборудован коллективным прибором учета, то объем общедомовых нужд распределяется между жильцами пропорционально занимаемой ими площади жилого
помещения.

Если коллективного прибора учета нет, то плата за общедомовые нужды начисляется по нормативам потребления на общедомовые нужды. Плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды
входит в состав платы за коммунальные услуги и должна выделяться в платежке отдельной строкой.

— Оплата общедомовых нужд (ОДН) — это что-то новое. Раньше потребители не оплачивали услуги, потребляемые в местах общего пользования?

— Общедомовые нужды — это разница между общим количеством коммунального ресурса, вошедшего в многоквартирный дом, и объемом этого коммунального ресурса, потребленного
непосредственно в жилых и нежилых помещениях дома.

К общедомовым нуждам относятся: освещение лестничных площадок, обеспечение работы лифта, антенных усилителей, домофонов и прочего оборудования, а также отопление подъездов. По водоснабжению и водоотведению общедомовые нужды включают уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества.

Кроме того, это технически неизбежные и обоснованные потери коммунальных ресурсов во внутридомовых инженерных коммуникациях и оборудовании многоквартирного дома. В них входит
гидравлическое испытание системы водоснабжения, промывка канализации, заполнение внутридомовой системы водоснабжения после ремонтов, потери при аварийных ситуациях и другое.

До вступления в силу новых правил предоставления коммунальных услуг начисления за «общедомовые нужды» потребленного количества воды или электроэнергии проводились
пропорционально индивидуальному потреблению (по показаниям индивидуальных приборов учета или в соответствии с нормативами).

В квитанциях на оплату услуг начисления производились одной строкой.

С изменениями в правилах объемы потребления энергоресурсов «на общедомовые нужды» начисляются пропорционально общей площади жилого (квартиры) или нежилого помещения.
В квитанциях оплата коммунальных услуг, потребленных в жилом помещении и на общедомовые нужды, выделена разными строками. Таким образом, потребители и раньше оплачивали общедомовые нужды,
только теперь они выделены в квитанции из оплаты жилого помещения в отдельную строку.

— Нужно ли оплачивать ОДН, если услуга не оказывается (канализация, отопление, горячее водоснабжение в местах общего пользования)?

— Согласно действующему законодательству оплата ОДН осуществляется по всем видам коммунальных услуг. При определении размера платы должны учитываться требования к качеству
предоставления услуги, предусмотренные Приложением 1 постановления правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О порядке предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений
многоквартирных домов и жилых домов».

— Начисление платы за общедомовые нужды (ОДН) при отсутствии коллективных приборов учета напрямую зависит от суммы площадей общего пользования в конкретном многоквартирном доме.
Чем больше площади лестничных клеток, чердаков, подвалов и т.д., тем больше итоговое начисление платы за ОДН. Кем и как должны рассчитываться площади мест общего пользования (МОП) и кто это
контролирует?

— Расчет и начисление платы за коммунальные услуги производится управляющими организациями самостоятельно либо посредством рассчетно-кассовых центров. Управляющая организация
при определении площади МОП должна руководствоваться ст.36 Жилищного Кодекса РФ и технической документацией конкретного многоквартирного жилого дома.

Жители многоквартирных домов имеют право участвовать в определении площадей МОП и контролировать действия управляющих организаций. Государственным органом, контролирующим работу
управляющих организаций, в части правильности начислений, является Государственная инспекция Алтайского края.

— С 1 января 2013 года основные изменения в оплате коммунальных услуг произойдут у тех потребителей, которые до сих пор не установили приборы учета. На ком лежит
ответственность за установку приборов учета?

— Согласно требованиям Федерального закона от 23.11.2009 № 261 «Об энергосбережении…» ответственность за установку индивидуальных приборов учета возложена на собственников.

Собственники жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах до 1 июля 2012 года были обязаны оснастить свои дома как индивидуальными, так и коллективными приборами учета. С 1 июля 2012 года ответственность за установку коллективных приборов учета возложена законодательством на ресурсоснабжающие организации. Собственники помещений должны обеспечить допуск организаций,
осуществляющих снабжение и передачу энергетических ресурсов, к местам установки приборов учета и оплатить расходы указанных организаций на установку этих приборов учета. Законодательно предусмотрена
рассрочка оплаты затрат на установление приборов учета: равными долями в течение пяти лет, при условии, что собственниками не выражено намерение оплатить такие расходы единовременно, или с меньшим
периодом рассрочки.

Как показывает практика, устанавливать приборы учета по своей инициативе через управляющие организации финансово выгоднее. Ресурсники берут за установку дополнительные
проценты.

— Как будет начисляться плата за отопление в 2013 году при отсутствии в доме общедомового прибора учета (ОПУ)?

— Плата за отопление должна начисляться, исходя из нормативов потребления коммунальной услуги по отоплению в жилых помещениях и отдельно по нормативам на общедомовые нужды
(Решение управления Алтайского края по государственному регулированию цен и тарифов от 26.07.2012 № 94). При расчете размера платы за отопление будут применяться Правила, утвержденные постановлением
Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 857 «Об особенностях применения в 2012—2014 годах Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователем помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Правила позволили органам власти субъектов РФ при переходе на новые нормативы потребления коммунальных услуг (рассчитанные на 7 месяцев года) применять коэффициент пересчета и тем
самым сохранить до конца 2014 года равномерную оплату отопления за все расчетные месяцы календарного года.

Иными словами, общая сумма финансовых затрат на подачу тепла в многоквартирные дома до 31 декабря 2014 года будет делиться не на 7, а на 12 месяцев. Это, по мнению специалистов,
позволит гражданам легче перестроиться на новые нормативы.

— Как зависит начисление платы за отопление от того, на каком этаже проживает собственник или пользователь жилого помещения, а также от года постройки?

— Нормативы потребления коммунальной услуги по отоплению дифференцируются в зависимости от природно-климатической зоны расположения дома и этажности. При этом начисление платы за отопление по нормативам конкретного многоэтажного дома будет одинаковым для всех жилых или нежилых помещений независимо от того, на каком этаже проживает собственник или пользователь жилого или
нежилого помещения.

— Почему норматив потребления на отопление в малоэтажных жилых домах выше, чем в многоэтажных?

— Различие в значении нормативов объясняется физико-техническими параметрами. Величина удельных тепловых потерь зданий различной этажности и формы зависит от соотношения
площадей наружных охлаждающих поверхностей к их объему. В малоэтажных жилых домах это соотношение больше, чем в многоэтажных. Соответственно, и удельные тепловые потери больше.

— Если у жителей края возникают вопросы по начислению платы за коммунальные услуги и по новым нормативам, куда им можно обращаться за консультацией?

— Несомненно, правила предоставления коммунальных услуг и нормативы у многих потребителей вызовут недоумение и недопонимание. Как все новое. Пока изменившаяся система начислений
заработает корректно, может пройти время. Если у граждан появляются сомнения в правильности начислений, прежде всего, необходимо обратиться с квитанцией в свою управляющую организацию. Если ответ не удовлетворит, — обращайтесь в органы власти.

По вопросам правильности начисления платы за жилищно-коммунальные услуги — в Государственную инспекцию Алтайского края.

По вопросам правильности применения тарифов на коммунальные услуги — в управление Алтайского края по государственному регулированию цен и тарифов.

— Имеют ли право органы местного самоуправления оставить в действии с 1 января 2013 года утвержденные ими нормативы потребления коммунальных услуг?

— В 2010 году полномочия по утверждению нормативов потребления коммунальных услуг переданы управлению Алтайского края по государственному регулированию цен и тарифов — то есть на уровень субъекта РФ. Муниципальные органы власти больше не имеют прав на утверждение нормативов.

В 2011—2012 годах произошли существенные изменения в законодательстве, определяющем порядок расчета нормативов потребления.

Управлением в 2012 году определены и с 1 января 2013 года введены в действие новые единые для всего края нормативы потребления коммунальных услуг, рассчитанные в соответствии с требованиями изменившегося законодательства.

Нормативные акты органов местного самоуправления, которыми ранее были определены нормативы потребления в городах и районах края, с 1 января 2013 года должны быть отменены.

Что такое оборотные активы? — Определение | Пример списка

Что такое оборотные активы?

Определение: Текущий актив, также называемый текущим счетом, представляет собой денежные средства или ресурс, которые, как ожидается, будут преобразованы в денежные средства в течение одного года.

Эти ресурсы часто называют ликвидными активами, потому что они легко конвертируются в наличные за короткий период времени. Возьмем, к примеру, инвентаризацию. Запасы можно легко продать за наличные в ближайшие 12 месяцев.Сравните это с оборудованием, которое гораздо труднее продать. Кроме того, ожидается, что товарные запасы будут продаваться розничным торговцам в ходе обычной деятельности. А вот оборудования — нет.

Эта концепция чрезвычайно важна для менеджмента в повседневной деятельности предприятия. Когда наступает срок погашения ежемесячных счетов и ссуд, руководство должно конвертировать достаточно текущих ресурсов в денежные средства для оплаты своих обязательств.

Однако

Management — не единственный, кто заинтересован в этой категории активов.Инвесторы и кредиторы используют несколько различных коэффициентов ликвидности для анализа ликвидности компании перед тем, как инвестировать в нее или предоставить ей ссуду. Инвесторы хотят знать, что их инвестиции будут продолжать расти и компания сможет возвращать прибыль в будущем. Кредиторы, с другой стороны, просто хотят знать, что их основная сумма будет возвращена с процентами.

Давайте взглянем на несколько примеров оборотных активов.

Что входит в оборотные активы?

Пример списка текущих типов и классов активов

В эту категорию можно включить множество различных активов, но я остановлюсь только на наиболее распространенных.

Наличные — Деньги — это все монеты и валюта, которыми владеет компания. Сюда входят все деньги на банковском счете компании, кассовые аппараты, кассовый ящик и любой другой депозитарий. Это может быть национальная или иностранная валюта, но не включены инвестиции.

Денежные эквиваленты — Денежные эквиваленты — это инвестиции, которые так тесно связаны с наличными деньгами и настолько легко конвертируются в наличные, что они также могут быть валютой. Примером эквивалента является казначейский законопроект США.Казначейские векселя можно обменять на наличные в любой момент без риска потери их стоимости.

Дебиторская задолженность — Дебиторская задолженность, по сути, представляет собой краткосрочную ссуду клиентам и поставщикам, которые покупают товары за счет. Обычно покупатели могут приобрести товары и оплатить их в течение 30–90 дней. Дебиторская задолженность отслеживает эти ссуды.

Запасы — Запасы — это товары, которые компания покупает или производит для продажи клиентам с целью получения прибыли.Это может быть что угодно, от карандашей до машин и домов. Это зависит от бизнеса. Например, автосалон занимается перепродажей автомобилей. Таким образом, их автомобили считаются инвентарём, даже если у них в офисах много карандашей.

Предоплаченные расходы — Предоплаченные расходы — это именно то, на что они похожи — расходы, которые были оплачены до того, как они были потрачены. Страхование — хороший тому пример. Шестимесячный страховой полис обычно оплачивается авансом, даже если страховой полис не используется в течение следующих шести месяцев.Хотя эти активы фактически не будут конвертированы в наличные, они будут израсходованы в текущем периоде.

Инвестиции — Инвестиции, которые являются краткосрочными по своему характеру и предполагается продать в текущем периоде, также включены в эту категорию. Обычно они включают в себя вложения в акции, называемые ценными бумагами, имеющимися в наличии для продажи.

Облигации к получению — Облигации со сроком погашения в течение года или текущего периода часто группируются в разделе текущих активов баланса.

Причитается от должностных лиц — Часто должностные лица или владельцы ссужают деньги компании на краткосрочной основе. Эти ссуды на 90–180 дней обычно считаются текущими.

Как рассчитывается общая сумма оборотных активов?

Формула общих оборотных активов рассчитывается путем сложения следующих видов активов:

• Денежные средства
• Эквиваленты денежных средств
• Дебиторская задолженность
• Опись
• Предоплата
• Инвестиции
• Текущая часть векселей к получению
• Текущая часть, причитающаяся из нот должностных лиц

Как оборотные активы отражаются в финансовой отчетности

Балансовый отчет — это финансовый отчет, который представляет план счетов в порядке бухгалтерского уравнения: активы, обязательства и капитал.Текущие активы всегда первыми перечисляются в разделе активов. Они также всегда представлены в порядке ликвидности, начиная с наличных денег.

Возвращаясь к нашему списку оборотных активов, мы бы представили их в следующем порядке: денежные средства, дебиторская задолженность, запасы, предоплаченные расходы, краткосрочные инвестиции, задолженность аффилированных лиц.

