Управляющая компания многоквартирным домом: права УК, за что отвечает, чем занимается

права УК, за что отвечает, чем занимается

  🔸 обеспечение общей и пожарной безопасности, например, контроль за незаконной установкой тамбурных дверей, поддержание проходов в надлежащем состоянии;

  🔸 проведение подготовительных мероприятий перед началом зимнего периода — например, проверка работоспособности системы отопление, поставка топлива в собственную котельную;

  🔸 текущий ремонт общедомового имущества — вкручивание лампочек в подъездах, замена разбитых стекол в окнах в подъездах, замена старой плитки на новую и так далее;

  🔸 благоустройство и озеленение прилегающей к дому территории, если она относится к общедомовому имуществу — замена лавочек на новые, обслуживание детской площадки;

  🔸 устранение аварий и их последствий в МКД, например, откачивание воды из подвальных помещений после прорыва труб отопления;

  🔸 поддержание чистоты в подъездах, их уборка — найм уборщицы для подметания, мытья полов на лестничных клетках;

  🔸 поддержание рабочего состояния коммуникаций, сетей внутри дома — УК может ремонтировать их своими силами или обращаться к поставщикам услуг;

  🔸 транспортировка мусора, жидких бытовых отходов — компания тоже может вывозить мусор и организовывать сток ЖБИ самостоятельно или прибегать к помощи подрядчиков;

  🔸 установка и эксплуатация общедомовых приборов учета оплаты за общедомовые нужды;

  🔸 работы по более эффективному расходованию электроэнергии, например, установка энергосберегающих лампочек вместо ламп накаливания.

Услуги управленческого и организационного характера тоже включают в себя множество типов работ. В них входят:

  ▪ учет всех жильцов дома — собственников, с временной регистрацией, проживающих по договорам социального и обычного найма;

  ▪ выявление злостных неплательщиков и тех, кто потребляет ресурсы в обход счетчиков при помощи незаконного подключения;

  ▪ учет оплаты — кто и в каком объеме платит, кто нет;

  ▪ хранение, обеспечение целостности всей документации на МКД, в том числе паспортов;

  ▪ информирование собственников о тарифных планах, например, распечатка и расклейка соответствующих объявлений;

  ▪ взаимодействие с предприятиями, которые обеспечивают поставку коммунальных услуг, контроль качества оказываемых услуг;

  ▪ проведение собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе и плана на год не реже одного раза в год.

Есть обязанности УК по Жилищному кодексу: организации не могут отказываться от них. В ряде случаев управляющие компании могут менять некоторые обязанности и права, в зависимости от действующих региональных поправок. Точный список обязанностей и прав компании указан в договоре с ней. Изучите его, чтобы понять, чем занимается УК, за что она ответственна, а что находится вне зоне ее деятельности.

Минстрой обновил правила управления многоквартирными домами — Российская газета

Проект новых правил управления многоквартирными домами и содержания общего имущества, разработанных минстроем, активно обсуждают сейчас представители отрасли ЖКХ. На этой неделе ведомство планирует разослать экспертам обновленную версию документа.

Сейчас управление многоквартирными домами регулируется несколькими постановлениями правительства, которые предлагается заменить единым порядком. Будут упразднены устаревшие и избыточные требования. Такие, например, как . требования к содержанию «санитарных кабин» (туалетных и ванных комнат, находящихся в квартирах), необходимость управляющей организации отслеживать, чтобы жители не вывешивали белье на участках, выходящих на городские проезды. Упраздняются правило о работе на стальных кровлях только в валяной или резиновой обуви, требования к материалам, которые необходимо использовать, таких как сурик, виды замазки, краски — они постоянно устаревают в связи с появлением новых.

Предлагается ввести отдельный учет средств на управление домом, его содержание, на аварийный и на текущий ремонт. Текущий ремонт должен производиться только по решению общего собрания. Регламентируется проведение перепланировки и переустройства помещений. Техдокументация на здание должна будет храниться не в бумажном, а в электронном виде в ГИС ЖКХ. Отдельно оговаривается вопрос содержания продухов в подвалах, который волнует защитников бездомных кошек: собственники вправе будут принять решение о постоянном поддержании одного продуха открытым.

В новых правилах необходимо обязать управляющие организации обнародовать стоимость каждой оказываемой ею услуги или работы, считает директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер. Это позволит собственникам ориентироваться в величине затрат на содержание общего имущества. Необходимы стандарты для каждого вида работ или услуг. «Собственники зачастую не представляют, что именно кроется под словами «Техническое обслуживание системы холодного водоснабжения», — отметила Генцлер. — Кто это делает, что делает, как часто, насколько велики затраты? А результат какой? Как мы можем проверить, что это делалось?». А в актах приемки работ, считает эксперт, следует фиксировать не только, что сделала управляющая компания, но и то, какая сумма платежей была начислена и сколько поступило от собственников, выполнили ли они свою обязанность.

