Доступ к общедомовому имуществу в квартире: Об обязанности жителей предоставлять управляющей организации доступ к общему имуществу

Об обязанности жителей предоставлять управляющей организации доступ к общему имуществу

Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Доступность для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.

В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.

Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.

Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:

• ситуация сложилась не по её вине;
• сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.

Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)

Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.

На заметку управляющим организациям

Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания:

1. При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
2. При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.

При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.

Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.

Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.

Об обязанности жителей предоставлять УК доступ к общему имуществу

Для исполнения обязанностей по договору управления УК требуется доступ ко всему общему имуществу дома.

Собственник жилого помещения несет ответственность за его содержание. Когда таким помещением является квартира, имеющая санитарно-техническое оборудование, принадлежащее общему имуществу собственников помещений в соответствующем МКД, то существуют ситуации, когда управляющая компания может потребовать доступ к квартире.

Собственник жилого помещения должен соблюдать законные интересы соседей и их права, а также в соответствии с 1 частью статьи 36 Жилищного кодекса РФ санитарно-техническое и другое оборудование, которое находится в данном доме внутри помещений или за их пределами и обслуживающее больше чем одно помещение, принадлежит владельцам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В связи с этим, при необходимости может быть осуществлен осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и должностными лицами управляющей организации, чтобы своевременно обнаружить несоответствие состояния общего имущества предписаниям законодательства РФ, а также для ликвидации угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений. При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества. С большими сложностями управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник. Иногда такой доступ УО может получить через суд.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время. Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.

Таким образом, управляющая организация имеет право требовать допуска в предварительно назначенное время в занимаемое собственником жилое помещение.

Туда могут войти должностные лица управляющей организации и работники аварийных служб для осмотра технического и санитарного состояния оборудования, которое находится внутри квартиры, и выполнения всех необходимых ремонтных работ.

Сроки согласования доступа в квартиру:

• аварийная ситуация – немедленно;
• плановый ремонт – за три дня до начала работ;
• проверка счетчиков — за 5 дней.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ разъяснил вопрос ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Если в период, пока УК через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.

Управляющая компания по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания: При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения. При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.

Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УК через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.

При подаче заявления в суд об обеспечении доступа к общедомовому имуществу необходимо будет доказать необходимость проведения работ на территории данной квартиры. Таким образом, права собственника жилья не могут быть нарушены безосновательно.

Письмо Минстроя России от 16.01.2019 N 794-АО/06

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 16 января 2019 г. N 794-АО/06

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело обращение и сообщает.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) и пунктами 5 — 7 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13. 08.2006 N 491 (далее — Правила) определен состав общего имущества в многоквартирном доме и входящий в него перечень внутридомовых инженерных систем.

Согласно части 3 статьи 179 Жилищного кодекса средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах.

Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27. 09.2003 N 70.

Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.

Но в случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке. При этом в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения.

Согласно части 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Согласно части 2 указанной статьи, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Поскольку собственник отказывается предоставить доступ в помещение для проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем, то другие собственники, в случае нанесения ущерба, вправе обратиться в суд для взыскания материального ущерба и морального вреда с собственника помещения, который отказался проводить ремонт в его помещении.

Вместе с тем, если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома проведение их капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капитального ремонта.

В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий, должны учитываться в проектной документации.

Необходимо отметить, что при подготовке проектной документации в части определения состава работ по капитальному ремонту следует руководствоваться составом работ по капитальному ремонту общего имущества и технической политикой, утвержденными в субъекте Российской Федерации.

Пример определения состава работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме содержится в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Согласно рекомендациям, например, в случае если в многоквартирном доме запроектирована система отопления со скрытой прокладкой трубопровода, не являющаяся ремонтопригодной, при производстве работ по капитальному ремонту допускается устройство вновь системы отопления с открытой прокладкой трубопроводов и отопительных приборов, обогревающих элементов, в том числе в жилых помещениях.

При этом субъект Российской Федерации вправе установить меры государственной и муниципальной поддержки на выполнение отдельных видов работ и услуг, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта, но необходимых, по мнению субъекта Российской Федерации, к выполнению.

В случае, когда общим собранием собственников помещений принято решение о приостановке выполнения работ и переносе сроков проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые уже ранее были начаты, считаем, что в таких случаях действия регионального оператора, подрядной организации, управляющей организации, органа государственного жилищного надзора и собственников помещений в МКД должны быть организованы, скоординированы и согласованы между всеми перечисленными сторонами в целях исключения ситуации по привлечению органом государственного жилищного надзора эксплуатирующей организации к ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13. 08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора
Департамента городской среды
А.Н.ОГУРЦОВА

Что грозит собственнику помещения за отказ в обеспечении доступа к общедомовому имуществу многоквартирного дома?

27 июня 2019

Состав общего имущества в многоквартирном доме и входящий в него перечень внутридомовых инженерных систем определен частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 5-7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13. 08.2006 № 491 (далее — Правила).

Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, предусмотрена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 70.

Из анализа указанных актов следует, что в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ подрядной организацией, осуществляющей капитальный ремонт общего имущества дома.

В том случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Поскольку собственник отказывается предоставить доступ в помещение для проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем, то другие собственники помещений в многоквартирном доме в случае нанесения ущерба вправе обратиться в суд для взыскания материального ущерба и морального вреда с собственника помещения, отказавшегося проводить ремонт в его помещении.