Эти активы первоначально учитываются по справедливой рыночной стоимости или первоначальной стоимости. Например, денежные средства и дебиторская задолженность учитываются по их денежной стоимости.С другой стороны, запасы учитываются по стоимости.

Важно, чтобы каждый из этих счетов подвергался оценке и корректировке с течением времени с помощью оценочных счетов. Например, дебиторская задолженность со временем может обесцениться, если покупатели и поставщики не хотят или не могут производить свои платежи. Таким образом, счет дебиторской задолженности необходимо скорректировать, чтобы отразить сумму дебиторской задолженности, которую руководство ожидает преобразовать в денежные средства в текущем периоде.

Эта концепция также верна для запасов и инвестиций.Завышение оборотных активов может ввести в заблуждение инвесторов и кредиторов, которые полагаются на эту информацию при принятии решений о компании.

Оборотные активы и показатели ликвидности

И инвесторы, и кредиторы смотрят на текущие активы компании, чтобы оценить стоимость и риски, связанные с ведением дел с компанией. Обычно они используют коэффициенты ликвидности для сравнения активов с пассивами и другими обязательствами компании. Некоторые общие коэффициенты — это коэффициент текущей ликвидности, коэффициент наличности и коэффициент кислотного теста.

Важно отметить, что определение оборотных активов несколько вводит в заблуждение инвесторов и кредиторов, поскольку не все эти активы всегда являются ликвидными. Например, старый, устаревший инвентарь, который нельзя продать, не такой ликвидный. Никто этого не хочет.

То же самое и с дебиторской задолженностью. Если клиенты и поставщики не платят свои долги, AR не так уж и ликвидна. Это еще одна причина, по которой руководство всегда должно оценивать текущие счета на предмет стоимости в конце каждого периода.

Текущие и долгосрочные

Разница между оборотными и внеоборотными активами довольно проста. Оборотные активы — это ресурсы, которые предполагается использовать в текущем отчетном периоде или в следующие 12 месяцев. С другой стороны, внеоборотные активы — это ресурсы, которые, как ожидается, будут иметь будущую стоимость или полезность за пределами текущего отчетного периода. Некоторые примеры внеоборотных активов включают основные средства.

Вот список текущих активов с немного дополнительной информацией о том, как GAAP обрабатывает каждую учетную запись.

Что такое активы? — Определение | Типы и классы

Что такое активы в бухгалтерском учете?

Определение: Актив — это ресурс, который имеет некоторую экономическую ценность для компании и может использоваться в текущем или будущем периоде для получения доходов.

Эти ресурсы принимают различные формы, от наличных денег до зданий, и отражаются в балансе до момента их использования. После использования или расходования этих ресурсов они переводятся из баланса в отчет о прибылях и убытках и называются расходами.

Вот некоторые из наиболее распространенных примеров.

Все еще спрашиваете себя, что такое актив? Давайте рассмотрим каждый на примере создания бизнеса, потому что компания может приобретать свои ресурсы множеством разных способов.

Пример

Том и Боб открывают механический цех, который будет заниматься общим производством. Когда компания только начинается, у нее нет ресурсов. Таким образом, Том и Боб должны инвестировать свои собственные деньги или оборудование, чтобы начать работу компании.Это первоначальное вложение считается собственным капиталом. И Том, и Боб вносят в новую компанию часть оборудования.

Как только предприятие получит оборудование, оно может начать использовать этот ресурс для получения дохода. Когда компания продает свои запчасти, она получает наличные. По мере того, как бизнес приносит больше рабочих мест, Том и Боб начинают использовать свою прибыль для покупки большего количества оборудования для выполнения дополнительных заказов.

Том и Боб круглый год работают над развитием бизнеса, пока не закончатся места в их текущем местоположении.Им нужно искать новое здание, но у них нет достаточно денег, чтобы купить его на наличные в банке, поэтому они берут ссуду. Банк ссужает достаточно капитала, чтобы купить здание, в котором они смогут продолжать свою деятельность.

В нашем коротком примере мы увидели три способа приобретения трех разных активов. Во-первых, компания приобрела оборудование на средства владельцев. Во-вторых, компания использовала собственные активы для покупки большего количества активов, когда она покупала дополнительное оборудование на свои деньги.В-третьих, компания взяла ссуду на покупку здания.

Важно отметить, что нигде в определении активов я не говорю, что компания должна владеть этими ресурсами. Помните определение актива: это просто ресурс, который компания контролирует и может использовать для получения доходов. Многие предприятия имеют ссуды, векселя и договоры аренды оборудования, которые прямо или косвенно исключают их истинное владение ресурсами, но они по-прежнему контролируют его.

Теперь, когда вы знаете, как приобретаются активы, давайте посмотрим, как они классифицируются.

Типы классов активов

Итак, что такое класс активов? Когда активы представлены в балансе, они обычно делятся на разные классы или категории в зависимости от того, когда они будут использоваться. Ресурсы, которые предполагается использовать в текущем периоде, классифицируются как оборотные активы, а ресурсы, которые предполагается использовать в будущих периодах, называются внеоборотными активами. Другой класс ресурсов — нематериальные активы. Ресурсы обычно состоят из интеллектуальной собственности.Ресурсы, которые не входят ни в один из этих трех классов, просто называются другими активами.

Давайте взглянем на общий список активов и несколько примеров в каждом классе.

Оборотные активы

Денежные средства и их эквиваленты — Денежные средства — это любая валюта, которой владеет предприятие. Это могут быть наличные в кассовом аппарате, деньги в банке или сокровища в сейфе. Эти ликвидные активы можно использовать для покупки любых других ресурсов, погашения долгов или выплат инвесторам.

Дебиторская задолженность — Дебиторская задолженность — это долговая расписка от клиента. Многие предприятия позволяют клиентам приобретать товары в счет и оплачивать их в будущем. Дебиторская задолженность — это подтверждение того, что покупатель должен компании деньги за товары.

Запасы — Запасы — это товары, которые компания намеревается продать с прибылью. Этот товар может быть куплен или произведен компанией.

Инвестиции — Инвестиции, которые руководство намеревается продать в текущем периоде, считаются текущими ресурсами.Эти инвестиции обычно состоят из акций и облигаций.

Долгосрочные активы

Земля — Имущество является ресурсом, который считается долгосрочным по своей природе, потому что он будет использоваться в течение долгого времени и не будет потребляться в текущем периоде.

Здания — Очевидно, что здание — это ресурс, который используется с течением времени. Многие компании остаются в одном здании на протяжении десятилетий. Таким образом, это считается долгосрочным ресурсом.

Оборудование — Оборудование, такое как машины, транспортные средства и мебель, имеет срок полезного использования более одного года.

Нематериальные активы

Патенты / товарные знаки / авторские права — Все это примеры интеллектуальной собственности, которой компания может владеть или контролировать для получения доходов с течением времени. Фактически, некоторые из наиболее ценных активов в мире по своей природе нематериальны. Подумайте о Микки Маусе Уолта Диснея или дизайне iPhone от Apple.

Прочие активы

Инвестиции — Инвестиции, такие как акции, облигации и недвижимость, которые предполагается удерживать более одного года, обычно указываются отдельно от инвестиций, которые, по мнению руководства, будут проданы в текущем периоде.

Краткосрочные и долгосрочные

Краткосрочные активы, также называемые оборотными активами, — это ресурсы, которые предполагается использовать или могут быть использованы в текущем периоде. Эти ресурсы включают в себя такие примеры, как денежные средства и дебиторская задолженность. Имейте в виду, что компания может не всегда использовать все свои денежные средства каждый период, но может. Вот что делает его краткосрочным.

С другой стороны, долгосрочные активы — это ресурсы, которых, как ожидается, хватит на более чем один отчетный период.Некоторые примеры включают основные средства, оборудование и здания. Все эти ресурсы имеют более длительный срок полезного использования, чем один период.

Материальные и нематериальные активы

Материальные активы включают любые ресурсы с физическим присутствием. Некоторые примеры включают наличные деньги, основные средства и оборудование. Некоторые из этих ресурсов обесцениваются, а другие — нет.

Нематериальные активы — это ресурсы, которые не имеют физического присутствия. Вы можете думать об этом как об идеях. Вы не можете прикоснуться к идее, но она реальна, и это вещь.Некоторые примеры включают патенты, авторские права и товарные знаки. Большинство этих ресурсов амортизируются в течение срока их полезного использования или периодически проверяются на предмет обесценения.

Как оцениваются активы и отражаются в бухгалтерском учете?

Обратите внимание, когда я определяю активы, я не говорю о том, как они оцениваются или регистрируются в бухгалтерских книгах компании. Каждый ресурс оценивается по-разному, в зависимости от его природы и способа приобретения.

Согласно принципу исторической стоимости активы учитываются в бухгалтерских книгах по цене, уплаченной за них компанией.Это верно для всех активов, за исключением нескольких различных типов инвестиций, которые корректируются по справедливой рыночной стоимости, и некоторых нематериальных активов, которые приобретаются косвенно, как гудвил.

Поскольку компания зависит от своих ресурсов для получения доходов, многие предприятия часто оцениваются по уровню владения активами. Другими словами, инвестор может приблизительно рассчитать стоимость бизнеса, вычтя непогашенные ссуды из активов компании, чтобы увидеть, какими ресурсами компания фактически владеет.

Обычно считается, что компания с большим количеством ресурсов стоит больше, чем компания с меньшими ресурсами. Однако это не всегда так. Большинство инвесторов прогнозируют доходность активов. Если компания не работает хорошо, ее оценка может снизиться просто потому, что она неэффективно использует свои ресурсы.

Активы и амортизация

В учете по методу начисления, если ресурс может использоваться более одного периода, его не следует сразу списывать на расходы. Вместо этого он капитализируется, и стоимость актива признается в течение срока службы активов.Амортизация — это способ определения стоимости актива в течение срока его полезного использования. Это также способ распознать использование актива и зафиксировать его девальвацию с течением времени.

Основные средства и другие долгосрочные активы, такие как здания, амортизируются, а земля — ​​нет. Прочие активы, например нематериальные активы, амортизируются.

Вот список наиболее часто используемых активов в плане счетов. Я говорю о том, как каждый должен быть объяснен с примерами и объяснениями в каждой статье.

Вопросы и ответы на собеседование по дисконтированному денежному потоку (базовый)

Помимо знания основ построения DCF, вам также необходимо понимать такие концепции, как WACC, стоимость капитала и надлежащие ставки дисконтирования для использования в зависимости от сценария. Интервьюеры также любят спрашивать о конечной ценности — как вы ее рассчитываете, преимуществах и недостатках различных методов и признаках того, что она «слишком высока».

1.Проведите меня через DCF.

«DCF оценивает компанию на основе приведенной стоимости ее денежных потоков и приведенной стоимости ее конечной стоимости.

Во-первых, вы прогнозируете финансовые показатели компании, используя допущения относительно роста доходов, расходов и оборотного капитала; затем вы переходите к свободному денежному потоку за каждый год, который затем суммируете и дисконтируете до чистой приведенной стоимости на основе вашей ставки дисконтирования — обычно это средневзвешенная стоимость капитала.

Получив текущую стоимость денежных потоков, вы определяете конечную стоимость компании, используя либо метод кратных, либо метод роста Гордона, а затем также дисконтируете ее до чистой приведенной стоимости с помощью WACC.

Наконец, вы складываете два вместе, чтобы определить ценность предприятия ».

2. Расскажите, как в прогнозах вы переходите от дохода к свободному денежному потоку.

Чтобы получить операционную прибыль (EBIT), вычтите COGS и операционные расходы. Затем умножьте на (1 — налоговая ставка), добавьте обратно амортизационные отчисления и другие неденежные расходы и вычтите капитальные затраты и изменение оборотного капитала.

Примечание: Это приведет вас к безрычажному свободному денежному потоку, поскольку вы отказались от EBIT, а не EBT. Вы можете подтвердить, что интервьюер просит именно об этом.

3. Каков альтернативный способ расчета свободного денежного потока, кроме вычета чистой прибыли, добавления амортизации и вычитания изменений в операционных активах / обязательствах и капитальных затратах?

Возьмите денежный поток от операционной деятельности и вычтите капитальные затраты — и вы получите заемный денежный поток.Чтобы перейти к безрычажному денежному потоку, вам необходимо добавить обратно скорректированные с учетом налогов процентные расходы и вычесть процентный доход с поправкой на налог.

4. Почему вы используете 5 или 10 лет для прогнозов DCF?

Обычно это настолько далеко, насколько вы можете разумно предсказать будущее. Менее 5 лет было бы слишком мало, чтобы быть полезным, а более 10 лет слишком сложно предсказать для большинства компаний.

