Должна ли управляющая компания отчитываться перед жильцами: Должна ли управляющая компания отчитываться перед жильцами, отчет ЖКХ

Когда и как управляющая организация должна отчитываться по исполнению условий договора управления МКД?

Согласно «Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491) и ст. 161 ЖК РФ, все вопросы, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме, должна решать управляющая организация. Когда управляющая компания берет на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, это означает, что она должна обеспечить максимально благоприятные, безопасные и комфортные условия для проживания в этом доме для всех без исключения жителей.

Действующее жилищное законодательство (ч.11 ст. 162 ЖК РФ) закрепляет обязанность управляющей организации ежегодно в течение первого квартала текущего года, если иное не предусмотрено договором управления, отчитаться перед собственниками помещений о выполнении договора за предыдущий год. В договоре управления может быть определено, что отчет управляющей организацией представляется в устной форме на общем собрании собственников помещений или направляется каждому собственнику помещения в письменной форме, или вывешивается для чтения на доску объявлений. В обоснование информации, содержащейся в отчете, требуйте предоставления смет, а также документов, подтверждающих выполнение тех или иных работ по дому, найма сотрудников, поступления доходов и осуществления расходов. Такими документами могут быть акты выполненных работ, платежные поручения и т.д.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.2010г. №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», управляющая организация обязана раскрывать основные показатели своей финансово-хозяйственной деятельности в части исполнения договора управления, порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме, сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества, сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества, сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. Отказ в предоставлении информации управляющей организацией может быть обжалован в судебном порядке, установленном законодательством РФ. Предоставление информации по письменному запросу осуществляется управляющей организацией в 20-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации.

В случае, если вы обнаружили, что расчет за квартплату произведен неверно, либо какие-то расчеты включены необоснованно, либо управляющая организация осуществляла иные незаконные действия, Вы вправе обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию УР и (или) в Управление Роспотребнадзора по Удмуртской Республике. Данные органы государственной власти обязаны проверить деятельность управляющей компании, а в случае обнаружения нарушений, применить санкции. Жалоба также может быть предъявлена в судебные органы или Прокуратуру УР.

Контроль за выполнением условий договора управления управляющей организацией осуществляется собственниками многоквартирного дома, Советом многоквартирного дома, выбранным на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Способы контроля необходимо прописать в договоре управления: когда, как и кем контролируется деятельность управляющей компании. Комфорт и безопасность дома зависит как от деятельности управляющей компании, так и от контроля за этой деятельностью самих жителей.

Если Вас не устраивает управляющая компания, вы вправе ее сменить, или, например, создать ТСЖ.

Обязана ли УК отчитываться перед собственниками: как получить отчет? | Юридический помощник

Управляющие компании нанимают в качестве доверительных организаций для управления каким-либо имуществом. Обычно это жилые дома или крупные предприятия. Представители УК заключают с собственниками специальные договоры.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, одной из обязанностей управляющих компаний является необходимость предоставления обязательного годового отчета перед владельцами имущества.

Представители УК также обязуются сообщать о результатах проведения ремонтов, установке инженерных сетей и прочих видах деятельности, которые направлены на обеспечение условий, необходимых для нормального функционирования рассматриваемой собственности.

Что такое годовой отчет УК?

Каждая управляющая компания обязуется составлять годовой отчет. Это специальный документ, предназначение которого в информировании собственников имущества о проведенных за рассматриваемый период времени работах и количестве потраченных на это средств.

Годовой отчет управляющей компании должен содержать хозяйственную информацию, материалы о потреблении, прибыли, общее описание выполненной работы, сведения о налогах и другие итоги. УК не обязана предоставлять данные касательно внутреннего устройства своего бизнеса (прием новых сотрудников, их заработная плата, увольнение и прочее).

В годовом отчете управляющей компании закладываются основы действий, которые организация планирует предпринять в будущем. Расписывается использование и износ общего имущества МКД. Также составляется таблица со всеми элементами ЖКХ, которые нуждаются в постоянном или текущем обслуживании. Собственники оповещаются о капитальном ремонте и направлении статей бюджета в течение года.

В обязанности управляющих компаний входит представление следующей информации:

• Данные касательно выполненной и запланированной работы;
• Прейскурант цен по услугам относительного каждого из многоквартирных домов с учетом стоимости коммунальных услуг;
• Затраты на текущий ремонт;
• Стоимость технического обслуживания по дому;
• Цены по благоустройству территории придомового значения, а также общественных помещений;
• Оплата за санитарное содержание дома;
• Документ по доходам и расходам.

Кроме того, в рамках документа необходимо указать не только долги в отношении жильцов по предоставленным коммунальным услугам, но и задолженности управляющей компании перед ресурсоснабжающей организацией.

После изучения предоставленной информации владельцы могут обсудить и сравнить указанные в отчете данные с действиями, что были осуществлены в действительности. Председатель вправе требовать дополнительные доказательства эффективности работы и чеки на все затраты в качестве примера работоспособности компании.

Когда представители собственников недовольны годовым отчетом управляющей компании, они поднимают вопрос о прекращении сотрудничества с данной организацией. Собрание жильцов также имеет право разорвать договорные отношения с компанией в одностороннем порядке, тем самым прекращая сотрудничество.

Следующей значимой частью годового отчета управляющей по отношению к собственникам и нанимателям помещений многоквартирного здания является перспективный план по работам на следующий отчетный период. Данный план затрагивает вопросы ресурсосбережения, улучшения уровня комфорта и качества жизни в рамках конкретного дома. В таком порядке управляющая компания показывает свою готовность провести перспективные мероприятия, которые станут эффективными элементами в процессе управления имуществом.

Финансовый отчет УК перед собственниками

Управляющая компания не обязана отчитываться перед собственниками за движение внутренних финансовых средств организации. К информации подобного рода относится зарплата сотрудников УК, ремонт служебных помещений и прочие расходы внутри компании.

Финансовый отчет управляющей компании перед собственниками касается исключительно средств, потраченных на рассматриваемое имущество. Это деньги, принимаемые в качестве платы за коммунальные услуги, средства на капитальный ремонт и прочее. Обычно финансовый отчет является частью ежегодного отчета и не издается отдельным актом. Тем не менее, отдельные положения документа могут быть запрошены владельцами имущества ранее запланированного срока по их письменному заявлению. В таком случае управляющая компания обязуется предоставить запрашиваемую информацию в отдельном документе.

Отчет по текущему ремонту многоквартирного дома

В отличие от капитального, текущий ремонт обычно производится значительно чаще. Причиной может быть острая необходимость, личная инициатива собственников жилого помещения или управляющей компании. Управляющие компании должны обратить особое внимание на сбор и перепроверку информации для документа о ремонте. Как правило, у каждой организации существуют типовые формы актов подобного рода. В отчете по текущему ремонту обязательно должно быть указано, сколько денежных средств было потрачено, какие работы были проведены, кто их проводил и когда это происходило.

Что делать, если представители УК отказываются предоставлять отчет?

Если представители управляющей компании утверждают, что они не обязаны предоставлять никаких документов и отчетов собственникам, это можно считать мошенничеством. Следует иметь в виду, что ежегодный отчет управляющей компании перед собственниками является обязательным элементом их деятельности. Предоставление отчета о выполненной работе управляющей компанией регулируется статьей №162 и пунктом 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Тем не менее, всегда следует быть готовым к тому, что управляющая компания откажется добровольно предоставить запрашиваемые данные. Организация имеет право не отчитываться перед одним собственником жилого помещения. Для этого обязательно проведение общего сбора жителей многоквартирного дома.

Естественно, то, как именно управляющая компания должна отчитываться перед собственниками, является предпочтением руководства организации. Фирма заранее берет на себя обязанности грамотно управлять вверенным ей хозяйством, вести учет доходов и расходов и рассылать платежные документы, которые касаются одного конкретного владельца. Предоставление ежегодного отчета управляющей компании перед собственниками является нагрузкой для УК, которую организация пытается избежать. Именно по этой причине нередки случаи, когда предоставляемые в конце года акты являются совершенно неинформативными.

Собрание собственников имеет законное право обязать управляющую организацию сдать другой отчет, в котором будет указана необходимая и качественная информация. При наличии правильно составленного профессионального отчета владельцы имущества получают мощный инструмент контроля над используемым жилищно-коммунальным хозяйством и самой управляющей организацией.