Если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома проведение их капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капитального ремонта, проводимого за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий, должны учитываться в проектной документации.

Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке.

Подготовлено Скопинской межрайонной прокуратурой

Вернуться к списку

Доступ управляющей организации в квартиру: мнение ВС РФ

«Мой дом-моя крепость», — считают собственники жилья в нашей стране. Да и, наверное, и во всем мире. В «загнивающей» Америке собственники домов в некоторых штатах даже могут оружие применить, если к ним заявятся непрошенные гости, при этом ничего им за это не будет.

Радует, что у нас оружие не продается на каждом шагу, да и разрешение на его ношение получить непросто. Иначе работа мастера по работе с населением, да и любого сотрудника в управляющей организации (УО) считалась бы опасной для жизни. Судя по некоторым «перлам» собственников, поступающих в УО, иногда приходится сомневаться в адекватности некоторой части нашего населения. А психиатрическая помощь теперь — только с согласия пациента. А кто ж его даст то, такое согласие?

В квартирах собственники иногда делают незаконную перепланировку, переустройство инженерных систем, незаконные врезки в системы ГВС или ХВС, теплые полы, обшивку всех труб стояков и многое-многое другое, чего делать не всегда можно. Для контроля за такими нарушениями и должны сотрудники УО осуществлять контроль и обход общедомового имещества. Также у УО имеется обязанность проверять достоверность показаний индивидуальных приборов учета (ИПУ) коммунальных услуг (КУ).

Жильцы многоэтажек считают, что только они решают, допускать сотрудников УО в свои квартиры или нет. Но по закону такая обязанность у них имеется, как и обязанность УО содержать в надлежащем состоянии общедомовое имущество многоквартирного дома (МКД). Но общедомовое имущество располагается также и внутри помещений многоквартирного дома: это и несущие стены, и балконы, и инженерные системы, и трубы стояков отопления, водоснабжения, водоотведения, радиаторы отопления в некоторых случаях.

Обязанности и права управляющей организации закреплены в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ), Правилах содержания общего имущества МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее — Правила 491), Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства № 354 от 06.05.2011 года (далее — Правила 354), иных нормативно-правовых актах (НПА) жилищного законодательства, а также в договоре управления многоквартирным домом.

В пунктах 31 и 32 Правил 354 установлены права и обязанности Исполнителя коммунальных услуг. Согласно изменениям действующего законодательства в части их предоставления на содержание общего имущества (КРСОИ) им всегда является управляющая организация.

В силу пункта 31 Правил 354 в обязанности исполнителя входит, в том числе и:

в) самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю;

е(1)) осуществлять не реже 1 раза в 6 месяцев снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, распределителей, установленных вне жилых (нежилых) помещений, проверку состояния таких приборов учета;

Согласно пункту 32 Правил 354 Исполнитель имеет право, в том числе и:

б) требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время;

в) требовать от потребителя полного возмещения убытков, возникших по его вине, в случае невыполнения обязанности допускать в занимаемое им жилое или нежилое помещение представителей исполнителя;

г) осуществлять не чаще 1 раза в 3 месяца проверку достоверности передаваемых потребителем исполнителю сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных) и комнатных приборов учета, распределителей, установленных в жилых помещениях и домовладениях, путем посещения помещений и домовладений, в которых установлены эти приборы учета, а также проверку состояния указанных приборов учета.

Правилами 491 также предусмотрены требования, в соответствии с которыми должно содержаться общее имущество МКД, ответственность за содержание которого несет управляющая организация. В обязанности УО включаются также обязательные осмотры общего имущества, а также устранение аварийных ситуаций и выполнение обязательных для его содержания работ, проведение которых зачатую без доступа в жилые и нежилые помещения МКД просто невозможно.

В некоторых случаях управляющим организациям приходится судиться с жильцами о предоставления доступа в помещения МКД для выполнения своих обязанностей. Вот с одним таким несговорчивым собственником и возник спор у управляющей организации, которой пришлось обращаться в суд для понуждения предоставления такого доступа в квартиру. И этот спор дошел до Верховного суда РФ.

Ситуация оказалась банальной: собственник самовольно осуществил незаконную перепланировку, при этом не предоставляя управляющей организации доступ в свое жилое помещение дальше стояков в туалете и кухне, а также не отвечая на запросы о предоставлении документов, подтверждающих законность перепланировки.

В суде, естественно, исковые требования ответчик и его представитель не признали по причине того, что «…помещения, осмотра которых требует истец, являются личной собственностью, в связи с чем ответчики имеют право не предоставлять доступа в данные помещения». Собственник посчитал, что во все помещения квартиры доступ он не обязан предоставлять.

Суд первой инстанции удовлетворил требования УО в полном объеме, сославшись на положения ст.ст. 31, 161 ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, и исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда не согласилась с мнением суда первой инстанции, отменив его решение и отказав в исковых требованиях управляющей организации.

Апелляционное определение СК Мособлсуда от 17 января 2018 года по делу № 33-1947/2018: «…Как следует из материалов дела, ответчики частично предоставили представителям истца доступ в жилое помещение, а именно комиссией осмотрены коридор, малый санузел, основной санузел, а также произведен визуальный осмотр малой комнаты без входа в нее. При этом, в осмотре большой комнаты, кухни и лоджии представителям истца отказано. Указанные обстоятельства подтверждаются актом осмотра общедомового имущества в <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты судебная коллегия считает обоснованными. В качестве оснований необходимости осмотра квартиры ответчиков, истцом указано наличие сведений о проведении ответчиками перепланировки.