5.Что вы обычно используете для ставки дисконтирования?

Обычно вы используете WACC (средневзвешенную стоимость капитала), хотя вы также можете использовать стоимость капитала в зависимости от того, как вы настроили DCF.

6. Как рассчитать WACC?

Формула: Стоимость капитала * (% капитала) + Стоимость долга * (% долга) * (1 — налоговая ставка) + Стоимость привилегированного капитала * (% привилегированного капитала).

Во всех случаях проценты относятся к тому, какая часть структуры капитала компании занята каждым компонентом.

Для оценки стоимости капитала вы можете использовать модель ценообразования капитальных активов (CAPM — см. Следующий вопрос), а для других вы обычно смотрите на сопоставимые компании / выпуски долговых обязательств, а также процентные ставки и доходность, выпущенные аналогичными компаниями, чтобы получить оценки.

7. Как рассчитать стоимость собственного капитала?

Стоимость капитала = Безрисковая ставка + Бета * Премия за риск капитала

Безрисковая ставка показывает, сколько должно приносить 10-летнее или 20-летнее казначейство США; Бета рассчитывается на основе «рискованности» сопоставимых компаний, а премия за риск капитала — это процент, на который ожидается, что акции превзойдут показатели «безрисковых» активов.

Обычно вы получаете премию за риск капитала из публикации Ibbotson’s.

Примечание: Эта формула не раскрывает всей картины. В зависимости от банка и от того, насколько точными вы хотите быть, вы также можете добавить «размер премии» и «отраслевой премии», чтобы учесть, насколько компания, как ожидается, превзойдет своих конкурентов в соответствии с ее рыночной капитализацией или отраслью. .

Ожидается, что акции малых компаний будут превосходить акции крупных компаний, и ожидается, что одни отрасли будут лучше других, и эти премии отражают эти ожидания.

8. Как перейти к бета-версии при расчете стоимости капитала?

Вы просматриваете бета-версию для каждой сопоставимой компании (обычно на Bloomberg), снимаете рычаг с каждой из них, берете медианное значение набора и затем регулируете его в зависимости от структуры капитала вашей компании. Затем вы используете эту бета-версию с кредитным плечом при расчете стоимости капитала.

Для справки, формулы для снятия рычага и восстановления рычага бета-версии приведены ниже:

Бета без рычагов = Бета с рычагами / (1 + ((1 — Ставка налога) x (Общий долг / собственный капитал))) Бета с рычагами = Бета без рычагов x (1 + ((1 — Ставка налога) x (Всего Долг / Собственный капитал)))

9.Зачем нужно отключать и снова переключать Бету?

Опять же, не забывайте о нашей теме «яблоки с яблоками». Когда вы просматриваете бета-версии на Bloomberg (или из любого другого источника, который вы используете), они будут отражать долг, уже взятый на себя каждой компанией.

Но структура капитала каждой компании индивидуальна, и мы хотим посмотреть, насколько «рискованной» является компания, независимо от того, какой процент долга или капитала у нее составляет.

Чтобы получить это, нам нужно каждый раз отключать бету.

Но в конце расчета нам нужно повторно использовать его, потому что мы хотим, чтобы бета, используемая при расчете стоимости капитала, отражала истинный риск нашей компании, учитывая на этот раз структуру ее капитала.

10. Ожидаете ли вы, что производственная или технологическая компания будет иметь более высокую бета-версию?

Технологическая компания, потому что технология считается «более рискованной» отраслью, чем производство.

11. Допустим, вы используете свободный денежный поток с рычагом, а не без рычага в своем DCF — каков будет эффект?

Свободный денежный поток с рычагом дает вам стоимость капитала, а не стоимость предприятия, поскольку денежный поток доступен только инвесторам в акции (инвесторам в долговые обязательства уже «заплатили» проценты).

12. Если вы используете левереджированный свободный денежный поток, какую ставку дисконтирования следует использовать?

Вы бы использовали стоимость капитала, а не WACC, поскольку в данном случае нас не интересуют долги или привилегированные акции — мы рассчитываем стоимость капитала, а не стоимость предприятия.

13. Как рассчитать конечную стоимость?

Вы можете применить коэффициент выхода к EBITDA, EBIT или свободному денежному потоку компании за 5-й год (метод умножения) или использовать метод роста Гордона, чтобы оценить его стоимость на основе темпа роста на неограниченный срок.

Формула для конечной стоимости с использованием роста Гордона: Конечная стоимость = свободный денежный поток за 5-й год * (1 + темп роста) / (ставка дисконтирования — скорость роста).

14. Почему для расчета конечной стоимости вы бы использовали рост Гордона, а не метод умножения?

В банковском деле вы почти всегда используете метод кратных для расчета конечной стоимости в DCF. Намного легче получить соответствующие данные для мультипликаторов выхода, поскольку они основаны на сопоставимых компаниях — выбор долгосрочных темпов роста, напротив, всегда является выстрелом в темноте.

Однако вы можете использовать Gordon Growth, если у вас нет хороших сопоставимых компаний или если у вас есть основания полагать, что мультипликаторы значительно изменятся в отрасли через несколько лет.Например, если отрасль очень циклична, вам может быть лучше использовать долгосрочные темпы роста, чем мультипликаторы выхода.

15. Какую скорость роста следует использовать при расчете конечной стоимости?

Обычно вы используете долгосрочные темпы роста ВВП страны, уровень инфляции или что-то подобное консервативное.

Для компаний со зрелой экономикой долгосрочные темпы роста более 5% были бы довольно агрессивными, поскольку в большинстве развитых стран рост составляет менее 5% в год.

16. Как выбрать подходящий коэффициент выхода при расчете конечной стоимости?

Обычно вы смотрите на сопоставимые компании и выбираете медианное значение набора или что-то близкое к нему.

Как и во всем остальном в финансовой сфере, вы всегда показываете диапазон кратных выходов и то, как выглядит конечная стоимость в этом диапазоне, вместо того, чтобы выбирать одно конкретное число.

Итак, если медианный мультипликатор EBITDA набора был равен 8x, вы могли бы показать диапазон значений с использованием мультипликаторов от 6x до 10x.

17. Какой метод расчета конечной стоимости даст вам более высокую оценку?

Трудно обобщить, потому что и то, и другое сильно зависит от сделанных вами предположений. В целом, метод кратных будет более изменчивым, чем метод роста Гордона, потому что мультипликаторы выхода, как правило, охватывают более широкий диапазон, чем возможные долгосрочные темпы роста.

18. В чем заключается недостаток базирования терминальных мультипликаторов на том, по какой цене торгуются сопоставимые акции публичных компаний?

Медианные мультипликаторы могут сильно измениться в следующие 5-10 лет, поэтому к концу рассматриваемого периода они могут перестать быть точными. Вот почему вы обычно смотрите на широкий диапазон мультипликаторов и делаете чувствительность, чтобы увидеть, как оценка изменяется в этом диапазоне.

Этот метод особенно проблематичен в циклических отраслях (например,грамм. полупроводники).

19. Как узнать, слишком ли зависит ваш DCF от будущих предположений?

«Стандартный» ответ: если значительно более 50% стоимости предприятия компании происходит от ее конечной стоимости, ваш DCF, вероятно, слишком зависит от будущих предположений.

На самом деле, почти все DCF «слишком зависят от будущих предположений» — на самом деле довольно редко можно увидеть случай, когда конечная стоимость меньше 50% стоимости предприятия.

Но когда он оказывается в диапазоне 80-90%, вы знаете, что вам, возможно, придется пересмотреть свои предположения …

20. Должна ли стоимость собственного капитала быть выше для компании с рыночной капитализацией 5 или 500 миллионов долларов?

Он должен быть выше для компании с оборотом 500 миллионов долларов, потому что при прочих равных ожидается, что более мелкие компании будут превосходить крупные компании на фондовом рынке (и, следовательно, будут «более рискованными»).Использование премии за размер в ваших расчетах также обеспечит более высокую стоимость капитала для компании за 500 миллионов долларов.

21. А как насчет WACC — будет ли он выше для компании стоимостью 5 или 500 миллионов долларов?

Это вопрос с подвохом, потому что он зависит от того, одинакова ли структура капитала для обеих компаний. Если структура капитала такая же с точки зрения процентов, процентных ставок и т. Д., То WACC должна быть выше для компании с оборотом 500 миллионов долларов по тем же причинам, которые указаны выше.

Если структура капитала не та же, то она может быть любой, в зависимости от того, сколько долга / привилегированных акций у каждого из них и каковы процентные ставки.

22. Какая связь между долгом и стоимостью капитала?

Увеличение долга означает, что компания более рискованна, поэтому уровень левереджа компании будет выше — при прочих равных, дополнительный долг повысит стоимость капитала, а уменьшение долга снизит стоимость капитала.

23.Стоимость собственного капитала говорит нам, какую прибыль инвестор в акционерный капитал может ожидать от инвестиций в данную компанию — но как насчет дивидендов? Разве мы не должны учитывать дивидендную доходность в формуле?

Вопрос с подвохом. Дивидендная доходность уже учтена в бете, потому что бета описывает доходность, превышающую рынок в целом, и эта доходность включает дивиденды.

24.Как мы можем рассчитать стоимость капитала БЕЗ использования CAPM?

Есть альтернативная формула:

Стоимость капитала = (Дивиденды на акцию / Цена акции) + Скорость роста дивидендов

Это менее распространенная формула, чем «стандартная» формула, но иногда вы используете ее для компаний, где дивиденды более важны или когда вам не хватает надлежащей информации о бета-версии и других переменных, которые используются при расчете стоимости капитала с помощью CAPM.

25. Две компании абсолютно одинаковы, но у одной есть долги, а у другой нет — у какой из них будет более высокий WACC?

Это сложно — тот, у кого нет долга, будет иметь более высокий WACC до определенного момента, потому что заемный капитал «дешевле», чем собственный капитал. Зачем?

• Проценты по долгу не подлежат налогообложению (отсюда умножение (1 — налоговая ставка) в формуле WACC).

• Долг имеет приоритет по отношению к собственному капиталу в структуре капитала компании — держатели долга будут выплачены первыми при ликвидации или банкротстве.

• Интуитивно понятно, что процентные ставки по долгу обычно ниже, чем значения стоимости капитала, которые вы видите (обычно более 10%). В результате доля стоимости долга в WACC будет меньше вносить вклад в общую цифру, чем часть стоимости капитала.

Однако вышесказанное верно лишь до определенного момента. Как только долг компании вырастет достаточно высоко, процентная ставка резко возрастет, чтобы отразить дополнительный риск, и поэтому стоимость долга начнет расти — если она станет достаточно высокой, она может стать выше, чем стоимость капитала, и дополнительный долг увеличится. WACC.

Это «U-образная» кривая, на которой долг снижает WACC до точки, а затем начинает ее увеличивать.

26. Что больше влияет на оценку DCF компании — изменение выручки на 10% или изменение ставки дисконтирования на 1%?

Вы должны начать со слов «это зависит», но в большинстве случаев разница в доходе в 10% будет иметь большее влияние.

Это изменение выручки влияет не только на доход текущего года, но также на доход / EBITDA в далеком будущем и даже на конечную стоимость.

27. Как насчет изменения выручки на 1% по сравнению с изменением ставки дисконтирования на 1%?

В этом случае ставка дисконтирования, вероятно, будет иметь большее влияние на оценку, хотя правильный ответ должен начинаться со слов «Все может пойти в любом направлении, но в большинстве случаев …»

28. Как рассчитать WACC для частной компании?

Это проблематично, потому что у частных компаний нет рыночной капитализации или бета-тестирования.В этом случае вы, скорее всего, просто оцените WACC на основе работы, проделанной аудиторами или специалистами по оценке, или на основе того, что такое WACC для сопоставимых публичных компаний.

29. Что делать, если вы не верите прогнозам руководства в отношении модели DCF?

Вы можете использовать несколько разных подходов:

• Вы можете создавать свои собственные прогнозы.

• Вы можете изменить прогнозы руководства в сторону понижения, чтобы сделать их более консервативными.

• Вы можете показать таблицу чувствительности, основанную на различных темпах роста и марже, и показать значения, исходя из прогнозов руководства и более консервативного набора цифр.

В действительности вы, вероятно, сделали бы все это, если бы у вас были нереалистичные прогнозы.

30. Почему бы вам не использовать DCF для банка или другого финансового учреждения?

Банки используют заемные средства иначе, чем другие компании, и не реинвестируют их в бизнес — они вместо этого используют их для создания продуктов.Кроме того, проценты являются важной частью бизнес-моделей банков, а оборотный капитал занимает огромную часть их балансовых отчетов, поэтому DCF для финансового учреждения не имеет большого смысла.