Также эксперты отрасли отмечают, что минстрою не следует представлять образец типового договора управляющей организации с собственниками — иначе документ тут же будет растиражирован и не будет отражать особенности конкретного дома.

Текущий ремонт предлагается делать только по решению общего собрания жильцов, а техдокументацию — хранить в электронном виде

На онлайн-конференции НП «ЖКХ-Контроль» эксперты говорили также о том, что необходимо уточнить определение общего имущества — относятся ли к нему, например, балконы, не стоит ли добавить в него шлагбаумы и домофоны. Возможно, следует урегулировать озеленение дома, можно ли, например, высаживать растения-аллергены.

Часть предложений минстрой уже учел в переработанном варианте правил. «С учетом значимости документа мы не хотим торопиться с его внесением в правительство без обсуждения с экспертами», — отмечают в ведомстве.

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Подробнее об управлении многоквартирными домами-новостройками читайте здесь.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Читайте также об основных условиях договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Более подробно об общих собраниях собственников читайте в этой статье.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Подробнее о правилах и условиях проведения открытого конкурса по выбору УК читайте в этой статье.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

обязанности, что делают, как и куда пожаловаться на УК

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.

Как управляющая компания обслуживает дом:

1. Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
2. Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
3. Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
4. Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
5. Вывозит мусор.
6. Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.

ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Определение состава общего имущества

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Доска с объявлениями от управляющей компании

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

1. Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
2. Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
3. Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
4. Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Уборка в подъезде

Может помочь

На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц

Не может помочь

Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию

Электричество

Может помочь

У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной

Не может помочь

Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии

Может помочь

В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника

Не может помочь

Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении

Может помочь

Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления

Не может помочь

В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

1. Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
2. Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:

1. Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
2. Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.

Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 о раскрытии информации

Сайт воронежской УК «Новый взгляд» с тарифами на коммунальные услуги. Данные размещены прямо на сайте компанииДокументы финансовой и бухгалтерской отчетности УК также находятся в общем доступе

Куда жаловаться на управляющую компанию

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:

1. Роспотребнадзор.
2. Федеральная антимонопольная служба.
3. Госжилнадзор, или жилищная инспекция. Жилищную инспекцию своего региона найдите через поисковик.
4. Прокуратура. Обратитесь в прокуратуру, если заявления в другие места не дали результатов. Сюда можно жаловаться на непринятие мер другими органами власти. Прокуратура может не принять заявление по поводу ржавых труб или грязной воды, сославшись, что это не в их компетенции. А вот если директор управляющей компании присвоил все деньги и скрывается — это их профиль.

Жилищная инспекция по Воронежской области

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Сайт ФАС по Воронежской области. Написать жалобу можно прямо с сайта, в разделе обратной связи

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.

Ответственность за нарушение нормативов: ст. 7.23 КоАП РФ

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь УК к административной ответственности.

Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта: ст. 7.22 КоАП РФ

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

• непосредственное управление многоквартирным домом;
• управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
• управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет. В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д. в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах. Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно. А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность. Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Это всё будет происходит в том случае, если некоторые собственники начнут жаловаться на условия проживания в доме. Если же Вас как собственников устраивает непосредственно управление, где собственники все коммунальные услуги получают напрямую от ресурсоснабжающих организация и соответственно оплату производят также напрямую без посредников, если все собственники могут самостоятельно разрешить проблему по таким вопросам как вывоз мусора. Уборка подъездов и территории, то этот способ управления идеально подходит для Вас. Тогда самое главное, чтобы правильно был оформлен протокол общего собрания собственников по данному вопросу и выбран совет многоквартирного дома. Если же собственники не могут организовать своё проживание минимальными услугами по эксплуатации дома, то при принятии решения большинством голосов собственников возможно заключение договора управление со специализированной организации на проведение одного, нескольких или всех видов проведения работ в доме.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом. В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством голосов на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома. Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации. Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы. Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения.

Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива. При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает.

ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями. В ТСЖ большинством голосов собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организацией.

Если в Вашем доме нет умелого хозяйственника, который готов взять дом под свою ответственность, но менять способ управления собственники не хотят, то ТСЖ или ЖСК может заключить договор управления с управляющей организации не меняя форму управления. В этом случае всё ответственность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в Вашем доме будет нести управляющая организация.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов на общем собрании. На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно по ссылке.