Судебная коллегия полагает, что указанные обстоятельства не являются основаниями, предусмотренными Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, для обязания ответчиков предоставить доступ в жилые помещения, в которых не находится техническое и санитарное внутриквартирное оборудование, с учетом отсутствия аварийных ситуаций.

Истцом не представлено доказательств, наличия жалоб собственников других жилых помещений многоквартирного дома, в связи с проведенным ответчиками, по мнению истца, переоборудованием жилого помещения. Таким образом, действиями ответчиков права истца и иных лиц не нарушены.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и отказе в удовлетворении исковых требований».

Таким образом, суд решил, что только для проверки показаний ИПУ и осмотра инженерных систем, а также в случае аварийной ситуации у УО имеется право на доступ в жилое помещение, перепланировка таким основанием не является. Хотя часто при перепланировке жильцы проводят отопление в неотапливаемые по проекту балконы, которые являются, кстати, общим имуществом. При этом площадь отопления может меняться (соответственно, сумма оплаты за КУ возрастет). Да и изменения, внесенные в систему отопления, могут негативно влиять на предоставление этой коммунальной услуги всему стояку, а то и подъезду.

А отвечать за это будет управляющая организация путем оплаты штрафов в отсутствие своей вины. Ведь у нас собственник, чтобы он ни делал, априори не виноват ни в чем… Виновна всегда УО, и суд обязательно укажет на это в Постановлении об административном правонарушении: не проконтролировала, не проявила должной осмотрительности, не провела необходимые работы, не пошла в суд о предоставлении доступа и т.д. и т.п.

Однако ВС РФ оказался более дотошным и признал решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а решение апелляции — неправомерным.

Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 7 мая 2019 г. № 4-КГ19-6:

«…По смыслу приведенных норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность.

При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил № 354).

Приведенные нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.

Однако при вынесении определения судом апелляционной инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были. При этом суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется только тогда, когда такое требование обусловлено аварийной ситуацией или жалобами других потребителей на нарушение их законных прав.

Как было указано выше, такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем».

Таким образом, ВС РФ в своем судебном акте прямо указал на право УО на доступ во все помещения МКД и не только при аварии, но и без таковой — для профилактики нарушений со стороны собственников и предотвращения аварийных ситуаций в будущем. А у собственников и нанимателей помещений МКД имеется установленная законом обязанность предоставить такой доступ представителям управляющей организации не только к инженерным системам, но и для осмотра всего помещения целиком.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь. 

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже. 

Обеспечение доступа к общедомовому имуществу – ответственность собственников.

28.09.2020

Обеспечение доступа к общедомовому имуществу – ответственность собственников.

Собственники жилья многоквартирного дома, как непосредственные участники капитального ремонта, должны быть максимально заинтересованы в качественном и своевременном его проведении, не создавая препятствий для выполнения капитальных ремонтных работ в своем доме.

По закону каждый собственник квартиры обязан обеспечить доступ к общему имуществу для проведения капитального ремонта – трубопроводам холодного, горячего водоснабжения и отопления – поскольку это имущество принадлежит не ему одному, а всем жителям многоквартирного дома.

— В случае если собственник помещения отказывает в доступе по тем или иным причинам, представители Фонда капитального ремонта, подрядчика и управляющей организации составляют акт о том, что произвести ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен,- рассказал директор Фонда содействия капитальному ремонту многоквартирных домов Ярославской области Роман Гайнутдинов.- Собственники должны понимать, что отказ от предоставления доступа чреват для них серьезными последствиями. Если произойдет авария на этом участке, с большой долей вероятности суд вынесет решение о возмещении ущерба в адрес жителей, которые отказали в допуске специалистам. Именно поэтому собственникам следует очень обдуманно подходить к вопросу предоставления подрядчику доступа к общему имуществу, учитывая связанные с отказом в доступе риски.

В период проведения капитального ремонта инженерных сетей теплоснабжения и подготовки дома к отопительному сезону проблема воспрепятствования со стороны собственников становится особенно актуальной. К примеру, дом 17 на улице Радищева на этапе завершения работ по капитальному ремонту стал площадкой для длительного диалога с его жителями. Для того, чтобы завершить полный объем работ, предусмотренный региональной программой, необходимо было выстроить отношения с жильцами — убедить владельцев общедомового имущества в пользе проведения капитального ремонта.

— В плане производства работ – дом очень тяжёлый. Многие жители сначала отказывали в доступе в свои квартиры, затем передумывали и пускали. Из-за этого приходилось неоднократно перекраивать план работ. На попытки договориться тратили драгоценное время. На сегодняшний день объект почти готов, в пятницу планируем провести приёмку, — отметил представитель подрядной организации Сергей Михайлов.

Комиссия по приемке состоится.  Несмотря на все трудности, в доме завершен ремонт системы электро- и теплоснабжения. Все основные работы в жилых и нежилых помещениях выполнены. В подвале произведена замена магистрального трубопровода. Во всех квартирах, где доступ был предоставлен, осуществлен демонтаж и монтаж стояков отопления, радиаторов и полотенцесушителей. По тем жилым помещениям, где доступа не было, составлены акты воспрепятствования. После их оформления вся ответственность за участок труб, проходящих в квартирах собственников, отказавшихся от ремонта, лежит на них самих. По состоянию на 28 сентября, таких квартир в доме по адресу: г. Ярославль, ул. Радищева, д.17 – девять.