Для финансовых организаций более распространено использование модели дисконтирования дивидендов для целей оценки.

31. Какие типы анализа чувствительности мы будем рассматривать в DCF?

Пример чувствительности:

• Рост доходов vs.Терминал Multiple

• Маржа EBITDA по сравнению с терминальным мультипликатором

• Терминальные множественные против ставки дисконтирования

• Долгосрочные темпы роста в сравнении со ставкой дисконтирования

И любая их комбинация (кроме терминальной множественной и долгосрочной скорости роста, что не имеет смысла).

32. Компания имеет высокую долговую нагрузку и ежегодно выплачивает значительную часть своей основной суммы долга. Как вы учитываете это в DCF?

Вопрос с подвохом.Вы вообще не учитываете это в DCF, потому что погашение основной суммы долга отображается в Денежном потоке от финансирования в Отчете о движении денежных средств, но мы спускаемся только до Денежного потока от операций, а затем вычитаем капитальные затраты, чтобы перейти к свободному Денежный поток.

Если бы мы смотрели на левереджный свободный денежный поток, то наши процентные расходы снизились бы в будущие годы из-за выплаты основной суммы долга — но мы все равно нигде не будем считать сами выплаты основной суммы.

Классы амортизируемого имущества — Canada.ca

Чтобы рассчитать поправку на капитальные затраты (CCA) на амортизируемую недвижимость, используйте форму, которая применима к вашему бизнесу:

Классы резерва капитальных затрат (CCA)

Ниже мы представляем наиболее распространенные классы амортизируемой собственности и их ставки. Мы также перечисляем большинство классов и ставок в классах CCA.

Класс 1 (4%)

Здание может принадлежать к классу 1, 3 или 6, в зависимости от того, из чего построено здание и когда вы его приобрели.Вы также включаете в эти классы части, из которых состоит здание, например:

• Электропроводка
• светильники
• сантехника
• спринклерные системы
• отопительное оборудование
• оборудование для кондиционирования воздуха (кроме оконных блоков)
• лифты
• эскалаторы

Примечание

Земля не является амортизируемым имуществом.Поэтому, когда вы приобретаете недвижимость, включайте только стоимость, относящуюся к зданию в Зоне A и Зоне C. Введите в строку 9923 в Зоне F стоимость всех пристроек земли в 2019 году.

Класс 1 включает большинство зданий, приобретенных после 1987 года, если они специально не принадлежат к другому классу. Класс 1 также включает стоимость определенных дополнений или изменений, которые вы внесли в здание класса 1 или определенные здания другого класса после 1987 года.

Ставка CCA для соответствующих критериям нежилых зданий, приобретенных налогоплательщиком после 18 марта 2007 г. и используемых в Канаде для производства или обработки товаров для продажи или аренды, включает дополнительную надбавку в размере 6% от общей ставки 10 %. Ставка CCA для других соответствующих критериям нежилых зданий включает дополнительную надбавку в размере 2% при общей ставке 6%.

Чтобы иметь право на одно из дополнительных пособий, вы должны выбрать помещение в отдельный класс.Чтобы сделать выбор, приложите письмо к своей налоговой декларации за тот налоговый год, в котором вы приобрели здание. Если вы не подадите результаты выборов в отдельный класс, будет применяться ставка 4%.

Дополнительная надбавка применяется к зданиям, приобретенным после 18 марта 2007 г. (включая новое здание, если какая-либо его часть приобретена после 18 марта 2007 г., когда здание строилось 19 марта 2007 г.), которые не использовались или приобретены в пользование до 19 марта 2007 г.

Чтобы иметь право на дополнительную надбавку в размере 6%, по крайней мере, 90% здания (измеряется в квадратных футах) должно использоваться в Канаде по назначению в конце налогового года.Производственные и перерабатывающие здания, которые не соответствуют тесту на использование 90%, будут иметь право на дополнительную скидку в размере 2%, если по крайней мере 90% здания используется в Канаде для нежилых целей в конце налогового года.

Класс 3 (5%)

Большинство зданий, приобретенных до 1988 г., включены в Класс 3 или Класс 6.

Если вы приобрели здание до 1990 года, которое не относится к Классу 6, вы можете включить его в Класс 3, если применимо одно из следующих :

• вы приобрели здание в соответствии с письменным соглашением, заключенным до 18 июня 1987 г.
• здание строилось вами или для вас 18 июня 1987 г.

Включите в Класс 3 стоимость любых дополнений или изменений, сделанных после 1987 года в здании Класса 3, которая не превышает меньшую из следующих двух сумм:

• 500 000 долл. США
• 25% от капитальной стоимости здания (включая стоимость дополнений или изменений здания, включенного в Класс 3, Класс 6 или Класс 20 до 1988 г.)

Любая сумма, превышающая меньшую сумму, указанную выше, включается в Класс 1.

Класс 6 (10%)

Включите здание в Класс 6 со ставкой CCA в размере 10%, если оно сделано из каркаса, бревна, лепнины на каркасе, оцинкованного железа или гофрированного металла. Кроме того, должно применяться одно из следующих условий:

• Вы приобрели здание до 1979 г.
• Здание используется для получения или получения дохода от сельского хозяйства или рыболовства
• Здание не имеет опор или других опор ниже уровня земли

Если применимо какое-либо из вышеперечисленных условий, вы также добавляете полную стоимость всех пристроек и изменений здания к Классу 6.

Если ни одно из вышеперечисленных условий не применяется, отнести здание к классу 6, если , применяется одно из из следующих условий:

• вы заключили письменное соглашение до 1979 года о приобретении здания, и фундамент или другие опоры основания здания были начаты до 1979 года.
• вы начали строительство здания до 1979 года (или оно было начато в соответствии с условиями письменного соглашения, которое вы заключили до 1979 года), а основания или другие опоры основания здания были начаты до 1979 года.

Также включить в Класс 6 некоторые теплицы и заборы.

Для пристройки или перестройки такого здания:

• добавить к классу 6 первые $ 100 000 дополнений или изменений, сделанных после 1978 г.
• добавить к классу 3:
  • часть стоимости всех дополнений или изменений на сумму свыше 100 000 долларов, сделанных после 1978 г. и до 1988 г.
  • Часть стоимости дополнений или изменений на сумму более 100 000 долларов, произведенных после 1987 года, но только до 500 000 долларов или 25% от стоимости здания, в зависимости от того, что меньше
• добавить к классу 1 любые дополнения или изменения сверх этих пределов

Класс 8 (20%)

Класс 8 со ставкой CCA в размере 20% включает определенное имущество, которое не включено в другой класс.Примерами являются мебель, бытовая техника и инструменты стоимостью 500 долларов и более за инструмент, некоторые приспособления, оборудование, наружные рекламные вывески, холодильное оборудование и другое оборудование, которое вы используете в бизнесе.

Копировальные аппараты и оборудование электронной связи, такое как факсимильные аппараты и электронное телефонное оборудование, также относятся к Классу 8.

Примечание

Если это оборудование стоит 1000 долларов или больше, вы можете выбрать его включение в отдельный класс.Ставка CCA не изменится, но теперь можно рассчитать отдельный вычет CCA на пятилетний период. Когда все имущество этого класса выбывает, недооцененные капитальные затраты (UCC) полностью вычитаются как окончательный убыток. Любой остаток UCC , остающийся в отдельном классе в конце пятого года, должен быть переведен обратно в общий класс, к которому он в противном случае принадлежал бы. Чтобы сделать выбор, приложите письмо к своей налоговой декларации за налоговый год, в котором вы приобрели недвижимость.

Включить оборудование инфраструктуры сети передачи данных и системное программное обеспечение для этого оборудования, приобретенного до 23 марта 2004 г., в Класс 8. Если приобретено после 22 марта 2004 г., включить его в Класс 46.

Включите здания, которые вы используете для хранения свежих фруктов или овощей с контролируемой температурой, людьми или для людей, которые их выращивали, в Класс 8 вместо Класса 1, Класса 3 или Класса 6. Также включите в Класс 8 любые здания, которые вы выращиваете. использовать для хранения силоса.

Класс 10 (30%)

Класс 10 с коэффициентом CCA , равным 30%, включает в себя оборудование для электронной обработки данных общего назначения (обычно называемое компьютерным оборудованием) и системное программное обеспечение для этого оборудования, включая вспомогательное оборудование для обработки данных, если вы их приобрели:

• до 23 марта 2004 г.
• после 22 марта 2004 г. и до 2005 г., и вы сделали выбор

Класс 10 также включает автомобили, а также некоторые легковые автомобили.

Включите легковые автомобили в класс 10, если они не соответствуют условиям класса 10.1.

Соответствующие критериям автомобили с нулевым уровнем выбросов теперь включены в Класс 54 по ставке 30%.

Мы определяем автотранспортных средств, легковых автомобилей и автомобилей с нулевым уровнем выбросов в типе транспортного средства.

Класс 10.1 (30%)

Ваш пассажирский автомобиль может относиться к Классу 10 или Классу 10.1. Чтобы определить, к какому классу принадлежит ваш легковой автомобиль, вы должны использовать его стоимость до того, как прибавит к GST / PST или HST .

Включите ваш легковой автомобиль в Класс 10.1, если вы купили его в текущем финансовом периоде, и он стоит более 30 000 долларов. Перечислите каждое транспортное средство класса 10.1 отдельно.

Мы считаем, что капитальные затраты на транспортное средство класса 10.1 составляют 30 000 долларов плюс соответствующий налог GST / HST или PST . Сумма в 30 000 долларов — это предел капитальных затрат на легковой автомобиль.

Примечание

Используйте ставку GST в размере 5% и соответствующую ставку PST для вашей провинции или территории.Если ваша провинция является участвующей провинцией, используйте соответствующий коэффициент HST .

Пример

Вивьен владеет бизнесом. 21 июня 2019 года она купила два легковых автомобиля для использования в своем бизнесе. Уровень PST для ее провинции составляет 8%. Вивьен вела следующие рекорды за 2019 год:

Вивьен помещает автомобиль 1 в Класс 10.1, так как она купила его в 2019 году, и он стоил ей более 30 000 долларов. Прежде чем Вивьен введет сумму в столбец 3 области B, она должна рассчитать GST и PST на 30 000 долларов. Делает она это следующим образом:

• GST под 5% от 30 000 долларов США = 1500 долларов США

• PST при 8% от 30 000 долларов США = 2400 долларов США

Следовательно, капитальные затраты Вивьен составляют 33 900 долларов (30 000 долларов + 1500 долларов + 2400 долларов).Она вводит эту сумму в столбец 3 области B.

Вивьен помещает автомобиль 2 в класс 10, так как она купила его в 2019 году, и он обошелся ей не дороже 30000 долларов.

Стоимость капитала

Вивьен составляет 31 640 долларов (28 000 + 1400 + 2240 долларов). Она вводит эту сумму в столбец 3 области B.

Соответствующие критериям автомобили с нулевым уровнем выбросов теперь включены в Класс 54 по ставке 30%.

Класс 12 (100%)

Класс 12 включает имущество, такое как инструменты, медицинские или стоматологические инструменты, а также кухонную утварь, которые стоят менее 500 долларов и были приобретены 2 мая 2006 г. или позднее.

Класс 12 включает фарфор, столовые приборы, белье и униформу. Сюда также входят видеокассеты, лазерные видеодиски и цифровые видеодиски, которые вы арендуете и не предполагаете сдавать в аренду кому-либо более чем на семь дней в 30-дневный период.

На большинство мелких инструментов класса 12 правило полугодия не распространяется.Они полностью вычитаются в год покупки. Если инструмент стоит 500 долларов или больше, отнесите его к классу 8 со ставкой CCA , равной 20%.

Инструменты класса 12, на которые распространяется правило полугодия, включают штампы, приспособления, шаблоны, пресс-формы или колодки, а также режущие или формовочные части станка.

Включен в класс 12 со скоростью CCA 100% компьютерного программного обеспечения, которое не является системным программным обеспечением. Для программного обеспечения класса 12 действует правило полугодия.

Класс 12 специально исключает электронные устройства связи и оборудование для электронной обработки данных.