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416. Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

data-full-width-responsive=»true»

Способы управления МКД и об управлении общим имуществом

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества. Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

• надежности и безопасности самого МКД;
• безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
• общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
• прав и законных интересов собственников жилья;
• бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

Законодательное регулирование

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

• правила выбора формы организации работ;
• общие требования к этой деятельности;
• порядок заключения договоров;
• правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:

В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.

Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

Современные формы управления имуществом МКД

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

• непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
• создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
• передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми

Способы управление многоквартирным домом | ozhkh.ru

Управление многоквартирным домом требует не только усилий и вкладов на ремонт и обслуживание, но и владения основами юридических знаний. Существует законы, касающиеся ЖКХ, и их численность ежегодно растет. Трудно понять, что в этом потоке информации важно, а что нет, но это следует знать для отстаивания интересов жителей больших домов, а жизнь в них значительно различается от жизни в личном доме. Чтобы решить проблемы в МКД, требуется регулярно собираться владельцам квартир, а способ управления многоквартирным домом выбирается жителями.

Виды управления домом

Согласно статьи 161 ЖК РФ есть три формы управления многоквартирным домом:

• непосредственное;
• управление многоквартирным домом ТСЖ или ЖСК;
• управляющей компанией.

Они имеют как преимущества, так и недостатки. Это зависит от ситуации, которая сложилась в конкретном случае и от выбора собрания собственников. Виды друг от друга мало чем отличаются, каждый из них может быть выгодным и обеспечивающим права владельцев жилья. Жилищное законодательство четко определяет меру вины за промахи руководящего лица компании, которая осуществляет управление многоквартирными домами. В любом случае жильцов обеспечивают и снабжением водой, и отоплением, и обслуживанием лестничных площадок и близлежащей территории. Также необходимо оповещать граждан о действиях и планах управляющей организации.

Непосредственное управление

Одновременно и простейший, и сложнейший вид организации обслуживания дома – это непосредственная форма управления. Такой вид возможно вводить исключительно в маленьких зданиях, где насчитывается не больше тридцати квартир. Поэтому такие способы управления многоквартирным домом невозможны в крупных домах, в них выбираются другие способы. Это делают, чтобы затраты на организацию обслуживания, ремонта несли обладатели жилья.

Взносы за ЖКУ вносят жители, несмотря на то, владеют они квартирой в здании или арендуют ее. К минусу этого вида относится то, что ответственность поделена на всех жильцов, а спросить за огрехи не с кого. В таких случаях по уголовному или административному кодексу не понесет наказание никто. При выявленных нарушениях у местных органов власти требуют провести аукцион для выбора управляющей компании.

Но такое возможно лишь при действительных нарушениях, которые мешают жить в здании. А когда владельцам квартир подходит непосредственная форма, то услуги от компаний, поставляющих ресурсы, оплачиваются ими напрямую. Также проблемы по вывозу мусора, уборке лестничных площадок и придомовой земли решаются правообладателями жилья. Если всех это устраивает, то это лучший способ.

При этом главное – это по правилам устроить собрание владельцев, остановить свой выбор на подходящей форме и без ошибок заполнить протокол. А если существуют разногласия по проблемам обслуживания в МКД, то лучше подписать контракт с управляющей организацией, которая проведет нужные работы.

Преимущества непосредственной формы

Главным плюсом такой формы управления заключается в том, что хозяева жилья не несут ответственность за деятельность управляющей компании, а все услуги, которые она предоставляет, выполняются ей полностью. Также владельцы квартир не отвечают за неуплату взносов за ЖКУ другими жителями дома. А собственники жилого здания при этом сами выбирают управляющую организацию, напрямую, без посредников. В такой ситуации они не платят за услуги и работы, которых нет в договоре.

Но у такой формы правления есть и минусы:

• из бюджета не выделяются средства на ремонт;
• как уже писалось выше, никто не контролирует проводимую работу, так как в законе нет «рычагов» для проверки;
• составленный договор на предоставление услуг, например, вывоз мусора, должны подписать не менее пятидесяти процентов владельцев квартир. Если нет такого количества подписей, то договор признается недействительным.

Хоть услуги на поставку ресурсов и обслуживание недорогие, ремонт (внеочередной и капитальный) будет стоить недешево. К тому же, собственники никак не влияют на поставщиков услуг.

Управление ТСЖ и ЖСК

Различий управления многоквартирным домом ТСЖ и ЖСК нет никаких. Для реализации правления созывают собрание не менее двух раз в год и избирают председательствующего и правление. На председателя возлагают обязанности по организации сервиса следующих услуг:

• уборку территории;
• вывоз мусора;
• оказание ЖКУ;
• внеочередной и капитальный ремонт.