Для справки:

Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящим через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 (Правила № 354), а также законом Ярославской области от 28 июня 2013 года N 32-з «Об отдельных вопросах организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Ярославской области».

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определен ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

О предоставлении доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ — Новости — Пресс-центр — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

8 июля 2019

О предоставлении доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ

В случае причинения вреда имуществу вследствие непредоставления доступа к общедомовому имуществу, находящемуся в квартире для проведения ремонта, возместить вред придется лицу, не предоставившему такой доступ.

Письмом Минстроя России от 16. 01.2019 3 794-АО/06 «О предоставлении доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ» сообщается, что обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 70.

Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.

Но в случае, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке. При этом, в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения.

Согласно части 1 статьи 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Поскольку собственник отказывается предоставить доступ в помещение для проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем, то другие собственники, в случае нанесения ущерба вправе обратиться в суд для взыскания материального ущерба и морального вреда с собственника помещения, который отказался проводить ремонт в его помещении.

Вместе с тем, если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома проведение их капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капитального ремонта. В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий должны учитываться в проектной документации.

Назад к списку

Разница между общей собственностью и ответственностью собственника в многоквартирном доме

Если вы хотите владеть квартирой в здании — будь то для себя или в качестве инвестиции — важно понимать разницу между общей собственностью и ответственностью владельца. Эта разница влияет на ваши обязательства в контексте здания и затраты, которые вы можете понести.

Что такое общая собственность?

В общих чертах, общая собственность в многоквартирном доме — это вещи, за содержание и содержание которых отвечает корпорация.Вообще говоря, это то, что существует вне самих квартир; это вестибюль и фойе, лифты, лестницы и такие объекты, как тренажерный зал и бассейн, если они есть в здании. Это также пространство на крыше, с большим количеством многоквартирных домов, превращающих его в общую зону с садами и т.п. для тех, кто живет в квартирах.

«общая собственность» также применяется к подъездным путям к зданию, парковке, любым «стыкам» между квартирами и любой другой территории, которая не указана как часть квартиры на плане.

Конкретное определение общего имущества и того, какие части многоквартирного дома оно влечет за собой, важно, потому что оно может повлиять на то, что можно сделать с пространством, и кто несет ответственность за его оплату. Например, корпоративное объединение финансируется за счет комиссионных, взимаемых со всех владельцев квартир. Если лифт нуждается в ремонте, то корпоративное юридическое лицо как ответственный орган будет платить за это, а все владельцы квартир фактически разделяют бремя ремонта.

Корпоративное предприятие не предназначено для оплаты вещей, которые приносят пользу только одной квартире.Так, например, если в квартире произошла утечка, неразумно ожидать, что кто-то на другом конце здания внесет свой вклад в ее ремонт, и поэтому юридическое лицо не будет оплачивать этот ремонт. Этот вопрос также часто возникает при страховании.

Часто юридическое лицо имеет страховое покрытие только для имущества, которое принадлежит общей собственности, например, лифтов. Он не распространяется на личное имущество, которое было повреждено или украдено на общей собственности, и поэтому юридическое лицо не в состоянии принять или отклонить любые претензии, сделанные на этих основаниях.

На что распространяется ответственность собственника?

Проще говоря, все, что находится в помещении квартиры, является обязанностью (и правом собственности) того, кто владеет этим пространством, и поэтому юридическое лицо не будет рассматривать это как общую собственность. Это означает, что владельцы квартиры несут ответственность за содержание и ремонт собственного имущества. Это также означает, что они могут обновить пространство, однако здесь есть несколько соображений:

1) Площадь балкона может иметь ограничения, в зависимости от того, влияет ли это на эстетическое качество многоквартирного дома или может быть потенциально опасным для других квартир.

2) Проживание в квартире не должно влиять на комфорт жителей других квартир. Например, укладка паркетных полов без надлежащей звукоизоляции может быть причиной жалобы на благоустройство, что может привести к вовлечению корпоративного органа и потребовать лучшей звукоизоляции в нарушившей квартире.

Страхование домашнего имущества покрывает все, что находится в одной из этих квартир, при этом владелец несет ответственность за приобретение и поддержание страхового полиса.

Различие между общей собственностью и ответственностью собственника

Несмотря на попытку провести четкую границу между ответственностью собственника и тем, за что отвечает корпоративное объединение, все же бывают моменты, когда может возникнуть конфликт, и определение ответственности не так однозначно .

Один из распространенных примеров — плесень. Плесень может повлиять на здоровье и благополучие людей в окружающей среде. Он также быстро распространяется, и причины могут сильно различаться.Из-за этого определение того, кто несет ответственность за лечение плесени, может зависеть от основной причины и от того, где находится первоначальный источник плесени.

Так, например, плесень может осесть на ковер из-за прорвавшейся трубы или в плохо вентилируемой душевой. После того, как он поселился, он может начать распространяться через изделия из дерева, ковры, одежду и стены и, в конечном итоге, начнет влиять на места общего пользования и другие квартиры.

В таком случае часто утверждают, что корпоративное объединение должно вмешаться и взять на себя ответственность, однако это не так.Если источник плесени находится в квартире, то владелец этой квартиры будет нести ответственность за ее искоренение, в том числе в районах, где она распространилась.