Класс 14

Класс 14 включает патенты, франшизы, концессии или лицензии на ограниченный период. Ваш CCA — это меньшая из следующих сумм:

• общая сумма капитальных затрат на каждый объект недвижимости в течение срока службы
• недооцененная капитальная стоимость для налогоплательщика на конец налогового года имущества данной категории

Класс 14.1 (5%)

С 1 января 2017 г. включить в Класс 14.1 недвижимость, которая:

• — гудвилл
• являлся правомочным капитальным имуществом (ECP) непосредственно до 1 января 2017 г. и находится в собственности в начале этого дня
• приобретено после 2016 года, за исключением:
  • имущества, которое является материальным или материальным имуществом
  • Имущество, приобретенное не с целью получения или получения дохода от коммерческой деятельности
  • собственности, в отношении которой любая сумма подлежит вычету (кроме как в результате включения в Класс 14.1) при расчете дохода от бизнеса
  • доля в трасте
  • доля участия в товариществе
  • акция, облигация, долговая расписка, ипотека, ипотечное требование, вексель, вексель или другое подобное имущество
  • собственность, которая является долей или по гражданскому праву правом или правом на приобретение собственности, описанной в любом из вышеперечисленных подпунктов

Примерами фермерских хозяйств являются квоты на молоко и яйца.

Примерами для бизнеса, профессии и рыболовства являются франшизы, концессии или лицензии на неограниченный срок.

Для налоговых лет, которые заканчиваются до 2027 года, недвижимость, включенная в класс 14.1, которая была приобретена до 1 января 2017 года, будет амортизироваться по ставке CCA , равной 7% вместо 5%. Применяются переходные правила.

Объекты собственности, которые включены в класс 14.1 и приобретены после 2016 года, будут включены в этот класс со 100% -ной ставкой включения с 5% -ной ставкой CCA на основе уменьшающегося остатка, и обычно будут применяться существующие правила CCA .

Примечание

Недвижимость в новом классе 14.1 исключен из определения капитальной собственности для целей GST / HST .

Класс 16 (40%)

Класс 16 включает такси, транспортные средства, которые вы используете в ежедневной аренде автомобилей, видеоигры с монетоприемником или автоматы для игры в пинбол, приобретенные после 15 февраля 1984 г., а также грузовые грузовики, приобретенные после 6 декабря 1991 г., грузоподъемностью более 11 788 кг.

Соответствующие критериям автомобили с нулевым уровнем выбросов теперь включены в класс 55 по ставке 40%.

Класс 29

Включить в Класс 29 подходящие машины и оборудование, используемые в Канаде в основном для производства и обработки товаров для продажи или аренды, приобретенных после 18 марта 2007 г. и до 2016 г., которые в противном случае были бы включены в Класс 43.

Рассчитайте CCA для класса 29 с использованием линейного метода следующим образом: в первый год требуйте до 25%, во второй год — требуйте 50%, а в третий год — оставшиеся 25%. Любая сумма, не востребованная в течение года, может быть востребована в следующем году.

Класс 43 (30%)

Включить в Класс 43 со ставкой CCA в размере 30% подходящих машин и оборудования, используемых в Канаде в основном для производства и обработки товаров для продажи или аренды, которые не включены в Класс 29 или 53.

Вы можете включить эту недвижимость в отдельный класс, если вы подадите заявку на выборы, отправив письмо при подаче налоговой декларации за год, в котором вы приобрели недвижимость. Для получения информации о выборах в отдельные классы см. Класс 8 (20%).

Класс 43.1 (30%)

Включить в класс 43.1 со скоростью CCA 30% зарядных станций для электромобилей (EVCS), настроенных для подачи более 10 киловатт, но менее 90 киловатт постоянной мощности. Это касается имущества, приобретенного для использования после 21 марта 2016 г., которое не было использовано или приобретено для использования до 22 марта 2016 г.

Класс 43.1 также включает оборудование для рекуперации геотермального тепла, приобретенное для использования после 21 марта 2017 года, которое используется в основном для извлечения тепла для продажи.Геотермальное оборудование может иметь право на ускоренную компенсацию капитальных затрат.

Класс 43.2 (50%)

Включите в класс 43.2 со скоростью CCA 50% зарядных станций для электромобилей (EVCS), настроенных для обеспечения непрерывной мощности 90 киловатт и более. Это касается имущества, приобретенного для использования после 21 марта 2016 г., которое не было использовано или приобретено для использования до 22 марта 2016 г.

Класс 45 (45%)

Включите универсальное электронное оборудование для обработки данных (обычно называемое компьютерным оборудованием) и системное программное обеспечение для этого оборудования, включая вспомогательное оборудование для обработки данных, в Класс 45 со ставкой CCA 45%, если вы приобрели их после 22 марта 2004 г. и до 19 марта 2007 г.

Примечание

Если вы приобрели оборудование или программное обеспечение до 2005 года и сделали выбор в пользу класса 8 отдельно, как указано в примечании к классу 8, на недвижимость не распространяется ставка 45%.

Класс 46 (30%)

Включить в Класс 46 с коэффициентом CCA 30% оборудования инфраструктуры сети передачи данных и системного программного обеспечения для этого оборудования, если они были приобретены после 22 марта 2004 г.Если они были приобретены до 23 марта 2004 г., включить их в 8-й класс.

Класс 50 (55%)

Включить в Класс 50 по ставке CCA в размере 55% имущество, приобретенное после 18 марта 2007 г., то есть универсальное оборудование для электронной обработки данных и системное программное обеспечение для этого оборудования, включая вспомогательное оборудование для обработки данных.

Не включайте имущество, которое включено в Класс 29 или Класс 52 или которое в основном или используется в основном как:

1. Электронное оборудование для контроля или управления технологическим процессом
2. аппаратура управления электронной связью

Системное программное обеспечение

3. для оборудования, указанного в 1.или 2.
4. оборудование для обработки данных (кроме оборудования для обработки данных, которое является вспомогательным для оборудования для электронной обработки данных общего назначения)

Класс 52 (100%)

Включить в Класс 52 со степенью CCA 100% (без правила полугодия) универсальное электронное оборудование для обработки данных (обычно называемое компьютерным оборудованием) и системное программное обеспечение для этого оборудования, включая вспомогательное оборудование для обработки данных, если оно были приобретены после 27 января 2009 г. и до февраля 2011 г.

Не включайте имущество, которое используется или используется в основном как:

1. Электронное оборудование для контроля или управления технологическим процессом
2. аппаратура управления электронной связью

Системное программное обеспечение

3. для оборудования, указанного в пунктах 1. или 2. или
4. оборудование для обработки данных (кроме оборудования, которое является вспомогательным для оборудования для электронной обработки данных общего назначения)

Чтобы претендовать на эту ставку, актив также должен соответствовать следующим условиям:

• находиться в Канаде
• не использовались и не приобретались для использования в каких-либо целях до того, как они были приобретены налогоплательщиком, а
• может быть приобретен налогоплательщиком либо:
  • для использования в бизнесе, осуществляемом налогоплательщиком в Канаде, или для получения дохода от собственности, расположенной в Канаде.
  • для сдачи в аренду налогоплательщиком арендатору для использования арендатором в бизнесе, который арендатор ведет в Канаде, или для получения дохода от собственности, расположенной в Канаде

Класс 53 (50%)

Включить в Класс 53 со ставкой CCA 50% подходящие машины и оборудование, приобретенные после 2015 г. и до 2026 г. (которые в противном случае обычно включались бы в Класс 29) для использования в Канаде в основном при производстве или переработке товаров для продажи или сдачи в аренду.

Класс 54 (30%) и Класс 55 (40%)

Для автомобилей с нулевым уровнем выбросов, приобретенных после 18 марта 2019 г., добавлены два новых класса CCA . Класс 54 был создан для транспортных средств с нулевым уровнем выбросов, которые в противном случае были бы включены в класс 10 или 10.1 с той же ставкой CCA , равной 30%. Класс 55 был создан для транспортных средств с нулевым уровнем выбросов, иначе включенных в Класс 16, с той же ставкой CCA , равной 40%. CCA по-прежнему применяется на основе уменьшающегося остатка.

Доступен расширенный вычет CCA за первый год со следующим периодом поэтапного отказа:

• 100% после 18 марта 2019 г. и до 2024 г.
• 75% после 2023 г. и до 2026 г.
• 55% после 2025 г. и до 2028 г.

Увеличенное пособие за первый год рассчитывается по формуле:

• увеличение добавочной стоимости чистых капитальных затрат к новому классу недвижимости, которая становится доступной для использования до 2028 года, и применение предписанной ставки CCA для класса, как описано ниже:
  • Для класса 54, применение предписанной ставки CCA от 30% до:
    • 2 1/3 чистой прибавки к классу недвижимости, которая станет доступной для использования до 2024 года
    • 1 1/2 чистой прибавки к классу недвижимости, которая станет доступной для использования в 2024 или 2025 году
    • 5/6 раз больше чистого прибавления к классу собственности, которая станет доступной для использования после 2025 года и до 2028 года
  • Для класса 55, применение предписанной ставки CCA в размере 40% к:
    • 1 1/2 чистой прибавки к классу для собственности, которая станет доступной для использования до 2024 года
    • В 7/8 раз больше чистого прибавления к классу недвижимости, которая станет доступной для использования в 2024 или 2025 году
    • В 3/8 раза больше чистого прибавления к классу имущества, которое станет доступным для использования после 2025 г. и до 2028 г.
• приостанавливает действие действующего правила полугодия CCA

CCA будет применяться к любому остатку остатка в новых классах с использованием специальной ставки для нового класса.

Налогоплательщик может решить не включать в класс 54 или 55 транспортное средство, которое в противном случае было бы транспортным средством с нулевым уровнем выбросов или пассажирским транспортным средством с нулевым уровнем выбросов. Когда такие выборы поданы, транспортное средство больше не будет считаться транспортным средством с нулевым уровнем выбросов или пассажирским транспортным средством с нулевым уровнем выбросов. В результате автомобиль будет включен в свой обычный CCA Class 10, 10.1 или 16, в зависимости от обстоятельств. Такие автомобили не будут соответствовать требованиям повышенного уровня CCA для первого года выпуска в соответствии с правилами для транспортных средств с нулевым уровнем выбросов.Однако те автомобили, которые будут включены в Класс 10, 10.1 или 16, могут иметь право на получение улучшенного CCA в соответствии с правилами ускоренного поощрения инвестиций в недвижимость (AIIP).

Результаты выборов должны быть поданы министру государственных доходов в налоговую декларацию и налоговую декларацию за тот налоговый год, в котором было приобретено транспортное средство. Нет никаких положений о поздней регистрации или выборах с поправками.

Класс 54 (30%)

Включить в класс 54 транспортные средства с нулевым уровнем выбросов, которые не входят в класс 16 или 55 и обычно включаются в класс 10 или 10.1.

На 2019 год существует предел в 55 000 долларов (плюс федеральные и провинциальные налоги с продаж) на капитальные затраты для каждого легкового автомобиля с нулевым уровнем выбросов в классе 54. Лимит будет пересматриваться ежегодно. Класс 54 может включать как пассажирские транспортные средства с нулевым уровнем выбросов, так и не превышающие установленный порог. Однако, в отличие от класса 10.1, класс 54 не устанавливает отдельный класс для каждого транспортного средства, стоимость которого превышает пороговое значение.

Если пассажирское транспортное средство с нулевым уровнем выбросов передается лицу или товариществу, с которым вы имеете дело на расстоянии вытянутой руки, и его стоимость превышает установленную сумму, выручка от продажи будет скорректирована на основе коэффициента, равного установленной сумме, как доля от реальной стоимости автомобиля.Для распоряжений, сделанных после 29 июля 2019 года, на основании предлагаемого законодательства, фактическая стоимость автомобиля также будет скорректирована с учетом выплаты или погашения государственной помощи.

Пример

долларов

Класс 55 (40%)

Включить в класс 55 транспортные средства с нулевым уровнем выбросов, которые обычно включаются в класс 16.

Специальные цены для некоторых рыболовных судов

В большинстве случаев рыболовное судно относится к классу 7. Таким образом, вы можете потребовать CCA с максимальной ставкой 15%. Однако из этого правила есть некоторые исключения.

Рыболовное судно или стоимость его переоборудования имеет право на получение специальной ставки CCA , а именно:

• Если вы купили лодку в период с 13 ноября 1981 г. по 31 декабря 1982 г., вы можете потребовать CCA по годовой ставке 33 1/3%.Сделать это можно только в определенных случаях.
• Если вы купили лодку после 31 декабря 1982 года, вы можете потребовать CCA по ставке 16 2/3% за год покупки лодки. Вы можете требовать 33 1/3% в течение нескольких лет после покупки лодки.