Полезная статья? Тогда не забудьте подписаться на наш канал, здесь еще много интересной информации!

Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

Многоквартирный дом (МКД) – это здание, в котором расположены отдельные объекты недвижимости. У каждого такого объекта есть свой собственник. Все они образуют сложную систему. При этом в многоквартирном доме также есть имущество, которое не принадлежит какому-то отдельному собственнику. Это, к примеру, несущие конструкции, лестницы и пролеты, подъезд, подвальные и чердачные помещения. Все это имущество находится в общей собственности всех владельцев объектов недвижимости в многоквартирном доме. Они должны управлять этими объектами сообща.

Поскольку собственников в доме, как правило, много, организация управления общим имуществом невозможна без учреждения органа, занимающегося решением вопросов обеспечения комфорта жильцов. Достаточно тяжело организовать разрозненную группу жильцов для решения довольно серьезных вопросов — таких, как заключение договоров с поставщиками, распределение общих средств. Подобные функции может взять на себя товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющая компания.

В первом случае управленческий орган формируется из инициативной группы собственников многоквартирного дома. Назначается председатель ТСЖ и иные ответственные лица, которые будут отчитываться перед жильцами об управлении их общим имуществом. Жильцы при этом платят ТСЖ заработную плату за работу по обеспечению их комфортного проживания.

Во втором случае управленческие вопросы берет на себя специализированная организация, которая осуществляет управление общим имуществом жильцов и обеспечение их комфортного проживания за плату. Вознаграждение управляющей компании перечисляется жильцами ежемесячно. Оно входит в квитанцию на оплату коммунальных услуг.

Деятельность управляющей компании по управлению многоквартирным домом и общим имуществом собственников регламентируется законодательством Российской Федерации. У этой организации есть определенный спектр прав и обязанностей. Жильцы, в свою очередь, имеют право и должны контролировать управляющую компанию.

Понятие и законодательная основа деятельности управляющей компании

Управляющая компания с точки зрения законодательства является юридическим лицом. Основной сферой деятельности такой организации является управление многоквартирными домами, содержание общедомового имущества, обеспечение комфортного проживания жильцов, в частности бесперебойной подачи коммунальных услуг, проведение мероприятий по поддержанию нормального санитарного состояния здания.

УК, в зависимости от спектра полномочий, можно подразделить на три группы:

1. Управляющие. В этом случае организация занимается исключительно управлением и содержанием общедомового имущества. Для организации поддержания санитарного и технического состояния дома жильцам следует привлекать другие организации.
2. Гибридные организации занимаются и управлением, и обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния здания, а также оказанием коммунальных и прочих услуг жильцам.
3. Эксплуатационные управляющие компании осуществляют свою деятельность на основании договора с владельцами объектов недвижимости в доме или с товариществом собственников жилья. В спектр их обязанностей входит оказание эксплуатационных услуг, а также поддержание технического и санитарного состояния здания в нормальном виде.

В список основных нормативных актов, регламентирующий деятельность УК, входят следующие:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс РФ.
3. ФЗ от 30 декабря 2004 года № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организации коммунального комплекса».
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 6.05.2011 года № 354.
5. Постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 года.

Независимо от вида, управляющая компания должна осуществлять свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Требования к управляющей компании

Управляющая компания, безусловно, должна быть оформлена в качестве юридического лица. В число основных документов, которые в обязательном порядке должны иметься у этой организации, входят следующие бумаги:

1. Устав юридического лица.
2. Протокол общего собрания учредителей, который фиксирует факт принятия решения о создании организации.
3. Учредительный договор. Этот документ должен присутствовать, если у организации больше, чем один учредитель.

Помимо вышеуказанных сведений, жильцы вправе требовать от управляющей компании также и следующую информацию:

• адресные данные, полное наименование, реквизиты, данные о регистрации в качестве юридического лица, сведения о руководителе. Эти данные должны предоставляться как по запросу, так и должны быть представлены в общедоступном виде;
• номера телефонов и адресные данные диспетчерских и аварийных служб;
• ставки по тарифам на коммунальные услуги, предоставляемые жильцам, в том числе как самой управляющей компанией, так и поставщиками услуг;
• ссылки на законодательные акты, регламентирующие тарифы на услуги ЖКХ;
• ссылки на законодательные акты, регламентирующие деятельность организаций по управлению многоквартирным домом и общим имуществом жильцов;
• сроки и периодичность оплаты коммунальных услуг;
• способы оплаты услуг, предоставляемых управляющей компанией и поставщиками;
• нормы и требования, предъявляемые к качеству предоставляемых услуг, а также ссылки на нормативные акты, которые регламентируют эту сферу. Помимо этого, должна быть предоставлена информация о максимальных периодах перебоя в предоставлении коммунальных благ;
• адреса, номера телефонов и наименования организаций, которые контролируют деятельность управляющей компании, предоставляющей услуги жильцам.

Вся эта информация должна быть доступна жильцам. Также она указывается в договоре, который заключается с собственниками многоквартирного дома. Размещается данная информация на сайте управляющей компании, в ее офисе на стендах, а также в виде объявлений на территории деятельности организации. Помимо этого, все данные должны предоставляться по требованию жильцов многоквартирного дома.

Заключение договора с управляющей компанией

Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора, который заключается с собственниками квартир в здании или с представителями управленческого органа (ТСЖ). Это основной документ, регламентирующий права и обязанности самой организации и жильцов.

Договор с управляющей компанией заключается при наличии добровольного согласия обеих сторон. В этом документе указываются следующие данные:

• данные сторон. Это полное наименование и исчерпывающая информация об организации, а также данные собственников объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме. При этом второй стороной необязательно является жилец – физическое лицо. Владельцем квартиры может выступать коммерческая организации, к примеру, собственники коммерческих помещений в доме. Также в качестве владельца может выступать муниципалитет, если квартира не приватизирована. В таком случае жильцы дома являются нанимателями по договору социального найма, а не собственниками и не участвуют в процедуре заключения договора с управляющей компанией. Решение о подписании в таком случае принимает муниципалитет;
• права и обязанности сторон. Здесь приводятся все обязанности и права самой управляющей компании, а также собственников объектов недвижимости, расположенной в многоквартирном доме;
• объект, управление которым будет осуществляться в соответствии с заключаемым договором. Может быть указан как один многоквартирный дом, так и несколько сразу, к примеру, если УК берет на себя управление всем жилым комплексом;
• подробное описание объекта управления. Должен быть изложен полный перечень имущества, которое передается в управление организации, к примеру, указывается наличие лифтов, подъездов, общих помещений. Собственником необходимо особо тщательно проверить этот пункт, поскольку, чем более подробно в нем будет описано имущество, тем большую ответственность будет нести управляющая компания;
• правила и порядок предоставления отчетности управляющей компании перед жильцами;
• порядок использования общего имущества жильцов, к примеру, отдельных помещений: подвалов, тамбуров;
• порядок изменения оплаты услуг. Этот договор может быть включен по требованию собственников. В таком случае при изменении тарифа за собственные услуги управляющая компания должна будет следовать положениям договора с жильцами, даже в случаях, когда в управлении находятся и другие дома, и к ним применяются иные правила. Подобный пункт не может распространяться на изменение тарифов за такие коммунальные услуги, как электроснабжение, подачу воды, газа, поскольку порядок их изменен, и они сами устанавливаются законодательством РФ,  и он не может быть пересмотрен положениями договора;
• порядок контроля за накоплением и расходованием денежных средств. Этот пункт также может быть включен в договор по настоянию жильцов. Подобное положение не относится к средствам, отчисляемым за капитальный ремонт многоквартирного дома, поскольку их накопление и распределение осуществляется не управляющей компанией, а региональным оператором;
• прочие положения.

Договор заключается согласно нормам гражданского законодательства. Одна из сторон, как правило, УК направляет оферту (предложение, по сути, прототип договора), содержащую положения будущего соглашения, а также предложение его заключить. Другая сторона либо акцептует (принимает оферту и заключает договор), либо направляет встречную оферту, содержащую корректировку положений, которые не устроили жильцов. Также компромисс может быть достигнут в процессе переговоров. Соглашение должно устраивать обе стороны во всех положениях. И, поскольку собственники являются в данном случае заказчиком, то они могут давить на исполнителя – управляющую компанию, чтобы будущие правоотношения их полностью устраивали. Доводы УК о том, что предложенный договор является типовым и не подлежит изменению, во внимание принимать не стоит.