По закону за это несут ответственность правление и председательствующий, ведь на них остановили свой выбор голосующие. Если этого не происходит, то нужно обратиться в орган, который контролирует компании. За свою деятельность председатель получает деньги, поэтому должен полностью вкладываться в свое дело.

Различие между ТСЖ и ЖСК только единственное – ЖСК организуют в здании, которое возведено на деньги жителей. Граждане могут поменять способ управления на ТСЖ в многоквартирном доме или на управление управляющей организацией, а вот вернуться назад на форму управления домом ЖСК уже не выйдет. Поэтому перед сменой формы следует взвесить плюсы и минусы.

ТСЖ организуют в любом жилом доме или комплексе зданий, объединенных общими коммуникациями. Если большей части жителей не подходит эта форма, то на совете избираются управляющие компании, специализирующиеся на выполнении подобных работ.

Когда в МКД отсутствует достойный активист, который будет за это отвечать, но вносить изменения в вид управления многоквартирным домом жильцы не желают, то ТСЖ или ЖСК находят управляющую организацию и подписывают с ней соглашение на оказание ЖКУ, а форма управления многоквартирным домом остается прежней.

Управляющая компания, как форма управления

Сегодня управляющие организации выполняют обязанности по обслуживанию дома во всех городах страны. Подобная форма выгодна по многим причинам:

1. Под крылом управляющей организации можно собрать много жилых зданий, которые расположены в любом месте города.
2. Управляющая организация работает, чтобы получить больше дивидендов, вследствие этого об окладах всех служащих заботится она, для этого не надо созывать собрание владельцев и решать этот вопрос.
3. Управляющая организация договаривается о начале обслуживания и с ТСЖ, как способом управления многоквартирным домом, и с ЖСК. Также она может и напрямую управлять домом. Такой вид удобен при непосредственной форме управления жилым домом или, когда жильцы платят прямо поставщикам ресурсов.

Как заключать договор управления?

Перед тем как это сделать, следует провести собрание владельцев квартир и большим количеством голосов выбрать подходящую форму. На совете также решают, какую сумму вносить за ремонт, содержание и обслуживание жилого здания, как использовать нежилые помещения и близлежащую территорию. Все насущные проблемы также выносятся на обсуждение.

Заключение такого договора служит основанием для проведения работ по обслуживанию и управлению многоквартирным домом товариществом собственников жилья и управляющей компанией. При составлении следует подробно изучить пункты соглашения и только после подробного ознакомления его подписать. Выполняя работу, управляющая организация соблюдает действующее законодательство и заключенный контракт. Поэтому рекомендуется четко излагать требования в договоре, чтобы избежать разночтений.

Управляющую организацию постоянно проверяют как контролирующие органы, так и сами обладатели жилых помещений. Владельцы квартир могут жаловаться на ненадлежащий сервис управляющей организацией, и она выполнит требования по предоставлению ЖКУ согласно жилищному законодательству.

После заключения договора с хозяевами квартир, управление жилым многоквартирным домом управляющей организацией возлагается на ее плечи, она предоставляет услуги, проводит ремонтные и прочие работы. В обязанности компании входит содержание домового и придомового имущества в подобающем виде и его соответствие техническим стандартам и условиям. Эти условия можно найти в российском законодательстве, которое обеспечивает целостность и сохранность жилого здания.

При подписании договора надлежит удостовериться, что в него вписаны требования по обслуживанию и управлению многоквартирным домом. Это нужно, чтобы жизнь в нем была комфортной. В форме договора видно, как его правильно составлять и какие подписи требуются для того, чтобы признать его законным. При оспаривании решения только этот документ обладает силой.

Как происходит управление домом

О порядке можно прочитать в правилах по реализации управления многоквартирного дома. Это есть в постановлении номер 416 Правительства РФ от 15 мая 2013 года. В этом документе установлены параметры управления многоквартирным домом, запросы к управляющим организациям, их права и обязанности по отношению к владельцам.

Также там можно узнать о том, как хранить техдокументацию и как отправлять ее в управляющую компанию, которую выбрали на смену действующей организации, как составлять договор на оказание услуг ЖКХ. Управляющая организация информирует всех собственников о том, что она сделала, планах по предстоящим работам, предлагает тарифы на коммунальные услуги, организовывает аварийные и диспетчерские пункты.