Вы можете запросить этот специальный тариф на следующих телефонах:

• Лодка, которая была построена и зарегистрирована в Канаде и не использовалась ни для каких целей до того, как вы ее купили.
• Стоимость переоборудования или переоборудования лодки в Канаде
• лодка или стоимость ее переоборудования, выделенная в отдельный предписанный класс в соответствии с ныне отмененным канадским Законом о помощи в строительстве судов

Расширенный вычет CCA за первый год доступен для рыболовных судов класса 7, которые имеют номер AIIP .Вычет CCA за первый год рассчитывается как:

• с применением предписанной ставки CCA от 15% до 0,5-кратного чистого прибавления к классу для собственности, которая становится доступной для использования до 2024 года.
• приостанавливает действие действующего правила полугодия CCA

Для лодок, имеющих право на специальную ставку 33 1/3% (16 2/3% в год приобретения), то есть AIIP , повышенная ставка CCA для первого года составляет:

• 50% для лодок, приобретенных до 2024 года
• 33 1/3% для лодок, приобретенных после 2023 г. и до 2028 г.

Доход от аренды

— Канада.около

T4036 (E) Ред. 19

Наши публикации и персональная переписка доступны в формате Брайля, крупным шрифтом, в электронном тексте или в формате MP3 для людей с нарушениями зрения. Для получения дополнительной информации см. Альтернативные формы приказов для лиц с ограниченными возможностями или позвоните по телефону 1-800-959-8281 .

Если вы находитесь за пределами Канады и США, позвоните нам по телефону 613-940-8495 . Обратитесь к своему провайдеру услуг или оператору, чтобы инициировать встречный вызов.Мы принимаем звонки с автоматическим ответом. Вы можете услышать звуковой сигнал и испытать обычную задержку соединения.

В этом руководстве простым языком объясняются наиболее распространенные налоговые ситуации. Он предоставляется только для информации и не заменяет закон.

Если не указано иное, все ссылки в законодательстве относятся к Закону о подоходном налоге и Положениям о подоходном налоге.

Термин налоговая декларация , используемый в этом руководстве, имеет то же значение, что и налоговая декларация и налоговая декларация .

Это руководство для вас?

Используйте это руководство, если у вас есть доход от аренды недвижимости или другого имущества. Информация в этом руководстве относится в основном к аренде недвижимости, но некоторая информация также применима к другим типам арендуемой собственности.

Это руководство поможет вам определить ваш валовой доход от аренды, расходы, которые вы можете вычесть, и ваш чистый доход от аренды или убыток за год. Это также поможет вам заполнить форму T776, Заявление об аренде недвижимости.

Чтобы определить, исходит ли ваш доход от собственности или от бизнеса, см. Главу 1.

Чтобы узнать, являетесь ли вы партнером товарищества или совладельцем, см. Вы совладелец или партнер товарищества?

Если вы хотите сообщить о доходах или расходах от совместного проживания, найдите разделение жилья на canada.ca.

Мы определили некоторые термины, используемые в этом руководстве, в разделе «Определения». Вы можете прочитать их перед тем, как начать.

В этом руководстве мы ссылаемся на другие руководства, формы, бюллетени с толкованием, информационные проспекты и фолио по налогу на прибыль.

Что нового в 2019 году?

Новые классы надбавки на капитальные затраты (CCA): класс 54 (30%) и класс 55 (40%) для бизнес-инвестиций в автомобили с нулевым уровнем выбросов

Для транспортных средств с нулевым уровнем выбросов, приобретенных после 18 марта 2019 г., были созданы два новых класса надбавки на капитальные затраты (CCA): класс 54 и класс 55.

Класс 54 имеет ставку 30% и включает автомобили с нулевым уровнем выбросов, которые обычно включаются в класс 10 или 10.1.

Класс 55 имеет коэффициент 40% и включает автомобили с нулевым уровнем выбросов, которые обычно включаются в класс 16.

Автомобиль с нулевым уровнем выбросов должен быть приобретен и станет доступным для использования после 18 марта 2019 г. и до 2028 г., чтобы иметь право на усиленный вычет CCA в течение первого года. Эти новые классы будут иметь увеличенный 100% вычет CCA в первый год для транспортных средств с нулевым уровнем выбросов, которые станут доступны для использования до 2024 года. CCA по-прежнему будет рассчитываться на основе уменьшающегося баланса, и начнется поэтапный отказ от собственности, которая станет доступной для использования после 2023 г.

Подробнее см. Классы амортизируемого имущества.

Изменение правил использования части собственности, например, многоквартирных жилых домов

Согласно предлагаемому законодательству, налогоплательщик может решить, что предполагаемое распоряжение, которое обычно возникает при изменении способа использования части имущества, не применяется в отношении изменений в использовании имущества, которые происходят 19 марта 2019 г. или после этой даты. В результате , любой накопленный прирост капитала в собственности может быть отложен до тех пор, пока недвижимость не будет продана в будущем. Для получения дополнительной информации см. Изменение части вашего основного места жительства на арендуемую или наоборот.

Определения

Недвижимость, стимулирующая ускоренное инвестирование (AIIP) — Недвижимость, имеющая право на получение расширенного пособия на первый год, в соответствии с правилами льгот на капитальные затраты (CCA). Имущество может иметь право на участие, если оно приобретено после 20 ноября 2018 г. и станет доступным для использования до 2028 г. Для получения дополнительной информации об AIIP перейдите в раздел «Ускоренные инвестиции».

Протяженность руки — относится к отношениям или сделке между лицами, которые действуют в своих отдельных интересах.Сделка между независимыми сторонами — это обычно сделка, которая отражает обычные коммерческие отношения между сторонами, действующими в их отдельных интересах.

Считается, что «Связанные лица» не торгуются на расстоянии вытянутой руки. Связанные лица включают лиц, связанных кровным родством, браком, гражданским партнерством или усыновлением (юридическим или фактическим). Корпорация и другое лицо или две корпорации также могут быть связанными лицами.

«Несвязанные лица» не могут иметь дело друг с другом на расстоянии вытянутой руки в определенное время.Каждый случай будет зависеть от собственных фактов. Следующие критерии будут рассмотрены для определения того, не ведут ли стороны сделки на коммерческой основе:

• , существует ли общее мнение, которое направляет переговоры сторон сделки
• , действуют ли стороны сделки согласованно без отдельных интересов; «действуя согласованно» означает, например, что стороны действуют со значительной взаимозависимостью в сделке, представляющей общий интерес
• , существует ли фактический контроль над одной стороной со стороны другой, например, из-за преимущества, власти или влияния

Для получения дополнительной информации см. Фолио по подоходному налогу S1-F5-C1, Связанные лица и коммерческие отношения.

Доступно для использования — вы можете претендовать на компенсацию капитальных затрат (CCA) на арендуемую собственность только тогда, когда она станет доступной для использования.

Арендуемая недвижимость , кроме здания, обычно становится доступной для использования не ранее:

• дата первого использования для получения дохода
• второй год после того, как вы приобрели арендуемую недвижимость
• время непосредственно перед тем, как отчуждать имущество

Арендуемая недвижимость , которая представляет собой здание, или часть здания, обычно становится доступной для использования не ранее:

• дата покупки полностью построенного здания или завершения строительства
• дата сдачи в аренду 90% или более здания
• второй год после того, как вы приобрели здание
• время непосредственно перед сдачей здания

При определении срока готовности к эксплуатации реконструкцию, переделку или дополнение к зданию следует рассматривать как отдельное здание.

Вы можете потребовать CCA в отношении здания, которое находится в стадии строительства, ремонта или перестройки, прежде чем станет доступным для использования . Вы можете вычесть CCA , которые у вас есть в таком здании, если у вас есть чистый доход от аренды. CCA , который вы можете вычесть, ограничен суммой чистого дохода от аренды, который у вас есть после вычета любых мягких затрат на строительство, ремонт или перестройку здания. Для объяснения мягких затрат см. Мягкие затраты на строительство.

Капитальные затраты — сумма, на которую вы впервые запрашиваете надбавку на капитальные затраты (CCA). Капитальные затраты на недвижимость обычно составляют следующую сумму:

• Цена покупки (без учета стоимости земли, которая не подлежит амортизации)
• часть ваших юридических, бухгалтерских, инженерных, монтажных и других сборов, связанных с покупкой или строительством недвижимости (не включая ту часть, которая относится к земле)
• стоимость любых дополнений или улучшений, которые вы внесли в недвижимость после ее приобретения, если вы не заявили эти расходы в качестве текущих расходов (например, модификации для размещения людей с ограниченными возможностями).
• для здания, мягкие затраты (такие как проценты, юридические и бухгалтерские сборы, налоги на имущество), относящиеся к периоду строительства, ремонта или изменения здания, если эти расходы не были вычтены как текущие расходы

Для получения дополнительной информации о текущих расходах см. Текущие или капитальные расходы.

Юридические и бухгалтерские сборы при покупке арендуемой собственности распределяются между стоимостью земли и капитальными затратами на строительство. Если земля приобретается для сдачи в аренду или для строительства арендуемой собственности, к земле применяются юридические и бухгалтерские сборы.

Компенсация капитальных затрат (CCA) — вы, возможно, приобрели амортизируемое имущество, такое как здание, мебель или оборудование, для использования при аренде. Вы не можете вычесть первоначальную стоимость этой собственности при расчете чистой прибыли от аренды за год.Однако, поскольку эти свойства со временем изнашиваются или устаревают, вы можете вычесть стоимость за период в несколько лет. Этот вычет называется CCA.

Капитальное имущество — как правило, любое имущество, включая амортизируемое имущество, которое вы покупаете в инвестиционных целях или для получения коммерческого дохода. Общие типы капитальной собственности включают в себя основные жилые дома, коттеджи, акции, облигации, землю, здания и оборудование, используемое для ведения бизнеса или сдачи в аренду.

Гражданский партнер — это относится к лицу, которое не является вашим супругом , с которым вы живете в супружеских отношениях, и к которому применяется как минимум одна из из следующих ситуаций.Их:

• проживали с вами в супружеских отношениях, и эти текущие отношения продолжались не менее 12 месяцев подряд

Примечание

Термин «12 месяцев подряд» включает любой период, в течение которого вы были разлучены менее чем на 90 дней из-за разрыва отношений.

• ^{Сноска 1} являетесь родителем вашего ребенка по рождению или усыновлению
• иметь опеку и контроль над вашим ребенком (или иметь опеку и контроль непосредственно перед тем, как ребенку исполнилось 19 лет), и ваш ребенок полностью зависит от этого человека в плане поддержки

Амортизируемое имущество — имущество, на которое вы можете претендовать CCA.Обычно это капитальная собственность от бизнеса или собственности. Капитальные затраты могут быть списаны как ОСО в течение нескольких лет. Обычно вы группируете амортизируемое имущество в классы. Землеройные машины, дрели и инструменты, которые стоят 500 долларов и более, относятся к Классу 8. Вы должны основывать свое заявление CCA на ставке, назначенной для каждого класса собственности.

Справедливая рыночная стоимость (FMV) — как правило, самая высокая долларовая стоимость, которую вы можете получить за свою собственность на открытом и неограниченном рынке, между информированным и желающим покупателем и информированным и желающим продавцом, которые имеют дело друг с другом на расстоянии вытянутой руки.

Многоквартирный жилой дом (MURB) — сдаваемая в аренду недвижимость класса 31 или 32, имеющая как минимум две автономные жилые единицы.

Автомобиль — автомобиль, спроектированный или адаптированный для использования на автомагистралях и улицах. К автотранспортным средствам не относятся троллейбус или транспортное средство, предназначенное или приспособленное для эксплуатации только на рельсах.

Не связанный с коммерческой деятельностью — обычно относится к отношениям или сделкам между людьми, которые связаны друг с другом.

Однако отношения между независимыми лицами, товариществами или корпорациями могут также существовать в зависимости от обстоятельств. Для получения дополнительной информации см. Определение «Длина руки».

Легковой автомобиль — автотранспортное средство, которое принадлежит налогоплательщику (кроме транспортного средства с нулевым уровнем выбросов) или арендовано и спроектировано или адаптировано в первую очередь для перевозки людей по шоссе и улицам. Он вмещает водителя и не более восьми пассажиров.Большинство легковых автомобилей, универсалов, фургонов и некоторых пикапов являются легковыми автомобилями.