Обязанности управляющей компании перед жильцами

Управляющая компания несет ответственность перед жильцами в различных сферах организации комфортного проживания собственников многоквартирного дома. Само обеспечение проживания граждан в надлежащих условиях является ее основной функцией и обязанностью. К обязательствам в сфере содержания и ремонта МКД относятся следующие:

• проведение текущих работ по ремонту здания и объектов на прилегающей территории. Подобные мероприятия направлены на сохранение уже имеющихся характеристик дома. В результате ремонтных работ эти характеристики не должны ухудшаться;
• проведение мероприятий по мониторингу состояния здания;
• контроль поставки и качества коммунальных услуг;
• контроль за оплатой услуг, которые предоставляются жильцам;
• заключение договоров подряда с организациями, осуществляющими ремонт здания, а также контроль за проведением работ, оплату;
• мероприятия по обеспечению безопасности собственников и жильцов многоквартирного дома;
• обслуживание МКД. Эта обязанность может осуществляться УК самостоятельно или быть делегирована другой организации посредством заключения договора. В спектр подобных услуг входят и мероприятия по поддержанию санитарного состояния дома в нормальном виде, к примеру, мойка подъездов;
• обслуживание придомовой территории. Это земля, на которой стоит дом и прилегающий к нему участок. В некоторых случаях придомовой территорией считается только земля, на которой расположен дом. К обязанностям по обслуживанию придомовой территории относится обеспечение ее надлежащего санитарного состояния, к примеру, организация пунктов выброса мусора жильцами и своевременный его вывоз, уборка, полив газона и прочие мероприятия. Помимо этого, обязанностью УК является установка лавочек для жильцов, детских площадок, а также их обслуживание и ремонт.

Деятельность организации должна быть в рамках заключенного с жильцами договора, а также законодательства РФ. Жильцы, в свою очередь, обязаны в полном объеме и в надлежащий срок оплачивать услуги управляющей компании.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Новости ЖКХ

Раз в год жилкомсервис обязан отчитаться перед жильцами, куда он потратил собранную квартплату. На деле это происходит далеко не всегда. Как проконтролировать ситуацию?

В законодательстве закреплено несколько форм управления многоквартирным домом. Сейчас в Петербурге в основном используется два варианта. Первый — товарищество собственников недвижимости (ТСН), современный аналог ТСЖ. Это некоммерческое объединение собственников, которое вправе заключать договоры со снабжающими организациями или нанимать управляющую компании. Второй вариант — прямые договоры собственников с УК или жилкомсервисом. 

Большая часть коммунальных компаний в Петербурге — государственные, но гендиректор ПАО «Городские Инновационные Технологии» Сергей Минко отмечает, что это не повод относиться к ним с предубеждением. «Формально никакой разницы в отчетах частных управляющих компаний и государственных ЖКС нет — для всех действуют одинаковые стандарты и требования, различия только в том, кто и как их исполняет, — рассуждает он. — И жители, и регулирующие органы должны смотреть именно на качество исполнения услуг компаниями, а не на форму собственности». 

Жилищный кодекс обязывает всех коммунальщиков, будь то частные управляющие компании или государственные жилкомсервисы, публично отчитываться перед жильцами за все потраченные деньги. Раз в год, до конца марта, на портале «Реформа ЖКХ» все они  должны обнародовать статьи своих доходов и расходов по каждому дому. Сумма должна соответствовать площади дома и установленным в городе тарифам, если они не менялись на общем собрании жильцов.

На деле отчетность предоставляют далеко не все — «Фонтанка» проверила несколько первых попавшихся домов, и оказалось, что последний раз их управленцы предоставляли данные в 2014 – 15 годах. «К сожалению, очень многое пока зависит от порядочности УК или руководителей ТСН», — говорит управляющий партнер УК Zenith Property Management Илья Андреев. 

Не обнаружив отчетности на портале «Реформа ЖКХ», жильцы имеют право направить в жилкомсервис письменный запрос, на который коммунальщики обязаны ответить. Если УК добросовестная, она без проблем отчитается, а если нет — придется столкнуться с отказами и отписками и требовать отчетности через суд, говорят эксперты.

Собрания собственников, согласно Жилищному кодексу, должны проходить ежегодно, и протоколы этих собраний УК тоже обязаны публиковать на сайте «Реформа ЖКХ». Сергей Минко объясняет, почему важно не игнорировать такие мероприятия. После этих двух шагов — проверки цифр на портале и посещения собрания — наверняка появятся конкретные вопросы, и станет ясно, на что обратить внимание управляющих – ремонт подъезда или вывоз мусора. 

Самый дискуссионный из вопросов, которые выносятся на собрания собственников, касается повышения тарифов. По словам Сергея Минко, предлагая пересмотр расценок на коммунальные услуги, УК не всегда имеет намерение что-то скрыть или похитить.

 «На самом деле, утвержденные на сегодня тарифы для населения с трудом позволяют содержать общее имущество в надлежащем состоянии. Поэтому чаще всего руководство ТСН или УК пытаются согласовать с жильцами новые тарифы, сделав их чуть более высокими или включив в них дополнительные затраты. И здесь обычно начинается недопонимание собственников». При этом, если компания честно публикует отчетность на портале реформы или на своем сайте и отвечает на обращения собственников квартир, — конфликты быстро сходят на нет, отмечает эксперт. 

Смена курса

Если управляющая компания или жилкомсервис на переговоры не идет, не отчитывается и не отвечает на вопросы жильцов, ее можно поменять. Одновременно не лишним будет пожаловаться на ее действия в Жилищную инспекцию, Жилищный комитет, в «ГИС ЖКХ» через портал Госуслуг или в районную прокуратуру. Решение о смене УК принимает общее собрание собственников. 

«Грамотные собственники предпочитают держать деньги в ТСН, а не доверять их внешней УК, — уверен Сергей Белолипецкий, преподаватель Института отраслевого менеджмента РАНХиГС. — Такие конфликты распространены в новостройках, потому что за квартиры в них люди платят свои кровные деньги, а получают часто аффилированную с застройщиком УК». 

Правление товарищества тоже обязано отчитываться перед его членами. Общее собрание ТСН собирается ежегодно и утверждает бюджет, планирует затраты на следующий год. Если правление товарищества не справляется со своими обязанностями, жильцы на собрании могут его переизбрать.

Андреев указывает на то, что недобросовестные управляющие могут подделывать решения собраний собственников  или перебрасывать деньги с одной статьи расходов на другую. «Лайфхаков здесь нет, путь только один — не лениться проявлять гражданскую активность, — уверен Андреев. — Отношения между собственником жилья и УК — это отношения заказчика и подрядчика. Заказчик имеет право полностью контролировать работу, запрашивать документы, требовать проведения собраний и предоставления отчетности».

Сергей Минко добавляет, что деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ законом даже слишком зарегулирована, проблемы возникают не от этого. «На самом-то деле, если вы хотите знать, как работает ваша УК, надо ходить на собрания, запрашивать все интересующие документы, отчеты о расходовании средств и все то, на что вы имеете право по закону. Проблема в том, что мало кто из жителей вообще интересуется своими правами, своим домом. А это, в свою очередь, дает возможность недобросовестным компаниям, как частным, так и государственным, искажать отчетность или вовсе не предоставлять ее», – говорит эксперт. 