Лицензирование управления многоквартирным домом

Сегодня на территории страны действует закон (статья 192 ЖК РФ) о лицензировании, который введен относительно недавно. В нем оговорено, что лицензию на управление многоквартирным домом, возможно взять лишь управляющая организация. Такое нововведение принято после многих выявленных нарушений у компаний, которые недобросовестно выполняли свою работу. После жалоб собственников квартир такие организации лишают лицензии и лишают пожизненно на проведение работ по оказанию услуг жителям многоквартирных домов. Также это сделано для того, чтобы несколько жилых зданий не могли управляться одной управляющей организацией.

Чтобы получить лицензию на управление многоквартирным домом, управляющая организация обращается в Госжилинспекцию с заполненным заявлением. После этого ее экзаменуют в лице руководителя, а затем, если экзамен сдан, УО платит госпошлину. Это все, что нужно от нее для получения лицензии.

Когда управляющая организация не соответствует требованиям владельцев жилых квартир, и на нее поступает много жалоб, то Госжилинспекция отзывает лицензию или вычеркивает многоквартирный дом из перечня зданий, входящих в список домов, которые нужно контролировать. Такие нововведения помогают сделать управление МКД предельно ясным и видимым любому собственнику.

Управляющих компаний многоквартирных домов

Разработчик обязан свести к минимуму неудобства для
владельцев квартир и обеспечить им доступ к любому разумному
раз.

Управляющая компания собственников

Владелец каждой жилой единицы имеет право на членство в
управляющей компании собственников и обычно имеет один голос. где
альтернативные меры уже действуют, они могут быть продолжены,
при условии, что они справедливы и равноправны.

Управляющая компания собственников участвует в передаче
процедура для отдельных единиц. Передача — это юридическая работа, связанная с
покупка или продажа недвижимости. Если впоследствии объект будет продан или передан
другое лицо, членство в управляющей компании собственников
автоматически переходит к новому владельцу. Формально не обязательно
оформить передачу или получить ее одобрение директоров компании.

Закон относится к организациям, которые управляют многокомпонентными проектами, как
управляющие компании собственников, даже если организация не является компанией.За
Например, некорпоративная группа или орган может нести ответственность за управление
но они несут те же обязательства, что и управляющие компании собственников, которые
зарегистрированы как компании.

Обязательства собственников управляющих компаний

Управляющие компании собственников должны выполнять определенные обязательства.
наложенный Multi-Unit
Закон о развитии 2011 года. Они также должны соблюдать закон о компаниях, который играет
важная часть в определении прав и обязанностей владельцев, так как
члены управляющей компании собственников.Основная часть корпоративного права в
Ирландия — это компании
Закон 2014 года. Этот Закон охватывает вопросы, в том числе общие собрания,
обязанности, ведение учета компании, годовые отчеты и финансовая отчетность. В
Основные обязанности управляющей компании собственников подробно описаны ниже.

Устав компании

Управляющий документ управляющей компании собственников называется
конституция. Он устанавливает правила внутреннего управления компанией,
и его положения должны соответствовать закону о компаниях.Управление каждого собственника
компания должна иметь устав.

Директора компании

Как правило, директора управляющих компаний собственников являются членами
компании, и были избраны более широким составом компании. В большинстве
В случаях, срок полномочий директора ограничен 3 годами. Однако действующий директор
могут быть назначены или избраны на ежегодных общих собраниях для дальнейшего
условия, при условии, что это не запрещено статьями компании
ассоциация (часть устава компании) или другие руководящие документы.

Реестр участников

Вы автоматически становитесь членом управляющей компании собственника, когда
вы покупаете дом в многоквартирном доме. Управление собственников
компания должна предоставить любому, кто покупает жилую единицу, долю или членство
сертификат. Компания должна внести в реестр участников данные покупателя.
Детали. Реестр участников — это список имен и адресов всех
члены компании. Это требуется в соответствии с законодательством о компаниях и должно храниться
в зарегистрированном офисе компании и доступны для всеобщего ознакомления.Члены должны информировать компанию о любых соответствующих изменениях.

Годовой отчет

Компания должна подготовить годовой отчет и провести годовое собрание, чтобы
обсудить отчет. Отчет должен содержать данные о:

• Доходы и расходы
• Годовая плата за обслуживание
• Счет амортизационного фонда
• Планируемые затраты на содержание и ремонт
• Страховая защита
• Договоров, заключенных компанией

Члены должны быть уведомлены о собрании за 21 день и должны быть предоставлены
с отчетом за 10 дней до собрания.Годовое общее собрание должно быть
достаточно близко к развитию нескольких единиц, если только 75% участников
компании договорились об ином. Компания также должна подавать годовые отчеты в
Офис регистрации компаний (CRO).