На легковые автомобили и легковые автомобили с нулевым уровнем выбросов распространяются ограничения на сумму CCA, процентов и затрат на аренду, которые могут быть вычтены. Они делают , а не , включают:

• скорая помощь
• четко обозначенная машина полицейского или пожарного реагирования
• автотранспортное средство, которое вы купили для использования более чем 50% в качестве такси, автобус, используемый для перевозки пассажиров, или катафалк, используемый в похоронном бизнесе
• автомобиль, который вы купили для продажи, аренды или лизинга в бизнесе по продаже, аренде или лизингу автомобилей
• автотранспортное средство (кроме катафалка), купленное вами для использования в похоронном бюро для перевозки пассажиров
• фургон, пикап или подобное транспортное средство, вмещающее не более водителя и двух пассажиров и которое в налоговом году, в котором вы его купили или взяли в аренду, было использовано более 50% для перевозки товаров и оборудования с целью получения дохода
• фургон, пикап или аналогичное транспортное средство, которое в налоговом году, которое вы купили или взяли в аренду, использовалось на 90% или более для перевозки товаров, оборудования или пассажиров с целью получения дохода
• пикап, который в том налоговом году, который вы купили или арендовали, был использован более чем на 50% для перевозки товаров, оборудования или пассажиров с целью получения или получения дохода на удаленном рабочем месте или на специальном рабочем месте, которое находится в не менее 30 км от ближайшего населенного пункта с населением не менее 40 000
• Автомобиль скорой медицинской помощи с четкой маркировкой, используемый для перевозки парамедиков и их оборудования для оказания неотложной медицинской помощи

Поступления от отчуждения — суммы, которые вы получаете или которые мы считаем полученными, когда вы продаете свою собственность (обычно это продажная цена собственности).Доходы от реализации также определяются как включающие, среди прочего, компенсацию, полученную за имущество, которое было уничтожено, экспроприировано, повреждено или украдено.

Доход от аренды — доход, который вы получаете от сдачи в аренду собственности, которой вы владеете.

Операция по аренде — услуги, которые вы предоставляете своим арендаторам в арендуемой собственности, такие как отопление, освещение, прачечная, уборка или охрана.

Арендуемая недвижимость — как правило, здание или определенные доли аренды, принадлежащие налогоплательщику (налогоплательщикам) или товариществу, которое в основном используется для получения валового дохода от аренды.

Супруг (а) — лицо, с которым вы состоите в законном браке.

Неамортизированные капитальные затраты (UCC) — обычно сумма, остающаяся после вычета CCA из капитальных затрат на амортизируемую недвижимость. Каждый год CCA, о котором вы заявляете, уменьшает UCC собственности.

Пассажирское транспортное средство с нулевым уровнем выбросов (ZEPV) — автомобиль, который принадлежит налогоплательщику и включен в класс 54 (но в противном случае был бы включен в класс 10 или 10.1). Правила, применимые к определению легковых автомобилей, также применимы к ZEPV. Обратите внимание, что хотя ZEPV не включает в себя арендованный пассажирский автомобиль, такие транспортные средства, которые в противном случае могли бы квалифицироваться как ZEPV, если бы принадлежали налогоплательщику, подпадают под те же ограничения на вычеты по лизингу, что и легковые автомобили.

Автомобиль с нулевым уровнем выбросов (ZEV) — это автотранспортное средство, принадлежащее налогоплательщику, при соблюдении всех следующих условий:

• представляет собой подключаемый гибрид с емкостью аккумулятора не менее 7 кВт / ч или полностью:
  • электрический
  • на водороде
• приобретается и становится доступным для использования после 18 марта 2019 г. и до 2028 г.
• не использовалась ни для каких целей до приобретения налогоплательщиком
• — это транспортное средство, для которого:
  • не было принято решение отказаться от применения класса 54 или 55
  • Правительство Канады не оказало помощи в соответствии с новым стимулом, объявленным 19 марта 2019 г.
  • сумма не была вычтена как ОСО, и другое лицо или товарищество не истребовали окончательную потерю

Глава 1 — Общая информация

В этой главе объясняется общая информация, которую вам необходимо иметь перед заполнением формы T776 «Заявление об аренде недвижимого имущества».

Доход от аренды — это доход, который вы получаете от аренды принадлежащей вам собственности. Вы можете владеть имуществом самостоятельно или с кем-то другим. В доход от аренды включен доход от сдачи в аренду:

• дома
• квартиры
• номеров
• место в офисном здании
• другое недвижимое или движимое имущество

Доход от аренды может быть доходом от собственности или бизнеса. Доход от сдачи в аренду обычно представляет собой доход от собственности. Используйте это руководство, только если у вас есть доход от аренды недвижимости.

Есть ли у вас доход от аренды или коммерческий доход?

Чтобы определить, исходит ли ваш доход от аренды от собственности или от бизнеса, подумайте о количестве и типах услуг, которые вы предоставляете своим арендаторам.

В большинстве случаев вы получаете доход от своей собственности, если снимаете помещение и предоставляете только основные услуги. Основные услуги включают отопление, свет, парковку и услуги прачечной. Если вы предоставляете арендаторам дополнительные услуги, такие как уборка, охрана и питание, возможно, вы занимаетесь бизнесом.Чем больше услуг вы предоставите, тем больше шансов, что ваша аренда — это бизнес.

Для получения дополнительной информации о том, как определить, исходит ли ваш арендный доход от собственности или бизнеса, см. Информационный бюллетень IT-434, Аренда недвижимого имущества частным лицом и его специальный выпуск.

Если вы сдаете в аренду бизнес, не используйте это руководство. Вместо этого см. Руководство T4002, Самостоятельный бизнес, профессиональный, комиссионный, фермерский и рыбный доход.

Налог на товары и услуги / гармонизированный налог с продаж GST / HST Скидка на новую жилую недвижимость, сдаваемую в аренду

Раздел 256.2 Закона об акцизном налоге позволяет арендодателям, которые покупают или строят новое жилое жилье, существенно обновляют существующее жилье, строят пристройку к многоквартирному жилью или превращают коммерческую недвижимость в жилье, получить новую арендуемую жилую недвижимость по GST / HST скидка.

Чтобы иметь право на эту скидку, домовладельцы должны сдавать жилье в аренду для долгосрочного использования физическими лицами в качестве основного места проживания . Скидка также может быть предоставлена ​​лицам, которые предоставляют землю в аренду для проживания.Это может включать в себя аренду участков в жилом парке трейлеров.

Для получения дополнительной информации см. Руководство RC4231, GST / HST Скидка на новую жилую арендную собственность.

Если вы подаете заявление на получение скидки на новую жилую недвижимость, используйте форму GST524, GST / HST Заявление на получение скидки на новую жилую недвижимость. Если вы запрашиваете скидку на многоквартирное жилье, такое как многоквартирный дом или триплекс (за исключением кондоминиумов и дуплекса), вам также необходимо заполнить форму GST525, Приложение к заявке на получение скидки на новую жилую недвижимость — Co-op и несколько единиц.

GST / HST Скидка для партнеров

Чтобы определить, являетесь ли вы партнером, см. Являетесь ли вы совладельцем или партнером партнерства?

Если вы являетесь физическим лицом, являющимся членом партнерства, вы можете получить скидку на GST / HST , которую вы заплатили на определенные расходы. Скидка основана на размере GST / HST , который вы заплатили за расходы, вычтенные из вашей доли дохода партнерства в вашей налоговой декларации.Однако применяются особые правила, если ваше партнерство выплачивало вам пособие на эти расходы.

Как физическое лицо, являющееся членом партнерства, вы можете иметь право на получение партнерской скидки GST / HST , если вы соответствуете следующим условиям:

• партнерство является регистрантом GST / HST
• вы лично заплатили GST / HST на расходы, которые:
  • вы не понесли от имени партнерства
  • , вы вычли из своей доли дохода партнерства в своей налоговой декларации

Однако применяются особые правила, если партнерство возместило вам эти расходы.

Примерами расходов, подпадающих под действие правила GST / HST , являются расходы на автомобиль и некоторые расходы на использование дома в коммерческих целях. Скидка также может применяться к GST / HST , которую вы заплатили за автомобили, музыкальные инструменты и самолет, из которых вы вычли CCA .

Правомочная часть CCA — это часть, которую вы вычитаете из своей налоговой декларации в налоговом году и которая относится конкретно к автомобилю, музыкальному инструменту или самолету, за которые вы заплатили GST / HST.Оно также будет иметь право на скидку в той мере, в какой товарищество использовало собственность для осуществления налогооблагаемых поставок.

Вы также можете получить скидку GST / HST , рассчитанную на основе CCA, которую вы запросили на определенные типы собственности. Например, вы обычно можете требовать скидку на основе CCA, которую вы вычли за автомобиль, который вы купили для получения партнерского дохода, если вы заплатили GST / HST при его покупке.

Если вы вычтете CCA для нескольких объектов недвижимости одного класса, отделите часть CCA собственности, которая соответствует критериям скидки, от CCA для другой собственности.Если какая-либо часть скидки относится к вычету CCA для автомобиля, музыкального инструмента или самолета, вы должны уменьшить недооцененную капитальную стоимость (UCC) этого имущества на сумму, которая является частью скидки.

Заполните форму GST370, для сотрудников и партнеров GST / HST Rebate Application, чтобы запросить скидку GST / HST для партнеров. Вы должны включить эту скидку в свой доход за налоговый год, в котором вы ее получили.

Например, если в 2019 году вы получите скидку GST / HST за 2018 налоговый год, вы должны включить сумму скидки в свою налоговую декларацию за 2019 год:

• Укажите в качестве расхода в строке 9974 формы T776 сумму скидки GST / HST для партнеров, которая относится к приемлемым расходам, кроме CCA .
• В столбце 2 области A — Расчет претензии CCA уменьшите UCC на начало 2019 года на часть скидки, которая относится к приемлемой CCA .

Для получения дополнительной информации о скидке GST / HST перейдите в раздел Скидка GST / HST для сотрудников и партнеров.

Ведение учета

Ведите подробный учет всего дохода от аренды и понесенных расходов. Вы должны поддержать свои покупки и операционные расходы с помощью:

• счета-фактуры
• квитанции
• контрактов
• прочие подтверждающие документы

Не отправляйте свои записи вместе с декларацией о доходах.Сохраните их на случай, если мы попросим их увидеть. Мы можем не разрешить оплату всех или части ваших расходов, если у вас нет квитанций или других документов, подтверждающих их.

Для получения дополнительной информации об операционных расходах см. Главу 3 — Расходы.

Как правило, вы должны хранить свои записи в течение шести лет с конца налогового года, к которому они относятся. Для получения дополнительной информации о ведении записей перейдите в раздел Ведение записей.

Глава 2 — Расчет дохода или убытка от аренды

Если вы получили доход от сдачи в аренду недвижимости или другого недвижимого имущества, вы должны подать отчет о доходах и расходах.

Несмотря на то, что мы принимаем финансовые отчеты других типов, мы рекомендуем вам использовать форму T776.

Форма T776 включает области, в которых вы можете указать свою валовую арендную плату, ваши арендные расходы и любые CCA . Чтобы рассчитать доход или убыток от аренды, заполните те области формы, которые относятся к вам.

В этой главе объясняется, как рассчитать доход или убыток от аренды, а также как заполнить части формы «Доход» и «Расходы».

Убытки от аренды не допускаются, если ваша операция по аренде является соглашением о разделении затрат, а не операцией по получению прибыли.

Заполнение формы T776, Заявление об аренде недвижимости

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем , заполните все части и строки в форме, которые относятся к вам.

Вам необходимо заполнить эту форму только в том случае, если у вас есть операция по аренде и вы сообщаете о доходе или убытке от аренды.

Часть 1 — Идентификация

Заполните эту часть, чтобы идентифицировать себя и свою арендуемую недвижимость.Последние две строки части 1 предназначены для лица или фирмы, готовящей эту форму, в случае, если это не владелец арендуемой собственности.

Финансовый период

Если это первый год эксплуатации, введите год, месяц и день начала аренды. В противном случае введите 1 января текущего года.

Срок сдачи в аренду всех объектов — 31 декабря. В поле «Кому» введите текущий налоговый год.

Вы совладелец или партнер товарищества?

В большинстве случаев, если вы владеете арендуемой недвижимостью с одним или несколькими лицами, мы считаем вас совладельцем.Например, если вы владеете арендуемой недвижимостью вместе со своим супругом или гражданским партнером, вы являетесь совладельцем.

В некоторых случаях, если вы являетесь совладельцем, вам необходимо определить, существует ли партнерство. Партнерство — это отношения между двумя или более людьми, ведущими бизнес с письменным соглашением или без него с целью получения прибыли. Если нет общего бизнеса, нет и партнерства. То есть совместное владение арендуемой недвижимостью в качестве инвестиции не означает партнерства. Чтобы помочь вам определить, состоите ли вы в партнерстве, см. Закон о партнерстве для вашей провинции или территории.Для получения дополнительной информации см. Фолио по подоходному налогу S4-F16-C1, Что такое партнерство?