источник: https://www.fontanka.ru/

права УК, за что отвечает, чем занимается

  🔸 oбecпeчeниe oбщeй и пoжapнoй бeзoпacнocти, нaпpимep, кoнтpoль зa нeзaкoннoй ycтaнoвкoй тaмбypныx двepeй, пoддepжaниe пpoxoдoв в нaдлeжaщeм cocтoянии;

  🔸 пpoвeдeниe пoдгoтoвитeльныx мepoпpиятий пepeд нaчaлoм зимнeгo пepиoдa — нaпpимep, пpoвepкa paбoтocпocoбнocти cиcтeмы oтoплeниe, пocтaвкa тoпливa в coбcтвeннyю кoтeльнyю;

  🔸 тeкyщий peмoнт oбщeдoмoвoгo имyщecтвa — вкpyчивaниe лaмпoчeк в пoдъeздax, зaмeнa paзбитыx cтeкoл в oкнax в пoдъeздax, зaмeнa cтapoй плитки нa нoвyю и тaк дaлee;

  🔸 блaгoycтpoйcтвo и oзeлeнeниe пpилeгaющeй к дoмy тeppитopии, ecли oнa oтнocитcя к oбщeдoмoвoмy имyщecтвy — зaмeнa лaвoчeк нa нoвыe, oбcлyживaниe дeтcкoй плoщaдки;

  🔸 ycтpaнeниe aвapий и иx пocлeдcтвий в MКД, нaпpимep, oткaчивaниe вoды из пoдвaльныx пoмeщeний пocлe пpopывa тpyб oтoплeния;

  🔸 пoддepжaниe чиcтoты в пoдъeздax, иx yбopкa — нaйм yбopщицы для пoдмeтaния, мытья пoлoв нa лecтничныx клeткax;

  🔸 пoддepжaниe paбoчeгo cocтoяния кoммyникaций, ceтeй внyтpи дoмa — УК мoжeт peмoнтиpoвaть иx cвoими cилaми или oбpaщaтьcя к пocтaвщикaм ycлyг;

  🔸 тpaнcпopтиpoвкa мycopa, жидкиx бытoвыx oтxoдoв — кoмпaния тoжe мoжeт вывoзить мycop и opгaнизoвывaть cтoк ЖБИ caмocтoятeльнo или пpибeгaть к пoмoщи пoдpядчикoв;

  🔸 ycтaнoвкa и экcплyaтaция oбщeдoмoвыx пpибopoв yчeтa oплaты зa oбщeдoмoвыe нyжды;

  🔸 paбoты пo бoлee эффeктивнoмy pacxoдoвaнию элeктpoэнepгии, нaпpимep, ycтaнoвкa энepгocбepeгaющиx лaмпoчeк вмecтo лaмп нaкaливaния.

Уcлyги yпpaвлeнчecкoгo и opгaнизaциoннoгo xapaктepa тoжe включaют в ceбя мнoжecтвo типoв paбoт. B ниx вxoдят:

  ▪ yчeт вcex жильцoв дoмa — coбcтвeнникoв, c вpeмeннoй peгиcтpaциeй, пpoживaющиx пo дoгoвopaм coциaльнoгo и oбычнoгo нaймa;

  ▪ выявлeниe злocтныx нeплaтeльщикoв и тex, ктo пoтpeбляeт pecypcы в oбxoд cчeтчикoв пpи пoмoщи нeзaкoннoгo пoдключeния;

  ▪ yчeт oплaты — ктo и в кaкoм oбъeмe плaтит, ктo нeт;

  ▪ xpaнeниe, oбecпeчeниe цeлocтнocти вceй дoкyмeнтaции нa MКД, в тoм чиcлe пacпopтoв;

  ▪ инфopмиpoвaниe coбcтвeнникoв o тapифныx плaнax, нaпpимep, pacпeчaткa и pacклeйкa cooтвeтcтвyющиx oбъявлeний;

  ▪ взaимoдeйcтвиe c пpeдпpиятиями, кoтopыe oбecпeчивaют пocтaвкy кoммyнaльныx ycлyг, кoнтpoль кaчecтвa oкaзывaeмыx ycлyг;

  ▪ пpoвeдeниe coбpaний жильцoв, пpeдocтaвлeниe oтчeтa o пpoдeлaннoй paбoтe и плaнa нa гoд нe peжe oднoгo paзa в гoд.

Ecть oбязaннocти УК пo Жилищнoмy кoдeкcy: opгaнизaции нe мoгyт oткaзывaтьcя oт ниx. B pядe cлyчaeв yпpaвляющиe кoмпaнии мoгyт мeнять нeкoтopыe oбязaннocти и пpaвa, в зaвиcимocти oт дeйcтвyющиx peгиoнaльныx пoпpaвoк. Toчный cпиcoк oбязaннocтeй и пpaв кoмпaнии yкaзaн в дoгoвope c нeй. Изyчитe eгo, чтoбы пoнять, чeм зaнимaeтcя УК, зa чтo oнa oтвeтcтвeннa, a чтo нaxoдитcя внe зoнe ee дeятeльнocти.

отчетность перед жильцами — Щелково, ул. Краснознаменская, д. 7

К составлению договора с управляющей компанией нужно проявить повышенное внимание. Особо отметить нужно не только объёму услуг, но и процедуру отчетности о работе УК перед собственниками. В этом случае, если данный порядок предоставления отчетности не прописан в договоре, то УК может отчитываться только по мере выполнения своих обязательств, или же в конце действия договора. Однако, обязанность отчетности УК перед жильцами обозначена в ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, где обозначены сроки такой отчетности – до окончания первого квартала каждого года УК обязана предоставить отчет по итогам прошедшего года.

Для регулярного качественного отчета УК перед жильцами  дома нужна мотивация, как со стороны самой управляющей компании, так и со стороны собственников жилья. Это важный базис для осознания жильцами стоимости содержания многоквартирного дома, вовлечения их в процесс подготовки и принятия решений, повышения доверия к процессам управления и удовлетворенности профессионализмом управляющей компании в интересах собственников жилья. Именно поэтому крайне важно, чтобы управляющая организация не пренебрегала своими непосредственными обязанностями отчетности, а собственники участвовали в обсуждении и утверждения отчета.

Комплексность – важная характеристика в отчете УК – в ней необходимо указывать все результаты деятельности управляющей организации по конкретному дому.

Основные пункты при этом должны быть такими:

1) Стоимость на коммунальные услуги;

2) Стоимость текущих ремонтов;

3) Стоимость технического обслуживания в доме;

4) Стоимость благоустройства прилегающей территории возле дома и общих помещений;

5) Стоимость санитарного содержания;

6) Актуальная смета доходов и расходов по дому;

7) Стоимость обеспечения мер безопасности проживания в доме.

Помимо всего прочего, в отчете обязательно нужно указать то, что не удалось реализовать, с анализом возникших проблем невыполнения или же частичного невыполнения. Особенно следует обозначить в отчете то, насколько сделанная работа соответствовала актуальным потребностям жильцов. Кроме вышеуказанных пунктов в отчете должна быть включена информация о жильцах, задолжавших за услуги, а также информация наличии задолженности УК перед компаниями-поставщиками по снабжению ресурсами.

Неотъемлемым разделом в отчете УК перед собственниками жилья должен быть и план работ на последующий год (или же несколько лет), по повышению уровня комфорта проживания, по сбережению ресурсов и улучшению общего состояния дома. С помощью такого раздела в плане, УК показывает владельцам жилья список неотложных мер, нужных для эффективного домоуправления.

В правилах по эксплуатации общего имущества в многоквартирных домах прописано, что объем выплат за содержание, ремонт общего имущества обязательно должен соответствовать ассортименту, размерам и качеству заявленных услуг. Чтобы владельцы квартир имели четкое представление про то, какой должна быть их цена по договору управления их домом, знали какой ассортимент и размер услуг им оказывается — жильцам необходима информация о цене различных видов услуг, заявляемых управляющей организацией. В случае, если планируются капитальные работы по ремонту, то необходимо также проработать схему финансирования таких серьезных ремонтных работ, включая сроки возмещения его стоимости. Подготовить ценовое предложение (с требуемым объяснением) – одна из важных целей УК до проведения общего ежегодного собрания.

Глубокий анализ приоритетных задач, их стоимости, проработка полномочий собственников жилья нести соответствующие затраты – основа для изучения настоящего и будущего плана по содержанию и ремонтным работам в многоквартирном доме.

Отчетность должна быть представлена УК на общем ежегодном собрании собственников жилья. О месте и времени проведения этого мероприятия жильцы должны быть оповещены заранее. На собрании можно предложить некоторое количество вариантов плана, включая соответствующие им сметы издержек, а также требуемые объемы неотъемлемых платежей для жильцов.

В этом случае, УК важно проработать с собственниками жилья, перечень заявок (пожеланий, предложений) для последующего их включение в варианты плана и смету расходов. Использующиеся способы при этом, могут быть разные — как личные встречи с собственниками, так и проведение опросов с помощью анкет, анализ предложений и жалоб жильцов.

Недопустимым фактором является отказ УК в предоставлении отчетности собственникам помещений по теме коммерческой тайны, т. к. полная трактовка понятия «коммерческая тайна» гласит, что отчетность по деятельности УК по многоквартирному жилью не является коммерческой тайной.