Если, однако, причина появления плесени находится за пределами квартиры (и, помните, корпоративное объединение разделяет собственность со стенами и потолками, выходящими на общие зоны), то корпоративное объединение должно будет взять в собственность -вверх.

Важно проводить четкое различие между общими областями среды и областями, за которые отдельные владельцы должны нести ответственность.Чем более расплывчатым является различие, тем больше конфликтов будет возникать всякий раз, когда возникает необходимость провести ремонт или техническое обслуживание в здании.

Как один из ведущих корпоративных менеджеров Австралии, Strata Data любит создавать лучшие сообщества. Мы стремимся облегчить корпоративным корпорациям управление своей недвижимостью с помощью индивидуальных вариантов и дельных советов. Свяжитесь с нами, чтобы организовать бесплатное предложение сегодня.

Права совладельцев квартиры на общие участки

Общая территория — это участок земли, которым совместно владеют более одного человека .Между жильцами многоквартирных комплексов возникает множество споров относительно использования общих частей. Люди, которые совместно владеют общими частями, известны как совладельцы независимо от размера их владений. Понимая природу мест общего пользования, эту проблему можно решить.

Права и ограничения совладельцев:

Каждый совладелец владеет каждым квадратным дюймом земли, находящейся в общем пользовании, и, следовательно, каждый совладелец имеет право ходить по каждой части собственности и использовать ее.

Однако существуют определенные ограничения, которые необходимо соблюдать при использовании общих частей.

Ни один совладелец не может пользоваться общей собственностью таким образом, чтобы это причиняло ущерб другому совладельцу, или совладелец не может построить постоянную структуру на общей собственности или передать общую собственность в какое-либо исключительное использование. Таким образом, право совладельцев на пользование общими частями ограничивается правом пользования общими частями.

Однако совладелец имеет право добиваться раздела и разделения владения общей площадью.Но от этого права можно отказаться, подписав письменное соглашение всеми совладельцами.

Совладельцы

также имеют право передать свои доли в собственности другим совладельцам и в их пользу путем заключения Соглашения о передаче прав. В случае смерти совладельца его доля в общем имуществе перейдет к его / ее законным наследникам. Однако в случае смерти совладельца его общая доля может быть передана другим совладельцам.

Знайте свои общие зоны:

Каждый совладелец должен проверить свой договор купли-продажи и договор строительства.Следует изучить, какие части предназначены для общих помещений.

Подтвердите доступ:

Только ассоциация собственников квартир может запретить доступ или пользование местами общего пользования людям, которые не уплатили плату за обслуживание. Важно, чтобы ассоциация правильно использовала такие полномочия. Также ни у одного совладельца или застройщика не будет эксклюзивного ключа от общих частей.

Подтвердите сохранение общности:

Если один совладелец удерживает других совладельцев от использования общих частей, например: путем строительства постоянных построек или сохранения части общей площади для себя, ассоциация может принять меры против совладельца или даже подойти к суд за то же самое.

Техническое обслуживание:

Ассоциация должна следить за тем, чтобы места общего пользования были чистыми, чистыми и свободными от каких-либо препятствий или посягательств. Также каждый владелец квартиры должен поддерживать в чистоте места общего пользования и быть легко доступными для всех.

Уважение:

Есть вероятность того, что квартирное товарищество может разграничить определенные общие части по разным причинам, и если это произойдет, все должны соблюдать разграничение.

Общие области Определение | Банковская ставка.com

Что такое места общего пользования?

Общие части являются элементами собственности, доступными для использования всем арендаторам или владельцам.

Более глубокое определение

Общие зоны могут включать коридоры, тротуары, автостоянки, общественные бассейны и прачечные, хотя список на этом не заканчивается. Если люди в жилом доме или застройке могут свободно использовать пространство, скорее всего, это общая территория.

Значительная часть прецедентного права посвящена оценке общих частей по налогу на имущество.В то время как ухоженные зоны общего пользования могут поддерживать высокую стоимость собственности, а такие удобства, как бассейны, могут влиять на решение о покупке в сообществе, большинство судов постановили, что общие части имеют только номинальную стоимость.

Пример общей площади

Для целей недвижимости фраза «общая площадь» имеет другое значение, если она используется в отношении коммерческой аренды, многоквартирных домов или кондоминиумов и планируемых сообществ.

При коммерческой аренде плата за обслуживание территории общего пользования взимается с владельцев магазинов для оплаты снегоуборочной обработки стоянок и другого обслуживания.В многоквартирном доме общие области могут относиться к коридорам, дверям, лифтам и автостоянкам. Использование общих частей регулируется договором аренды. В ассоциациях кондоминиумов и ассоциациях домовладельцев общие части находятся в совместной собственности домовладельцев, которые должны платить взнос за общую площадь за ее содержание и содержание.

В некоторых кондоминиумах помещения, такие как балконы, используемые одним арендатором, считаются общими зонами. Это позволяет ассоциации кондоминиумов определять использование балкона.Например, можно было бы запретить использование грилей для барбекю и покраску перил. Однако, если балкон нуждается в ремонте, ответственность за ремонт возлагается на собственность кондоминиума. Это так называемые «зоны общего пользования исключительно для использования».

Воспользуйтесь калькулятором банковской ставки, чтобы определить, сколько дома вы можете позволить себе купить.