Плата за обслуживание

Компания должна установить годовую схему оплаты услуг:

• Обслуживание, страхование и ремонт общих частей, находящихся под его контролем,
  и
• Предоставление общих услуг (например, вывоз мусора,
  охрана, садоводство) собственникам квартир

Первоначальный взнос может быть установлен без проведения собрания участников, но,
как правило, эти сборы должны быть одобрены общим собранием участников.Если более 75% членов не одобряют предложенный сбор, существующий
заряд должен оставаться на месте.

Сервисный сбор не может быть использован для оплаты вопросов, связанных с
ответственность разработчика или строителя, если это не согласовано в письменной форме
75% участников компании. Это одобрение может быть дано только в том случае, если 65%
единицы проданы и могут вступить в силу только через 3 года после владения
общие части переданы в ведение управляющей компании собственников.

Владельцы квартир обязаны платить за обслуживание (включая разработчиков в
случай непроданных единиц).Плата за обслуживание должна быть рассчитана на
прозрачная и справедливая основа, и расходы должны регистрироваться надлежащим образом.

С марта 2018 года в разработке
руководящие принципы для новых приложений планирования квартир для квартиры
разработки должны иметь «отчет о жизненном цикле здания». Этот отчет направлен на
убедитесь, что новые разработки должным образом управляются в будущем. Должно
включать оценку долгосрочных затрат на эксплуатацию и техническое обслуживание
недвижимость. Отчет может быть полезен управляющей компании собственника, так как он
должен показать меры, которые разработчик считает для управления и сокращения
расходы в пользу жителей.Это также поможет менеджменту собственников
компания для расчета годовой платы за обслуживание и амортизационного фонда
вклад.

Амортизационный фонд

Управляющая компания собственника должна создать фонд погашения в течение 3
лет передачи права собственности на разработку. Амортизационный фонд составляет
используется для расходов на ремонт, улучшение или обслуживание
единовременный характер в многоквартирной застройке. Владельцы юнитов должны сделать
взносы в амортизационный фонд (в том числе застройщиков в случае непроданных
единицы измерения).Закон 2011 года предусматривает, что сумма взноса на затопление
размер фонда составляет 200 евро в год за единицу или другую сумму, согласованную членами.
Взносы в амортизационный фонд должны храниться на отдельном счете.

Условия проживания

Управляющая компания собственника может составлять внутренние правила для эффективного
эксплуатация и сопровождение многоблочной разработки. Эти правила должны быть
согласовано собранием участников, но первый набор правил может быть установлен
компании перед продажей первого агрегата.Если объект сдается арендаторам, один из
в условиях сдачи в аренду должно быть указано, что жильцы должны соблюдать дом
правила.

Долгосрочные контракты

Компания не может заключать договора с поставщиками товаров и
услуги, рассчитанные на срок более 3 лет.

Разрешение споров

Вы можете обратиться в Окружной суд за распоряжением об обеспечении соблюдения любых прав или
обязательства, предусмотренные Законом. Это включает в себя руководство владельцев
компания, владелец квартиры, доверительный управляющий по завещанию или другому мировому соглашению, арендатор и
разработчик.Суд, вместо того, чтобы отдать приказ, может направить стороны к
попытаться решить вопрос путем посредничества.

Агенты по управлению недвижимостью

Агент по управлению недвижимостью нанимается управляющей компанией собственника для
оказывать услуги по управлению недвижимостью, например, вывоз мусора, ремонт
и техническое обслуживание. Как правило, люди, живущие в многоквартирных домах, имеют больше
связаться с агентом, а не с управляющей компанией их владельцев, поскольку агент
следит за повседневной работой поместья.Роли владельцев
управляющая компания и агент по управлению имуществом являются отдельными, а
подробности отношений между ними изложены в контракте или письме
помолвка.

Агент следует указаниям совета директоров
управляющая компания собственников и подотчетна им за качество
услуги, предоставляемые. Агент может участвовать в управлении рядом
разные поместья и могут работать в управлении нескольких разных владельцев
компании.Агенты регулируются собственностью
Регулирующий орган служб и должен иметь лицензию.

.