Как грамотно составить договор управления многоквартирным домом

Как грамотно составить договор управления многоквартирным домом?

Источник: http://rostov-dom.info/2009/12/kak-gramotno-sostavit-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/ Олег ПЕТРУШИН

 — Представитель управляющей компании принес договоры на управление многоквартирным домом и настаивает, чтобы мы их подписали. Но какие вопросы должны включать в себя эти документы, чтобы жильцам было выгодно? Можно ли пользоваться услугами УК без заключения договора управления многоквартирным домом?

— Действительно, есть о чем поразмыслить. Договор управления многоквартирным домом пока что является весьма «свежеиспеченным» типом документа и, по оценкам ряда специалистов, в большинстве случаев составляется безграмотно.

I. Договор управления многоквартирным домом: общие вопросы

Как сообщила начальник управления жилищной политики министерства жилищного хозяйства Ростовской области Марина Положий, договор управления многоквартирным домом — самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.

Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией — в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления. Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов — оплаты.

Следовательно, если управляющая компания нежданно-негаданно принесла собственникам собственный договор управления многоквартирным домом и спешно требует его подмахнуть, еще не значит, что собственникам следует идти на поводу. Поскольку жильцы имеют не меньшее право отнести в офис УК свой вариант документа. Более того, именно заказчик указывает нанимаемому исполнителю, что делать на объекте.

ОБРАЗЕЦ договора управления МКД. Скачать и использовать.

Решаться все эти спорные вопросы при составлении договора управления многоквартирным домом должны на собрании собственников жилья и представителей управляющей компании. Так и только так, благо уже имели место ситуации, когда жильцы, подмахнувшие договор управления многоквартирным домом, получали неприятности.

Поэтому в конце данного текста отдельным приложением мы специально приводим жизненный пример, как не надо заключать договор управления многоквартирным домом.

II. Содержание договора управления многоквартирным домом

1. Общедолевое имущество

Отметим самое главное: согласно 162-й статье Жилищного кодекса РФ, существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общедолевого имущества объекта. Как известно, именно его эксплуатируют управляющие компании и ТСЖ. В документе должно быть четко прописано, какое же имущество жильцов является общедолевой собственностью. Без этого, по словам Марины Положий, можно доказывать, что данный договор управления многоквартирным домом не имеет юридической силы.

К общедолевому имуществу относятся не только такие крупные объекты, как кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, но и ряд мелких благ, которые мы зачастую можем и не заметить. Например, почтовые ящики. Согласно законодательству, их также должны эксплуатировать ТСЖ или управляющие компании.

Впрочем, существуют и более принципиальные вопросы. Общедолевым имуществом являются и вынесенные на лестничные клетки узлы учета, и установленные на входе домофоны, и входные двери в подъезды. Иными словами, имущество, принадлежащее даже одному собственнику жилья, но не расположенное в его квартире — общедолевое.

Ряд специалистов настоятельно рекомендует при составлении договора управления многоквартирным домом проявить «дотошность». Например, чтобы собственнику не пришлось платить за ремонт счетчика, установленного на лестнице, — если его разобьют хулиганы или украдут бомжи. Или если сломается домофон, выйдет из строя металлическая дверь…

2. Что потребовать от управляющей компании?

Соответственно, логически вытекает, что второй раздел договора управления многоквартирным домом должен состоять из перечня работ и услуг, который должна выполнять управляющая организация в целях его исправного содержания. При этом решать, что же будет делаться на объекте, следует самим жильцам, а не УК или ТСЖ. Другое дело, стоит выслушивать их рекомендации и советы — как профессионалов-экспертов.

А в этой связи возникает вопрос, могут ли собственники потребовать от управляющей компании какой-либо невиданной роскоши с точки зрения нынешнего Жилкомхоза? Допустим, лежащих ковров в подъездах? Безусловно, да, поскольку они — хозяева, а управляющая компания — наемный работник. Хотя обойдется это в большую сумму.

Все предусмотренные «излишества» необходимо также включить в договор управления многоквартирным домом, будь то ковры в подъездах, сидящие у входа консьержки или те же домофоны и металлические двери. (Например, автор данной статьи видел в одной из новостроек, имеющей закрываемый двор, клетку с поющими канарейками, содержание которых также не мешало бы вписать в документ.)

Хотя сегодня в свете мирового кризиса говорить об излишествах не актуально (за исключением домофонов и металлических дверей, ибо обнищание чревато ростом преступности). Возможно, многих в большей степени заинтересует вопрос, как бы сэкономить на эксплуатации. В качестве программы-минимум можно сослаться на ныне действующие на территории РФ «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» 2003 г.

Отметим, что тариф на управление частным многоквартирным домом является договорным — в отличие от тарифов на газ, воду или тепло, поставляемых предприятиями-монополистами. Хотя ежегодно администрации городов и формируют тарифы на техобслуживание (или СодерРемЖил) жилищного фонда, одновременно устанавливая для него перечень работ и услуг. Но это касается лишь муниципального жилья, а собственники (даже если незначительная часть соседей-жильцов многоквартирного дома так и не приватизировала квартиры) вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение.

Впрочем, управляющая компания также вольна потребовать с собственников за оговариваемый городскими властями список работ сумму, превышающую предусмотренный тариф местной властью. (Хотя в большинстве случаев и собственники, и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на муниципальные тарифы).

Однако в ряде случаев это не верно, поскольку «Правила» не предусматривают содержания домофонов или установленных у входа металлических дверей и ряда других «излишков». И вместе с тем документ оговаривает список первоочередных работ, которые необходимы, чтобы эксплуатируемое жилье не рухнуло, чтобы в нем не развелись крысы или тараканы — иными словами, самые необходимые мероприятия.

Таким образом, «Правила» должны стать основополагающим документом при заключении договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья. На его основании собственникам следует сформировать перечень работ и услуг, которые будет выполнять управляющая компания на объекте. Ниже следует прописать, в каких случаях может быть изменен данный список.

3. УК – защитник прав домовладельцев

И наконец, отдельное внимание в договоре управления многоквартирным домом между жильцами и управляющей компанией (или ТСЖ) собственникам следует обратить на защиту своих прав перед ресурсоснабжающими предприятиями. Согласно законодательству, управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг, и в случае недопоставки в дом воды, тепла, света, газа в идеале они должны воздействовать на монополистов, заниматься такими административными вопросами, как составление актов о недопоставке коммунальных услуг , а также производством перерасчетов оплаты за услуги ЖКХ.

Отметим, что все эти меры предусматривает процесс управления многоквартирным домом. Если же УК отказывается брать на себя подобную «обузу», получается, она претендует только на то, чтобы эксплуатировать жилье, но не управлять им. И в данном случае можно поднимать речь о заключении не договора на управление многоквартирным домом, а на его эксплуатацию. Стоимость подобной услуги обойдется дешевле, кроме того, подобные документы заключаются при непосредственном управлении между собственниками и нанимаемыми на объект подрядными фирмами. Если же предприятие или организация хочет управлять объектом, она становится исполнителем коммунальных услуг.

III. Как обязать УК быть прозрачной

Итак, инвентаризация общедолевого имущества проведена, пожелания собственников управляющей компанией выслушаны, но за выполнение требуемых работ и услуг в договоре управления многоквартирным домом УК просит крайне высокую оплату — с точки зрения жильцов. А на звучащие возражения ссылается на большую себестоимость работ и в качестве компромиссного варианта предлагает его сокращение.

Подобный подход изначально неправилен. В ответ на предоставленный жильцами «проект» договора управления многоквартирным домом управляющая компания должна составить смету расходов-доходов с данного объекта и представить ее собственникам жилья — своим заказчикам. Между тем многие из нынешних УК не отличаются прозрачностью и в ответ на прозвучавшие запросы собственников сошлются на коммерческую тайну. Но стоит ли нанимать подобные фирмы?

Более того, по словам Марины Положий, в случае заключения «идеального» договора управления многоквартирным домом сметы расходов-доходов должны висеть в каждом из подъездов. Чтобы каждому было видно, что можно требовать с управляющей компании и какую она имеет рентабельность с предоставляемых услуг — а она должна быть рентабельной, поскольку является коммерческой организацией.

И напоследок стоит отметить, что ежегодно УК обязана отчитываться перед жильцами о проделанной за год работе и потраченных средствах. Плюс — защищать перед собственниками новый тариф на обслуживание их объекта.