совместно арендаторов на владение недвижимым имуществом

Общие арендаторы — это один из способов для двух или более лиц получить право собственности на недвижимость. Вы не можете быть общим арендатором самостоятельно, но нет ограничений на количество лиц, которые могут владеть вместе с вами правом собственности на недвижимость.Имущество, принадлежащее совместно арендаторам, может принадлежать двум или более чем 100 владельцам. Иногда этот вид собственности называют общей арендой.

Распространенное заблуждение состоит в том, что арендаторы — это люди, которые снимают жилье. Хотя это верно, в данном случае термин «арендаторы» не имеет отношения к арендуемой собственности.

Узнайте больше об общих арендаторах и о том, что нужно учитывать, если вы владеете недвижимостью вместе с другими.

Финансирование совместно с арендаторами

Большинство кредиторов требуют, чтобы ипотечные документы включали подписи всех сторон, владеющих правом собственности на арендаторов, находящихся в общем имуществе.Другими словами, вы все должны взять ссуду вместе. Если кредитор предоставил ссуду только одной стороне или «арендатору», только часть собственности одного лица будет выступать в качестве обеспечения ссуды. Кредиторы не смогут арестовать всю собственность в случае невыполнения обязательств.

Если три человека имеют право собственности в качестве общих арендаторов, и один из них перестанет вносить вклад в выплату ипотечного кредита, оставшиеся двое все равно будут нести ответственность за ссуду во избежание дефолта.

Общие права арендаторов

Общие арендаторы могут быть связаны друг с другом или не связаны.Отношения между сторонами, если таковые имеются, не имеют значения. Владение также может осуществляться равными или неравными долями. Например, Джон может владеть 50% акций, Мэри — 25%, а Салли — 25%.

Салли может жить в этом доме одна или делить его с Джоном и Мэри. Ни один арендатор или арендаторы не могут исключать других.

В случае смерти одного из арендаторов его интересы перейдут к наследникам. Если Салли умрет, Джон все равно будет владеть 50%, а Мэри все еще будет владеть 25%, но 25% Салли перейдут к тому, кого она укажет в своем плане недвижимости, или к своим родственникам, в соответствии с законодательством штата.Взаимодействие с другими людьми

Как совместные арендаторы могут стать совместными арендаторами?

В отличие от общих арендаторов, совместная аренда обычно включает в себя право наследования, что означает, что интересы каждого арендатора переходят к другим после смерти.

Совместная аренда требует четырех единиц, известных как TTIP, что означает время, титул, интерес и владение. Каждый владелец должен получить право собственности на собственность одновременно. Каждый владелец должен получить титул на одном и том же документе. Каждый владелец получает одинаковую пропорциональную и равную долю собственности, и каждый владелец имеет одинаковое право владения.

Право собственности обычно возвращается к общей аренде, если эти четыре единицы не соблюдаются. Если совместный арендатор продает или передает проценты, возникшие в результате совместной аренды, другой стороне, совместная аренда прерывается и создается общая аренда. Совместные арендаторы не могут помешать другому арендатору разорвать совместную аренду.

Распространение общих арендаторов

Чтобы распустить арендаторов вместе, собственность может быть продана, а выручка может быть распределена между арендаторами в соответствии с их долей владения.

Также можно подать действие по разделу. Для этого нужно обратиться в суд и попросить судью распорядиться о продаже собственности, чтобы вырученные средства можно было распределить между владельцами. Вы можете увидеть подачу иска о разделе, когда наследник хочет продать собственность после смерти соарендатора, но другие соарендаторы этого не делают.

Один или несколько соарендаторов могут выкупить других, если они решат расторгнуть договор аренды совместно.

Другое использование для общих арендаторов

Недвижимость все чаще продается на условиях общего пользования вместо товарищества с ограниченной или полной ответственностью.Застройщик может продать части нового проекта нескольким инвесторам, которые будут разделять безраздельный интерес к собственности. Обратитесь за советом к юрисконсульту, если вы подумываете о подобном предприятии, чтобы полностью понять свои права и обязанности.

Ключевые выводы

• Общие арендаторы — это способ для двух или более лиц владеть правом собственности.
• Если недвижимость финансируется, все арендаторы должны подписать ипотеку.
• Общие арендаторы не имеют права на наследство.Если один из арендаторов умирает, их интерес переходит к их наследникам, а не к другому арендатору (-ам).
• Общие арендаторы могут быть расторгнуты путем продажи имущества и распределения доходов или подачи иска о разделе.

Что такое общая собственность и почему это важно?

Покупка квартиры отличается от покупки дома.

Ключевым отличием является структура собственности.

С домом ваша участь — это ваша участь, и все.

Применительно к единице сама партия составляет лишь часть общей стоимости единицы.

Не менее важным является общая собственность юридического лица, в составе которого находится лот.

Итак .. что такое общая собственность?

Представьте себе жилой дом.

Это здание будет состоять из нескольких квартир.

Как люди добираются до квартиры и обратно? Должна быть какая-то точка доступа; фойе, лестница или лифт, способ, которым жители могут попасть в свои дома и выйти из них.

Лестница, лифт или другие точки доступа жизненно важны для всех участков в здании, но кто «владеет» этими участками?

Эти районы являются общей собственностью.

Корпоративное объединение, или корпоративное объединение владельцев, как его иногда называют, создано специально для того, чтобы владеть и поддерживать общую собственность на благо всех владельцев лотов.