Партнерство, которое ведет бизнес в Канаде или канадское партнерство с канадскими или иностранными операциями или инвестициями, должно подать информационную декларацию о партнерстве T5013 за свой финансовый период, если произойдет одно из следующих событий:

• на конец финансового периода партнерство имеет абсолютную стоимость выручки плюс абсолютное значение расходов более 2 миллионов долларов США или имеет активы на сумму более 5 миллионов долларов США
• в любое время в течение финансового периода:
  • партнерство является многоуровневым партнерством (имеет другое партнерство в качестве партнера или само является партнером в другом партнерстве), или
  • партнерство имеет корпорацию или траст в качестве партнера, или
  • товарищество инвестировало в прямые акции основной коммерческой корпорации, которая понесла канадские расходы на ресурсы, и отказалась от этих расходов товариществу, или
  • Министр государственных доходов требует письменно

Если вы являетесь партнером любого из этих типов партнерства, вы должны получить две копии бланка T5013, Отчета о доходах партнерства.

Для получения дополнительной информации об этом возврате перейдите в раздел «Индивидуальные предприятия и партнерства» или см. Руководство T4068, Руководство по возврату информации о партнерстве (формы T5013).

Если вы определили, что являетесь партнером в партнерстве и получили квитанцию ​​T5013, заполните только следующие поля в форме T776:

• введите девятизначный номер партнерского бизнеса
• введите процент владения арендуемой недвижимостью в поле «Процент владения».
• введите сумму из поля 110 (или 107, если это товарищество с ограниченной ответственностью) вашего бланка T5013 на сумму 10

Возможно, вам потребуется скорректировать свою долю в чистом доходе (убытке) партнерства на сумму 10, если применимо одно из следующих условий:

Введите свой чистый доход (убыток) в строку 9946, вычтя свои расходы из личной части расходов.

Если вы состоите в партнерстве и не получили бланк T5013, или если вы являетесь совладельцем, заполните все части формы T776, которые относятся к вам. Следуйте особым инструкциям в этой главе, чтобы заполнить строки 8299, 9369, 9936, 9943 и 9946. Заполните Часть 2 — «Сведения о других совладельцах и партнерах» в форме.

Идентификационный номер налогового убежища

Если у вас есть налоговое убежище, введите идентификационный номер вашего налогового убежища (8-значный номер на вашей квитанции T5013) в соответствующей строке.

Мы считаем, что налоговое убежище включает в себя инвестиции, от которых можно разумно ожидать на основании любого заявления, представления или рекламной литературы предоставление федеральных налоговых льгот или сочетание федеральных налоговых льгот и убытков или вычитаемых сумм, которые равны или сверх себестоимости покупателя в любой из первых четырех лет.

Общая сумма федеральных налоговых вычетов и убытков или других вычитаемых сумм будет равна или больше стоимости вашей доли инвестиций после вычета установленных льгот.

Стоимость вашей доли в собственности должна быть уменьшена на предписанные льготы, которые вы или лицо, с которым вы не ведете дела на коммерческой основе, получите или извлечете выгоду. Предписанные льготы включают провинциальные или территориальные налоговые льготы, гарантии доходов, условные обязательства, задолженность с ограниченным правом регресса и права обмена или конвертации.

Чтобы подать заявление о вычетах или убытках от инвестиций в налоговое убежище, приложите к своей налоговой декларации квитанцию ​​T5003, справку о налоговом убежище и квитанцию ​​T5013, если применимо.Также приложите заполненную форму T5004 «Заявление о потере или удержании налогового убежища». Убедитесь, что в вашей форме указан идентификационный номер налогового убежища.

Примечание

Номера налоговых убежищ используются только для идентификации. Они не гарантируют, что налогоплательщики имеют право на получение предлагаемых налоговых льгот.

Если вы впервые подаете заявление о предоставлении налогового убежища, приложите копию формы T5003 к своей налоговой декларации.Если налоговое убежище является партнерством, приложите бланк T5013 к своей декларации.

Для получения дополнительной информации о налоговых убежищах перейдите в «Налоговые убежища».

Часть 2 — Сведения о других совладельцах и партнерах

Заполните эту часть, если вы являетесь совладельцем или партнером в товариществе.

Часть 3 — Доход

Укажите адрес вашей арендуемой собственности и количество единиц, которые вы снимали.

Вы можете получать доход от аренды в виде:

• наличные или чеки
• вид (товары или товары вместо наличных денег)
• услуги

Если ваш арендатор платит вам наличными или чеком, включите общую арендную плату, которую вы заработали за год, в строку 8141 в столбце «Общая арендная плата».Если ваш арендатор платит вам натурой или услугами, укажите его справедливую рыночную стоимость в строке 8230 — Прочие доходы формы T776.

Пример

Гленн — арендатор в многоквартирном доме. У него есть грузовик с плугом. Его хозяин Соня просила его вспахивать стоянку после каждого снегопада. Соня не платит Гленну наличными за его работу, но соответственно снижает его ежемесячную арендную плату.

Соня указывает арендную плату, которую она взимает с Гленна, в строке 8141 как «Валовая арендная плата», а справедливая рыночная стоимость услуг Гленна — как «Прочие связанные доходы» в строке 8230.Затем она заявляет о справедливой рыночной стоимости услуг Гленн по уборке снега как о расходах, связанных с ее арендой.

Как рассчитать доход от аренды

Укажите доход от аренды, который вы заработали за календарный год с 1 января по 31 декабря.

В большинстве случаев вы рассчитываете свой доход от аренды с использованием метода начисления . Для этого метода вам:

• отчет о доходе от аренды в том финансовом периоде, в котором вы его заработали, независимо от того, когда вы его получили
• вычесть расходы в финансовом периоде, который вы понесли, независимо от того, оплачиваете вы их в этот период или нет.

Понесенные расходы обычно означают, что вы либо заплатили, либо должны будете оплатить расходы.

Если у вас почти нет сумм к получению и непогашенных расходов на конец года, вы можете использовать кассовый метод .

Для этого метода вам:

• отчет о доходах от аренды в том финансовом периоде, который вы им получаете
• вычесть расходы в финансовом периоде вы им оплачиваете

Если вы используете кассовый метод и получаете чек с датой отправки в качестве обеспечения долга, включите сумму в доход, когда чек подлежит оплате.

Вы можете использовать кассовый метод только в том случае, если ваш чистый доход или убыток от аренды будут почти такими же, если бы вы использовали метод начисления.

Мы используем метод начисления для примеров в этом руководстве.

Кто сообщает о доходах или убытках от аренды?

Лицо, владеющее арендуемой недвижимостью, должно сообщить о доходах или убытках. Если вы являетесь совладельцем арендуемой собственности, ваша доля арендного дохода или убытков будет зависеть от вашей доли владения.

Доход от сдачи в аренду или процент убытков, о которых вы сообщаете, должны быть одинаковыми для каждого года, если только процент вашей собственности не изменится.

Примечание

Как владелец, вы единственный, кто может использовать соответствующие процентные расходы для расчета дохода или убытков от аренды, даже если кто-то другой гарантировал вашу ссуду или ипотеку. Для получения дополнительной информации см. Строку 8710 — Проценты и банковские сборы.

Для получения дополнительной информации о доходах от аренды между членами семьи см. Бюллетень интерпретации IT-510, Передачи и ссуды имущества, сделанного после 22 мая 1985 г. родственным несовершеннолетним, и Бюллетень интерпретации IT-511, Межбрачные и некоторые другие передачи и ссуды Свойство.

Строка 8230 — Прочие доходы

В строке 8230 введите общий доход, полученный вами из других источников. Некоторые примеры других доходов:

Премиум и аренда — Вы можете получить одну из следующих сумм:

• предоставление или продление аренды или субаренды
• в субаренду
• расторжение договора аренды или субаренды

Отразите все или часть этих сумм как «Прочие связанные доходы» в строке 8230.

Издольщик — Вы можете получать доход от аренды сельскохозяйственных угодий либо в денежной форме, либо в виде доли от урожая. Укажите любые денежные выплаты как ренту в столбце «Валовая рента» и укажите справедливую рыночную стоимость любой доли урожая, которую вы зарабатываете на долевом производстве, как «Прочие доходы» в строке 8230.

Строка 8299 — Валовой доход от аренды

Ваш валовой доход от аренды — это ваша общая «валовая арендная плата» в форме T776. Введите эту сумму в строку 12599 вашей налоговой декларации.Если вы являетесь совладельцем арендуемой собственности или партнером в партнерстве, которому не нужно предоставлять вам квитанцию ​​T5013, введите валовой доход от аренды для всей собственности в строке 12599. Не разделяйте валовой доход в соответствии с вашей долей собственности.

Безнадежная аренда

У вас могут быть убытки от безнадежной задолженности или части безнадежной задолженности. Вы можете вычесть эту сумму из своего валового дохода от аренды.

Чтобы иметь право, долг должен:

• причитаться вам в конце налогового года
• стали безнадежными в течение налогового года
• включены или считаются включенными в ваш доход за год или предыдущий налоговый год

Доказательство требуется для определения безнадежной задолженности.Это может быть уведомление кредиторам от управляющего банкротом, переписка от арендатора или какое-либо другое подтверждение того, что арендатор преследовался безуспешно для получения от них платежа. Безнадежной задолженностью считаются только те долги, которые не могут быть взысканы.

У вас может быть случай, когда вы не получаете оплату за аренду, что называется безнадежной задолженностью. Если в течение года yo

Canada Pension Plan — Сколько вы могли бы получать

Размер вашей пенсии CPP зависит от различных факторов, таких как:

• возраст, в котором вы решили начать пенсию
• , сколько и как долго вы вносили вклад в CPP
• ваш средний заработок за всю трудовую жизнь

На 2020 год максимальная ежемесячная сумма, которую вы можете получить как новый получатель пенсии, начиная с 65-летнего возраста, составляет 1175 долларов.83. Средняя ежемесячная сумма на июнь 2020 года составляет 710,41 доллара США. Ваша ситуация будет определять, сколько вы получите до максимума.

Вы можете получить ориентировочную сумму своих ежемесячных пенсионных выплат CPP, войдя в свою учетную запись My Service Canada.

Если у вас нет учетной записи, вы можете зарегистрировать ее. Вы получите персональный код доступа для завершения регистрации.

Канадский калькулятор пенсионного дохода также может помочь вам лучше понять вашу будущую финансовую безопасность.

Канадский калькулятор пенсионного дохода

Работающие с получением пенсии CPP

Вы имеете право на получение пенсионного пособия CPP, если вы работаете, получая пенсию CPP, пока вам не исполнилось 70 лет, и вы решили продолжать вносить взносы.

Каждый год, когда вы делаете взносы в CPP, вы получаете дополнительное пенсионное пособие и увеличит ваш пенсионный доход. Мы автоматически выплатим вам это пособие в следующем году.Вы получите его на всю оставшуюся жизнь.

Вы можете прекратить перечислять взносы после выхода на пенсию по достижении 65 лет. Ваши взносы прекратятся, когда вы достигнете возраста 70 лет, даже если вы еще работаете. Мы свяжемся с вами, если нам понадобится дополнительная информация, чтобы вы соответствовали требованиям.

Взносы после 65 лет

Если вы работаете после 65 лет и еще не получаете пенсию CPP, периоды низкого заработка до 65 лет будут автоматически заменены периодами более высокого заработка после 65 лет.Это увеличит размер вашей пенсии.

Периоды низкой или нулевой заработной платы

У вас могут быть годы с низким доходом или без него. Мы автоматически исключим ваш самый низкий заработок за период до 8 лет при расчете базового компонента вашей пенсии CPP. Это увеличит размер вашей пенсии.

Увеличенный компонент пенсии по возрасту основан на ваших взносах в повышение CPP. Он рассчитан на основе ваших лучших доходов за 40 лет.Это повлияет на вас, только если вы будете работать и делать взносы в CPP после 1 января 2019 года.

Периоды воспитания детей

Положения о воспитании детей могут помочь увеличить размер вашего пособия CPP в зависимости от вашего заработка в течение периода, когда вы ухаживали за своими детьми в возрасте до 7 лет. Эти положения также могут помочь вам получить право на получение других пособий.

Периоды нетрудоспособности

Месяцы, в которые вы получали пособие по инвалидности CPP, не будут включены в расчет базового компонента пособия CPP.Это увеличит вашу пенсию по старости CPP и может помочь вам претендовать на другие льготы.

При расчете расширенного компонента CPP (на основе заработка в 2019 году или позже) мы дадим вам кредит за те месяцы, в которых вы были нетрудоспособны, до того, как вы начали получать пенсию. Стоимость кредита зависит от вашего заработка за 6 лет до того, как вы стали инвалидом.

Совместное использование пенсии

Вы можете разделить пенсию со своим супругом / гражданским партнером.Разделение пенсии может снизить ваши налоги при выходе на пенсию за счет уменьшения налогооблагаемого дохода.

Развод или раздельное проживание

Разделение кредита позволяет разделить ваши взносы в CPP поровну между вами и вашим супругом / гражданским партнером, если вы расстались или разводитесь.

.