Как не надо заключать договор управления многоквартирным домом

В качестве примера можно привести несколько лет назад разразившийся конфликт между собственниками жилья и руководителем одной ростовской управляющей компании, которому некоторые из жильцов подмахнули документ не читая…

Как выяснилось в дальнейшем, согласно заключенному договору управления многоквартирным домом, оплата за самую дорогостоящую услуги ЖКХ — отопление и горячее водоснабжение (составляющие


60–70% и выше от всех затрат на ЖКХ) должна вноситься жильцами в течение отопительного сезона, а не всех месяцев года, включая теплое лето. Соответственно, в буквально безвыходной ситуации оказались малоимущие собственники жилья, получающие бюджетные компенсации на оплату «коммуналки».

В случае несвоевременной оплаты коммунальных услуг договор управления многоквартирным домом предусматривал начисление пени, отключение воды, электроэнергии и другие неприятные меры. При этом в нем не оговаривались встречные санкции жильцов по отношению к управляющей компании — если она


что-либо нарушит. Не удивительно, что, по словам собственников, УК не слишком стала заботиться о соблюдении своих обязанностей.

Срок действия опрометчиво подписанного договора управления многоквартирным домом составлял целых три года. Расторгнуть же его можно было только по обоюдному согласию. Других оснований для аннулирования договора управления многоквартирным домом с данной УК не существовало.

Иными словами, жильцы заточили себя в трехлетнее «рабство». Когда же у них возникли проблемы с управляющей компанией, ее директор особо с народом не церемонился. Отчаявшись,собственники жильяпобежали жаловаться в газеты (в одной из которых работал и автор этой статьи). Но прозвучавшие жалобы невольно вызвали встречный вопрос: ”А зачем вы подписывали такой договор управления многоквартирным домом? Как говорится, взрослые люди…”

3 совета по привлечению внимания управляющего недвижимостью

Представьте себе ваш идеальный опыт в качестве владельца недвижимости в долгосрочной аренде: арендная плата поступает, проводится ремонт, затраты сводятся к минимуму, солидные арендаторы приезжают и остаются на месте, а когда что-то идет не так, все быстро решается.

Звук невозможен? Достижение максимальной производительности от вашей арендуемой IRA собственности находится в пределах вашей досягаемости. Все, что вам нужно, это хороший управляющий недвижимостью.

Эффективное управление недвижимостью может означать разницу между доходной недвижимостью, сдающейся в аренду, и плохой.Первый шаг — найти подходящего управляющего недвижимостью — человека, который находится на одной с вами странице и будет следить за вашей недвижимостью в течение длительного времени. Следующий шаг — научиться управлять своим управляющим недвижимостью.

Как владелец арендуемой недвижимости, ваша работа заключается в том, чтобы все работало в соответствии с вашими ожиданиями. Чем лучше вы будете управлять этими отношениями, тем легче вам будет обнаружить управляющих недвижимостью, которые не соответствуют вашим стандартам. И когда вы приземляете хороший дом, правильный надзор с вашей стороны может вдохновить на еще более качественный сервис, чем мог бы получить невмешанный владелец.

Управление вашим менеджером по аренде недвижимости требует некоторого внимания, но не должно быть трудоемким. Вот три вещи, которые вы можете делать каждый месяц, чтобы обеспечить подотчетность вашего управляющего недвижимостью за эффективность вашей арендуемой IRA собственности:

Просматривайте ежемесячные отчеты.

Коммуникация — залог успешных отношений между владельцем и менеджером. Управляющий недвижимостью всегда должен держать вас в курсе того, как работает ваша недвижимость и как тратятся ваши инвестиционные деньги.

Эта информация также многое расскажет о том, как работает ваш управляющий недвижимостью. Чтобы оценить эффективность обоих, убедитесь, что вы получаете как минимум следующие ежемесячные отчеты:

Полученная арендная плата. Просматривая снимок всей собранной и причитающейся арендной платы за месяц, вы узнаете, вовремя ли собирает ваш менеджер арендную плату и выселяет ли арендаторов, когда это необходимо.

Прибыли и убытки. Сводная информация о доходах, расходах и расходах за месяц покажет вам, куда уходят ваши деньги.Всегда следите за тем, чтобы сумма соответствовала сумме, которую ваша IRA фактически получает в этом месяце.

Кредиторская задолженность. Отслеживание всех долгов по вашей собственности в конце месяца позволяет вам следить за тем, оплачиваются ли ваши счета вовремя.

Сопровождение спецпроектов. Каждый раз, когда ваша собственность подвергается ремонту, обновлению или другим специальным работам, вы также должны получать отчеты с указанием примерных затрат по проекту, того, как ваши средства были потрачены на сегодняшний день, и предполагаемых дат завершения для каждого этапа.Они подскажут вам, когда вы снова сможете рассчитывать на прибыль.

Задайте много вопросов.

Управляющий недвижимостью до некоторой степени уполномочен принимать решения относительно вашей собственности от вашего имени. Вам нужен кто-то, чьи решения будут отражать ваши собственные потребности и приоритеты. Чем больше вопросов вы зададите своему управляющему, тем больше у вас будет возможностей выяснить, находитесь ли вы на одной и той же странице, и исправить те области, в которых вы не находитесь.

Просматривая ежемесячные отчеты, обращайте внимание на все необычное и спрашивайте об этом.Ваш менеджер по недвижимости должен быть в состоянии объяснить каждый:

• Неоплаченная аренда
• Непредвиденные расходы
• Отсрочка сдачи проекта

Задавая вопросы, вы не только будете подотчетны управляющему недвижимостью, но и многое узнаете о том, какие отговорки со стороны арендаторов, подрядчиков и поставщиков он или она считает приемлемыми. Если вы двое не согласны с тем, что приемлемо, немедленно сообщите об этом.

Держите под контролем наличные деньги.

Вы должны доверять своему управляющему недвижимостью в сборе арендной платы и оплате счетов, но это не означает, что вы должны полностью контролировать свои инвестиции. Настройка правильных банковских счетов обеспечит бесперебойную работу вашей арендуемой IRA собственности, позволяя вам внимательно следить за своими деньгами.

Создайте отдельные счета для доходов от аренды и операционных расходов. Разрешите своему управляющему недвижимостью неограниченный доступ к операционному счету для оплаты счетов, но требуйте, чтобы вся полученная арендная плата, пени за просрочку платежа и другие доходы переводились на отдельный счет, с которого ваш управляющий недвижимостью не сможет снимать средства.Любые депозиты на операционном счете должны требовать вашего разрешения, которое вы можете предоставить после просмотра ежемесячных отчетов.

Хотя может возникнуть соблазн расслабиться и позволить управляющему имуществом все делать, умные инвесторы знают, что небольшой надзор имеет большое значение. Ежемесячно отслеживая эффективность сдачи в аренду IRA собственности и возлагая ответственность за нее на своего управляющего, вы можете обеспечить максимальную окупаемость своих инвестиций.

Взгляните на наш контрольный список ниже и загрузите PDF-файл.

Фото: jamie brelsford через лицензию на содержимое FreeImages.com

Обязанности компании по управлению недвижимостью

Если вы управляли своей собственной арендуемой недвижимостью, вы, возможно, не совсем понимаете, чем занимается компания по управлению недвижимостью. Конечно, они берут на себя управление вашей собственностью, но что это включает? Каковы их процессы?

Цель найма компании по управлению недвижимостью — высвободить ваше время и при этом быть уверенным, что ваш менеджер хорошо позаботится о вашей собственности.Большинство из них занимается всем, от выбора арендатора до текущего ремонта, поэтому вам не придется это делать.

Перед тем, как нанять компанию по управлению недвижимостью, вы должны знать, какие задачи они выполняют и как они справляются с такими вещами, как сбор арендной платы и споры с арендаторами. В этой статье мы расскажем вам, каковы основные обязанности управляющего недвижимостью и как они работают.

Маркетинг и лизинг

Когда вы впервые нанимаете управляющую компанию, они должны сделать начальное видео с обзором дома, которое включает рекомендации о том, что ремонтировать и обновлять.Эти рекомендации сделаны для того, чтобы улучшить ваш дом, привлечь лучших арендаторов и уменьшить ваши шансы на долгое освобождение. Они также могут включать необходимый ремонт для приведения дома в состояние готовности к заселению и соблюдения любых нормативных требований, таких как требуемые датчики дыма или дверные замки.