Примеры общего имущества

Корпорации

Body бывают разных форм и размеров, чем просто многоквартирные дома. Определяющим фактором является совместное владение, которое может осуществляться практически в отношении любого вида собственности.

И поскольку телесные корпорации бывают разных форм и размеров, то же самое относится и к общей собственности.

Наиболее распространенные области общего пользования:

• лестницы, лифты и фойе
• подземная автостоянка
• сады
• бассейнов
• спортзалов
• подъездных путей
• Инфраструктура, такая как электроэнергия, канализация и водоснабжение
• стыковые стены (где половина стены — много, а половина — общее имущество)
• крыш

Общая собственность каждого юридического лица очень индивидуальна. В Квинсленде при определении общей собственности помогает то, по какому плану зарегистрировано юридическое лицо; План формата здания или план стандартного формата.В зависимости от вашего плана будут применяться разные правила определения общей собственности.

Кто отвечает за общее имущество?

Одна из самых больших проблем, возникающих в корпоративных корпорациях, — это определение того, что является общей собственностью, а что — Лотом.

Это большое дело, потому что юридическое лицо (или все владельцы лотов вместе взятые) несут ответственность за общее имущество, а владелец лота несет полную ответственность за него.

Гораздо проще финансировать 1/10, 1/20 или 1/200 большой проблемы, чем финансировать ее самостоятельно.И наоборот, неприятно платить 1/10 или 1/20 стоимости проблемы, когда эта проблема проявляется в другом лоте.

Следовательно, споры могут и часто возникают.

Чтобы количественно определить, что является общим свойством для вашей схемы, обратитесь к вашему плану. Если у вас есть дополнительные вопросы, обсудите этот вопрос с вашим корпоративным менеджером, комитетом или корпоративным уполномоченным.

Общая собственность и исключительное пользование

Общая собственность часто определяется как «все, что не содержится на участке».Иногда, правда, участки общей собственности передаются в исключительное пользование конкретному владельцу участка.

Распределение исключительного использования должно быть записано либо в самом заголовке, либо в Заявлении об управлении сообществом. После записи эта область становится продолжением выделенного участка. Другие владельцы лотов не могут использовать территорию исключительного пользования.

В большинстве случаев владелец лота будет обязан поддерживать территорию исключительного использования, хотя важно отметить, что эта территория по-прежнему остается общей собственностью.Например, владельцу пентхауса может быть предоставлено исключительное право на использование площади крыши, однако, если утечка возникнет внутри самой крыши, ремонт, скорее всего, останется за корпоративным органом (я говорю, вероятно, потому что каждое юридическое лицо и обстоятельства индивидуальны).

Почему общая собственность важна

Покупка квартиры отличается от покупки дома. Большинство подразделений являются частью корпоративных корпораций, и это сопряжено с дополнительными обязанностями и рисками, не в последнюю очередь из-за общинного характера инвестиций и условий жизни.

Общая собственность используется как средство компенсации риска и ответственности юридического лица путем предоставления дополнительной стоимости.

И это значение может быть значительным.

Некоторые примеры добавленной стоимости включают:

• расположение, например, на пляже или в центре города
• здание охраны
• бассейнов курортного типа
• теннисных корта
• управление на месте

Проще говоря, здание или комплекс и его сооружения, это общая собственность, составляют существенную часть привлекательности и, следовательно, стоимость любой данной единицы

Конечно, все эти «дополнительные услуги» должны финансироваться владельцами участков совместно, так что это палка о двух концах.

Это особенно важно, если у общего имущества или юридического лица возникли существенные и дорогостоящие проблемы, которые необходимо будет исправить за счет владельца лота.

Именно поэтому опытные инвесторы получают предварительный отчет о стратах покупки; чтобы убедиться, что они знают, во что покупают.

(PDF) Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые вопросы

5. Жульева О. Е., Договорные отношения по управлению многоквартирным домом

в соответствии с гражданским законодательством РФ, с.22 (Волгоград,

2007)

6. Ю. Свит П. Особенности владения общим имуществом квартиры

зданий и нежилых домов, Законы России: опыт, анализ и практика

, 6, с. 38-47 (2011)

7. Олейникова О.А. Проблемы регулирования отношений, возникающих между собственниками

помещений в нежилом доме в части общего имущества, Юрист, 15, с. 23-

26 (2016)

8.О. В. Кириченко, Товарищество с недвижимостью (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами

, Семейное и жилищное право, 4, с. 26-30 (2015)

9. Гордеев Д. П. Изменение правового статуса товарищества собственников жилья как

объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

, Консультант Плюс.

10. Белов В.А., Бусаенкова С.А. Гражданско-правовые отношения при управлении квартирой

дом

, Законодательство, 12, с.23-31 (2006)

11. Береговая Т.А. Актуальные вопросы частноправового и публично-правового регулирования управления многоквартирными домами

// Законы России: опыт, анализ, практика, 1,

с. 12-16 (2017)

12. Рузанова В.Д., Проблемы реализации полномочий собственников помещений в многоквартирном доме

как членов ТСЖ, Проблемы правового положения

участников

юридических лиц: Сборник научных статей, стр.122 (Самара, Университеты-

группы, 2008 г.)