компаний по управлению квартирной недвижимостью | Управление всей недвижимостью

Управляющий многоквартирным или дуплексным домом занимается повседневными операциями в многоквартирном комплексе, большом или маленьком. Хотя обязанности будут варьироваться в зависимости от конкретных потребностей владельцев комплекса и согласованных условий найма с управляющей компанией, их обязанности могут включать любое или все из следующего:

• Арендная плата: Менеджер играет две роли: 1) арендная плата и 2) оплата.Они будут управлять сбором арендной платы и использовать свои местные знания, чтобы установить правильный уровень арендной платы, чтобы привлечь арендаторов и получить максимальную отдачу от ваших инвестиций.
• Управление арендаторами: Управляющий жилым комплексом берет на себя все — от поиска арендаторов до рассмотрения жалоб и выселений. Кроме того, они проверяют арендаторов, заключают договоры об аренде, облегчают проверки при заселении и выезде и многое другое.
• Техническое обслуживание и ремонт: управляющий зданием занимается физическим управлением недвижимостью, включая регулярное и профилактическое обслуживание, а также ремонт.
• Юридические вопросы : Профессиональные менеджеры знают местные, государственные и национальные законы о проверке арендаторов, обработке гарантийных депозитов, расторжении договора аренды, выселении арендатора и соблюдении стандартов безопасности.
• Бюджет и записи: Менеджер должен вести тщательный учет, включая доходы и расходы, проверки, аренду, запросы на техническое обслуживание, жалобы, ремонт, сбор арендной платы, страхование и может помочь с налогами на недвижимость.

Есть какие-нибудь советы по найму ПРАВИЛЬНОГО управляющего недвижимостью?

Вот отличный список для поиска способного управляющего квартирой или дуплексным комплексом:

1. Подтвержденная прибыль: Опыт прибыльного управления комплексами
2. Отзывы: Большой опыт работы с клиентами и отзывы бывших арендаторов
3. Помощь: Бригада специалистов по техническому обслуживанию или отношения с местными поставщиками
4. Планирование: Подробный компьютеризированный учет и системы отслеживания сезонного технического обслуживания
5. Лицензировано: Профессиональные сертификаты или лицензии от торговых организаций, таких как: Институт недвижимости Управление, Национальная квартирная ассоциация, Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью и Институт общественных ассоциаций.

Нужна ли мне управляющая компания?

Чем больше у вас арендаторов, тем больше у вас жалоб, проблем с обслуживанием и вакансий, с которыми вам придется иметь дело. В ваших интересах нанять менеджера, который быстро реагирует на чрезвычайные ситуации и вовремя собирает арендную плату.

Управляющие многоквартирными домами обладают профессиональными знаниями, чтобы помочь вам в найме и управлении местными продавцами, соблюдении местных, государственных и федеральных законов о жилищном строительстве, поддержании низкого уровня вакантных площадей и решении важных вопросов арендаторов, таких как выселение.

Как мне легко найти управляющего недвижимостью?

В All Property Management мы упрощаем поиск подходящего менеджера жилого комплекса для вашей арендуемой собственности, независимо от того, ищете ли вы кого-то для управления несколькими квартирами и таунхаусами, большим жилым комплексом, коммерческой недвижимостью или портфелем, который включает все это и многое другое. Просто выберите тип собственности и введите почтовый индекс аренды, чтобы мгновенно создать список управляющих многоквартирным домом в вашем районе. Для достижения наилучших результатов мы рекомендуем провести собеседование как минимум с двумя или тремя компаниями, чтобы найти ту, которая лучше всего подходит для ваших нужд.

.

квалификаций для менеджеров квартир | Работа

Автор: Chron Contributor Обновлено 6 июля 2020 г.

Управляющий квартирой наблюдает за эффективной работой и управлением многоквартирным домом или комплексом. Эта работа обычно включает в себя общение с арендаторами относительно правил жилого комплекса, сроков выполнения, ремонта и сбора арендной платы. Это также включает в себя назначение и наблюдение за работой квартирного персонала, такого как дворники, сантехники, электрики и администраторы.

Часто управляющий жилым комплексом должен также нанимать внешних работников для выполнения задач в комплексе, например, подрядчиков для выполнения ремонта и улучшения конструкций и ландшафтных дизайнеров для ухода за территорией.Кроме того, эта работа включает в себя выполнение множества административных задач и ведение записей, в том числе для договоров аренды, расчета заработной платы и счетов, связанных со строительством.

Образование для вакансий управляющего квартирой

Согласно данным Бюро статистики труда США, для того, чтобы стать управляющим квартирной недвижимостью, не существует жестких требований к образованию. Некоторые работодатели могут пожелать нанять вас без определенного типа формального образования, хотя большинство ожидают, что у вас будет как минимум диплом средней школы или общеобразовательный (GED) диплом.Получение степени колледжа может гарантировать, что у вас будет больше возможностей трудоустройства в этой области и вы сможете эффективно конкурировать с другими высококвалифицированными кандидатами.

Когда работодатели определяют образовательные требования, они часто отдают предпочтение лицам со степенью бакалавра в таких областях, как бизнес-администрирование, финансы, управление бизнесом, бухгалтерский учет или недвижимость. Степень в такой области, как маркетинг или управление человеческими ресурсами, также может оказаться полезной для обучения менеджеров по недвижимости.