Управляющий недвижимостью будет отвечать за маркетинг вашего дома. Сюда входят фотографии, видео, публикации на веб-сайтах и ​​демонстрации. Их работа — эффективно продвигать рынок, чтобы ваш дом можно было легко и быстро сдать в аренду.

Должны быть примеры фотографий, которые они делают на своем веб-сайте и / или странице в Google. Фотографии должны демонстрировать каждую комнату и иметь соответствующее освещение. Вы хотите, чтобы фотографии отображали все пространство в доме и подчеркивали его желаемые особенности.

Компании по управлению недвижимостью должны уметь правильно определять арендную плату для района, в котором находится ваш дом. Хорошие компании проведут анализ арендной платы, который разберет, за что ваш дом должен арендовать и почему. У некоторых компаний, в том числе Good Life, есть этот инструмент на своих сайтах.

Они разместят ваш дом на своем веб-сайте, а также на таких популярных сайтах, как Zillow, Craigslist и Trulia. После того, как ваш дом будет размещен и получит кандидатов, они будут нести ответственность за выбор арендатора и составление договора аренды.

Проверка и отбор арендаторов

Управляющие недвижимостью будут проверять потенциальных арендаторов. Это означает, что они обычно проводят проверки кредитоспособности, связываются с рекомендациями по аренде, проверяют биографические данные и т. Д., Чтобы найти лучшего арендатора для вашего дома.Некоторые компании выберут первых квалифицированных кандидатов, в то время как другие выберут наиболее квалифицированных из горстки кандидатов.

Созданные компании по управлению недвижимостью должны иметь письменных критериев аренды , в которых излагается, что они принимают во внимание при выборе арендатора. Записать этот документ важно, потому что он позволяет вам, владельцу и арендаторам понять, почему они, возможно, не были выбраны. Это также снижает вероятность подачи исков о нарушении справедливого жилищного права, если управляющий имуществом может указать на опубликованные критерии, объясняющие, почему заявка была отклонена.

Они также составят договора аренды и при необходимости внесут изменения. Обычно у них есть стандартный договор аренды, который должны подписать все арендаторы. Сюда также может входить любое требуемое раскрытие информации, такое как уведомления о свинце, асбесте и постельных клопах. Также могут быть особые положения об аренде, которые вы хотите добавить в договор аренды, например, за какие коммунальные услуги или услуги (ландшафтный дизайн, очистка бассейна) арендаторы несут ответственность или за них. какие-нибудь домашние животные.

Сбор и учет арендной платы

Они также будут взимать арендную плату с арендаторов.В некоторых компаниях на эту роль будет назначен бухгалтер по имуществу. Они будут нести ответственность за то, чтобы все заплатили, и взыскивают штрафы за просрочку платежа для тех, кто этого не делает.

Если арендатор отказывается платить арендную плату или пренебрегает ею, компания будет нести ответственность за начало процесса выселения. Скорее всего, у них есть адвокат, который поможет им в этом процессе, хотя большинство домовладельцев несут ответственность за судебные издержки.

После выплаты арендной платы они будут вычитать часть арендной платы, которая идет им (плата за управление), и другие прочие расходы (например, ремонт, который произошел в течение месяца).Затем они выплатят вам остаток. Большинство компаний прилагают выписку с депозитом, в которой перечислены все расходы, понесенные в течение этого месяца.

Обязательно уточните, ведет ли компания учет за полный месяц или за середину месяца. Это повлияет на то, когда вам будут платить ежемесячно и как вы будете вести записи. Также они установят залог для арендаторов. При заселении они взимают залог, а когда арендатор выезжает, они вычитают все необходимые сборы и возвращают оставшуюся сумму арендатору в соответствии с местными правилами.

Техническое обслуживание

Управляющие недвижимостью возьмут на себя все обслуживание вашей собственности. Это должно включать в себя первоначальный ремонт и улучшения, чтобы подготовить недвижимость к аренде после того, как вы наняли ее в качестве управляющей компании.

У них должен быть список надежных поставщиков, которых они используют для ремонта. Некоторые управляющие недвижимостью имеют лицензию подрядчика и имеют собственную команду по обслуживанию. У них должен быть процесс обработки запросов на обслуживание, независимо от того, являются они срочными или нет.Это позволяет арендатору легко подать заявку, а менеджеру — быстро ее обработать.

У большинства фирм по управлению недвижимостью есть процедура для арендаторов подачи заявок на техническое обслуживание, включая чрезвычайные ситуации в нерабочее время. В зависимости от компании, арендаторы могут отправлять запросы онлайн через портал обслуживания, например Appfolio или Buildium, или отправлять напрямую менеджеру.

Прочие управленческие обязанности

Во время аренды управляющий недвижимостью также будет нести ответственность за обеспечение исполнения договора аренды и разрешение споров.Это может включать в себя ремонт повреждений, причиненных арендатором, исправление нарушений ТСЖ и периодические осмотры, чтобы убедиться, что арендаторы соблюдают уборку и санитарию дома.

Управляющий недвижимостью также посоветует, следует ли продлить договор аренды и довести арендную плату до рыночных стандартов. В условиях сложностей, связанных с контролем за арендной платой в городах, или если ваш арендатор получает государственные жилищные ваучеры, управляющий недвижимостью может посоветовать вам, насколько и как часто можно повышать арендную плату.

При необходимости управляющий также может изменить договор аренды. Обычные модификации или дополнения к аренде — это смена соседа по комнате, добавление домашнего животного или разрешение арендаторам изменять собственность, например, устанавливать спутниковую антенну или перекрашивать стены в другой цвет.

Когда арендатор уведомит о выселении, менеджер будет готовиться к поиску нового арендатора. Период между выездом старого арендатора и заселением нового называется периодом вакансии. Обязательно спросите любого менеджера, которого вы планируете нанять, отслеживает ли он период своей вакансии; это даст вам представление о том, насколько быстро и эффективно они могут заменить арендаторов.

Подводя итоги …

Это основные обязанности компании по управлению недвижимостью. Если вы хотите нанять управляющего недвижимостью в Сан-Диего, выполните эти 4 шага!

Ваше соглашение об управлении недвижимостью: чего ожидать

Когда вы нанимаете фирму по управлению недвижимостью для представления своей собственности, вы позволяете ей выполнять все жизненно важные повседневные операции жилых домов и их арендаторов. их.Кроме того, вы принимаете важное, но мудрое финансовое решение.

Наем компании по управлению недвижимостью окажет вам существенную помощь в управлении вашей арендуемой недвижимостью и обеспечит бесперебойную работу всех аспектов ваших инвестиций.

Одна часть процесса найма управляющей фирмы, к которой вы должны отнестись очень серьезно и обратить внимание, — это соглашение об управлении недвижимостью, которое вы и компания подпишете.

По мнению некоторых экспертов относительно структуры договоров на управление недвижимостью, есть некоторые основные элементы информации, которые владельцы собственности и управляющие компании обычно соглашаются включать в договор.

Обязанности, выполняемые руководством

Все обязанности и задачи, связанные с удовлетворением потребностей и запросов арендаторов, а также с обслуживанием собственности, являются основными обязанностями, которые владельцы возлагают на управленческие команды в стандартном контракте.

От найма инспекторов для осмотра вашей собственности и проведения маркетинговых мероприятий до собеседований с потенциальными арендаторами и сбора арендной платы с текущих арендаторов, менеджеры обычно несут ответственность за сложные детали, касающиеся повседневной эксплуатации объекта недвижимости.

Кроме того, ChoiceOfHomes.com сообщает, что владельцы собственности обычно предписывают в соглашении, чтобы менеджер занимался выселением арендаторов, когда это необходимо.

Работа с комиссиями

Согласно PropertyManagementBlog, как правило, указанные в контракте вознаграждения взимаются с менеджеров по ежемесячной ставке, как правило, на основе полученной валовой арендной платы. Кроме того, на сайте указано, что некоторые управляющие компании требуют дополнительных сборов за большую недвижимость и за тип недвижимости, с которой они могут работать.

Эксперты советуют владельцам договариваться об этих ценах, поскольку многие менеджеры готовы идти на компромисс в отношении ставок, основываясь на нескольких факторах, таких как расходы владельца собственности и сопоставимые ставки, взимаемые менеджерами с других владельцев собственности.