13. Миннуллина А.А. Экспертная оценка текущего состояния системы энергоменеджмента

в компании. Серия конференций IOP: Наука о Земле и окружающей среде 90,

с. 012089 (2017) doi: 10.1088 / 1755-1315 / 90/1/012089

14. Н. Зоткина, А. Копытова, М. Зенкина, О. Жигунова , Сеть конференций MATEC,

106, 08058 (2017) DOI: 10.1051 / matecconf / 201710608058

15.О порядке управления многоквартирными домами: Постановление Правительства Российской Федерации

от 15 мая 2013 г. (ред. От 13.09.2018 г.),

416 Собрание законодательства Российской Федерации, 21, ст. 2652 (2013)

16. А. Копытова, Procedure Engineering 165, 1132 (2016) DOI:

10.1016 / j.proeng.2016.11.830

17. Рехтина И.В., Управление многоквартирным домом: правовые и экономические аспекты,

Семейное и жилищное право, 5, п.45 -47 (2011)

18. Маркова И. В., Правовые проблемы управления общим имуществом в многоквартирном доме

, Русский юридический журнал, 1, с. 111 — 119 (2008)

19. А. Копытова, MATEC Web of Conferences, 106, 08056 (2017) DOI:

10.1051 / matecconf / 201710608056

20. В. Лезье, М. Гусарова, А. Копытова, Серия конференций IOP: Земля и

Наука об окружающей среде, 90 (1), 012069 (2017) DOI: 10.1088 / 1755-1315 / 90/1/012069

21.Зоткина Н., Гусарова М., Копытова А., Достижения интеллектуальных систем и

вычислений 692, 1204-1213 (2018) DOI: 10.1007 / 978-3-319-70987-1_129

22. Миннуллина А. Моттаева, Формирование приоритетных направлений инновационного стратегического

энергоменеджмента. Серия конференций IOP: Наука о Земле и окружающей среде, 90, стр.

012123 (2017) doi: 10.1088 / 1755-1315 / 90/1/012123

Что такое «ограниченный общий элемент?»: Pullman & Comley

Мы все слышали этот термин и часто его использовали.Похоже, это означает что-то, что не совсем относится к «единице», но и не совсем «общее». Так что же такое «ограниченный общий элемент»?

Закон об общей долевой собственности (CIOA) определяет «ограниченный общий элемент» как «часть общих элементов, выделенных… для исключительного использования одной или нескольких, но меньшего числа, чем все единицы». Ключевая фраза здесь — исключительное использование. Как и другие общие элементы, ограниченный общий элемент принадлежит совместно всем владельцам ячеек (в кондоминиуме) или организации, членами которой являются все владельцы ячеек (в запланированном сообществе или кооперативе).Но в отличие от других общих элементов, использование ограниченного общего элемента ограничено только определенными владельцами единиц. В то время как собственность является общей, использования не должно быть. Житель отряда, которому назначен ограниченный общий элемент, может отказать кому-либо еще войти, использовать или изменить его в большинстве случаев, как если бы он был частью самого отряда.

В заявлении сообщества указывается, что является ограниченным общим элементом, а что нет. Обычные примеры включают подъезд к дому, гараж, почтовый ящик или чердак.В некоторых общинах есть лифты, стоянки или удобства, предназначенные для определенных зданий или групп квартир. Если в декларации не указано иное, воздуховоды, провода, несущие стены и подобные приспособления, которые охватывают границу единицы, являются ограниченными общими элементами в той мере, в какой они обслуживают только одну единицу. Кроме того, окна, ставни, наружные двери и пороги, веранды, патио, балконы и другие элементы, предназначенные для обслуживания одного объекта, хотя и расположены за его пределами, также являются ограниченными общими элементами, если в декларации не указано иное.

Преобразование существующего общего элемента в ограниченный общий элемент может быть выполнено в соответствии с обычными процедурами внесения поправок в объявление. Но как только декларация присваивает единице ограниченный общий элемент, это положение не может быть изменено другими владельцами без согласия владельца этой единицы. Владельцы ячеек, у которых есть ограниченное количество общих элементов, также обычно могут свободно перераспределять их между собой, подписывая поправку к соответствующим частям декларации, которую ассоциация должна принять и зарегистрировать в земельной документации.Если в декларации не указано иное, незатронутые владельцы ячеек не имеют права голоса при таком изменении.

Хотя владелец единицы может исключать других из обычного использования ограниченного общего элемента, Исполнительный совет и его агенты обычно имеют право входить и получать доступ к ограниченному общему элементу для проверок и ремонта в чрезвычайных ситуациях или после разумного уведомления, как и сам агрегат. Совет не может, в отличие от обычных мест общего пользования, таких как здание клуба, взимать специальные сборы за аренду или использование ограниченных общих элементов или отказать жителю в использовании его собственных ограниченных общих элементов за неуплату его взносов.Тем не менее, Правление сохраняет за собой нормотворческие полномочия в отношении использования, внешнего вида и содержания этих областей, как и других общих элементов, на благо сообщества в целом.

Обслуживание, ремонт и замена ограниченного общего элемента обычно входит в обязанности ассоциации, за исключением случаев, когда декларация перекладывает эту обязанность на владельца единицы. Например, некоторые декларации возлагают на владельца квартиры полную ответственность за замену окон и дверей, в то время как в других декларациях говорится, что владелец квартиры должен только убрать листья и снег с крыльца, но не несет ответственности за основной ремонт.Тем не менее, декларация может также требовать, чтобы расходы на обслуживание ограниченного общего элемента распределялись исключительно на единицу или единицы, которым он назначен.