Дополнительные требования применяются, если жилой комплекс предлагает государственное жилье или если вы планируете совершать сделки с недвижимостью. Например, BLS упоминает, что вам потребуется сертификация от правительства для управления государственным жильем, и вам понадобится лицензия на недвижимость, если вы будете продавать или покупать многоквартирные дома. Вы захотите проверить требования штата, так как для некоторых требуется лицензия на недвижимость для всех управляющих недвижимостью.

Изучение требований к опыту работы управляющего квартирой

Требования к уровню опыта варьируются от работодателя к работодателю.Однако часто работодатели ищут лиц с опытом работы в сфере управления или недвижимости от двух до пяти лет в соответствии с BLS. Лица, которые ранее работали в многоквартирном доме, имеют преимущество перед кандидатами с меньшим непосредственным опытом.

В некоторых случаях количество необходимого опыта зависит от размера жилого комплекса. Владелец небольшого жилого дома может согласиться нанять вас с меньшим опытом, чем владелец большого многоквартирного комплекса.Как правило, владельцы квартир ищут менеджеров, обладающих опытом и знаниями в области законодательства о арендодателях и арендаторах, бухгалтерского учета, арендных депозитов, договоров аренды и сборов за аренду.

Обладание важными навыками менеджера квартир

Вам понадобится целый ряд навыков, чтобы добиться успеха в качестве менеджера многоквартирного комплекса. Buildium отмечает, что коммуникативные навыки и навыки межличностного общения являются одними из самых важных, так как вам нужно будет хорошо общаться с потенциальными и действующими арендаторами, сотрудниками многоквартирных домов, подрядчиками и владельцами комплекса.Если комплекс апартаментов принадлежит юридическому лицу, вам, возможно, придется также связаться с командой корпоративного управления.

Кроме того, в этой области вам потребуются хорошие навыки бухгалтерского учета, обслуживания клиентов, компьютера и ведения документации. Также помогают продажи, переговоры и лидерские качества.

Получение сертификата управляющего квартирой

Хотя обычно это не требуется, получение сертификата в качестве управляющего жилым комплексом может помочь вам в этой карьере. Национальная квартирная ассоциация (NAA) предоставляет статус сертифицированного менеджера квартир (CAM) лицам, которые соответствуют следующим требованиям: 12 месяцев опыта работы в сфере квартирной индустрии, успешное завершение необходимых экзаменов и завершение 40 часов курсов NAA.

Темы сертификационных курсов включают управление человеческими ресурсами, маркетинг, юридические требования, справедливое жилищное обеспечение и управление сообществами. Вы можете найти курсы CAM через местную квартирную ассоциацию или пройти курсы в Интернете.

.

C&C Apartment Management, LLC

Профиль компании

C&C управляет более чем двумя тысячами жилых единиц в районе метро Нью-Йорка.Большая часть его портфеля финансируется за счет жилищного налога для малоимущих.
Кредитная программа.

Текущая статистика аренды

Строительный портфель Профиль

01020304050102030405060708090ЗданияЭтажиC&C Apartment Management, LLC

Предложения по аренде

Опубликовано 2 дня назад

C&C Apartment Management, ООО,
Управляющий делами

Студия

на площади Пирсон-Корт

45-50 Pearson Street

(Лонг-Айленд-Сити,
QN)

1867 $ / месяц
чистая эффективная рента

• Швейцар
• Спортзал
• Гараж
• 2 лифта

Опубликовано 2 дня назад

C&C Apartment Management, ООО,
Управляющий делами

1-комнатная

на площади Пирсон-Корт

45-50 Pearson Street

(Лонг-Айленд-Сити,
QN)

2292 $ / месяц
чистая эффективная рента

• Швейцар
• Спортзал
• Гараж
• 2 лифта

Опубликовано 9 дней назад

C&C Apartment Management, ООО,
Управляющий делами

Студия

на площади Пирсон-Корт

45-50 Pearson Street

(Лонг-Айленд-Сити,
QN)

1800 $ / месяц
чистая эффективная рента

• Швейцар
• Спортзал
• Гараж
• 2 лифта

Опубликовано 9 дней назад

C&C Apartment Management, ООО,
Управляющий делами

2 спальни

на площади Пирсон-Корт

45-50 Pearson Street

(Лонг-Айленд-Сити,
QN)

3529 $ / месяц
чистая эффективная рента

• Швейцар
• Спортзал
• Гараж
• 2 лифта

Карта объектов C&C Apartment Management, LLC

.