Юридическая ответственность управляющего

Согласно сайту юридических ресурсов NoLo, управляющие недвижимостью несут юридическую ответственность за ряд вопросов в соответствии с типовым контрактом. В частности, эти обязательства относятся к серьезным проблемам, включая клопы, травмы, вандализм и преступления в собственности.

Что касается любых из этих потенциальных проблем, которые могут возникнуть с арендаторами, в соглашении должно быть четко указано, в каких ситуациях компания по управлению недвижимостью имеет юридическую вину. Менеджеры обычно категорически относятся к включению в контракт формулировок, в которых четко указано, за что они несут ответственность и за что не несут ответственности.

Laws.com заявляет, что управляющая фирма, вероятно, захочет добавить в договор некоторые вещи, касающиеся ответственности — в основном, указание о том, что владелец собственности имеет достаточное страхование ответственности.

Обязанности владельца

По сути, все, что вы не хотите обрабатывать для своей собственности, — это то, что вам нужно добавить в соглашение об управлении недвижимостью. В противном случае эти обязанности ложатся на ваши плечи, а не на менеджера, сообщает PropertyManagementBlog.

Например, если вы хотите, чтобы команда менеджеров занималась 100% маркетингом и рекламой собственности, вы должны четко указать это в соглашении.

Срок действия контракта и основания для его прекращения

Срок действия контракта должен четко определять все конкретные даты пребывания управляющей фирмы в ваших услугах, включая дату начала и дату окончания, если они известны до подписания контракта.В блоге говорится, что часто управляющие недвижимостью заключают с собственниками сделки сроком на один год.

Хотя вам, надеюсь, не придется расторгать контракт с управляющей фирмой из-за низких доходов или недостаточного качества с их стороны, на веб-сайте говорится, что может наступить время, когда вам больше не понадобятся их услуги. Вот почему так важно прямо указать в соглашении, что вы имеете право расторгнуть договор в течение определенного периода.

Каковы обязанности компании по управлению недвижимостью?

Компания по управлению недвижимостью — это третья сторона, которая поддерживает статус-кво сдаваемой в аренду собственности за ежемесячную или годовую плату. Это включает в себя множество операционных задач, а также обработку всех коммуникаций с арендаторами. В зависимости от компании, контракта и индивидуальных потребностей владельца управляющая компания может заниматься всеми аспектами ведения успешного арендного бизнеса. Таким образом, владельцы получают возможность сосредоточить свои усилия и энергию на других вещах, зная, что об их аренде позаботятся.

Для занятых владельцев арендной недвижимости делать все самостоятельно, возможно, не лучший вариант. В конце концов, у арендодателя есть много задач, которые только увеличивают количество владений, которыми вы владеете.Итак, чтобы лучше понять преимущества и обязанности управляющего недвижимостью, ознакомьтесь с основными функциями компании по управлению арендой ниже.

Одна из важнейших обязанностей управляющего недвижимостью — ограничить время, необходимое для открытия вакансии. Поэтому эти компании используют свои обширные знания местного рынка для создания целевой рекламы. Таким образом, помогает найти квалифицированного арендатора быстрее, чем если бы собственник делал все в одиночку.

Они используют разнообразный набор платформ, таких как Craigslist, MLS, онлайн-объявления, популярные сайты аренды и местные форумы, чтобы предоставлять списки широкому кругу потенциальных клиентов.Кроме того, эти профессиональные усилия по аренде включают в себя тщательное отслеживание всех потенциальных клиентов, ознакомление с недвижимостью и предварительный отбор кандидатов — и все это при соблюдении требований Fair Housing.

Тщательная проверка арендаторов

Подробная проверка арендаторов — лучшая защита собственников от проблемных арендаторов. Таким образом, компания по управлению недвижимостью будет проверять всех претендентов на соответствие стандартному набору квалификаций, которые соответствуют всем законам о справедливом жилищном обеспечении. Это ключевая причина обратиться за помощью к управляющему недвижимостью.Меньше всего вы хотите, чтобы вас подали в суд за непреднамеренную дискриминацию заинтересованного арендатора.

Обычно стандартная проверка включает в себя проверку биографических данных и кредитоспособность, чтобы убедиться, что заявители не имеют криминального прошлого, предыдущих выселений или крупных непогашенных долгов. Кроме того, очень важно убедиться, что у заявителя есть стабильный и достаточный доход для покрытия ежемесячной арендной платы. Кроме того, хороший управляющий запросит рекомендации предыдущего арендодателя или другие профессиональные рекомендации. Это дает ценную информацию и служит прогнозом для будущего поведения арендатора.

Въезд и проверка арендатора

День въезда — волнующее и потенциально напряженное время как для арендаторов, так и для арендодателей. К счастью, одна из обязанностей управляющего недвижимостью — обеспечить беспроблемный и беспроблемный процесс переезда. Некоторые из задач, которые управляющий недвижимостью выполняет в день заселения или до него, включают, помимо прочего: вечеринок с фотографиями

Предоставьте арендаторам приветственный пакет, который включает важную информацию об имуществе, контактные телефоны, обязанности по обслуживанию и информацию о местности.

Профилактическое обслуживание и ремонт

Каждый раз, когда у арендатора появляется запрос на техническое обслуживание или ремонт, его обрабатывает компания по управлению имуществом. В идеале, одна из ключевых обязанностей управляющего недвижимостью — обеспечить круглосуточное реагирование на любой срочный ремонт. Тем не менее, некоторые управляющие компании используют специальные технологии для обработки этих вызовов в нерабочее время, но, тем не менее, оперативность, когда дело доходит до технического обслуживания, имеет жизненно важное значение.

Для владельцев отсутствие необходимости отвечать на звонки арендаторов в нерабочее время — одно из лучших преимуществ привлечения помощи команды управляющих недвижимостью. У них не только есть ресурсы, чтобы справиться с чрезвычайными ситуациями, но они также снимают с вас давление и необходимость быть доступными все время.

Сбор арендной платы

Рассылка напоминаний об аренде, обработка арендных платежей и выплата платежей владельцам — одна из основных обязанностей управляющего недвижимостью. В конце концов, получение ренты — это цель инвестиций в ренту.

Лучшие управляющие компании предложат арендаторам несколько способов удобной оплаты аренды. В настоящее время большинство арендаторов рассчитывают платить онлайн, так как это более эффективно для всех участников. Фактически, с помощью онлайн-сервисов арендаторы могут настроить автоматические платежи, чтобы они никогда не забывали отправлять свои платежи.

Работа с неплательщиками

Даже при соблюдении самых лучших мер предосторожности иногда арендаторы не выплачивают арендную плату. Часто эти проблемы с арендаторами можно решить путем тщательного общения, чтобы избежать дорогостоящих судебных разбирательств.Однако, помимо сбора арендной платы и последующей работы с арендаторами, управляющие недвижимостью при необходимости инициируют процедуры выселения.

Это включает в себя оформление документов для начала выселения, рассылку надлежащих уведомлений, представление интересов собственников в суде и содействие выселению жильцов. Эти ситуации могут оказаться стрессовыми, если на вашей стороне нет опытных профессионалов. Таким образом, наличие уважаемой третьей стороны, представляющей ваши интересы, может сделать процесс более эффективным и защитить вас от злоумышленников.

Регулярный осмотр собственности

Чтобы обеспечить надлежащий уход за недвижимостью в течение всего срока аренды, требуется много усилий. Таким образом, полезно поручить управляющему имуществом проводить сезонные проверки. Регулярные проверки позволяют не только убедиться, что арендатор удовлетворен, но и ваш менеджер по недвижимости может также убедиться, что арендатор выполняет свои обязательства.

Кроме того, раннее обнаружение мелких проблем с обслуживанием может сэкономить большие деньги — до того, как проблемы станут серьезными.Это также отличный способ узнать, что сделает ваших арендаторов более счастливыми. Все это в конечном итоге поможет владельцам в их стремлении к успеху в качестве владельцев недвижимости.

Бухгалтерские услуги

Компании по управлению недвижимостью обязаны вести всю финансовую документацию, связанную с вашим бизнесом по аренде недвижимости. Итак, вот некоторые вещи, которые менеджер по недвижимости, вероятно, будет учитывать при управлении вашей арендой —

• Надлежащий учет всех собранных арендных платежей, включая квитанции
• Годовая отчетность всех финансовых отчетов, включая форму 1099
• Ежемесячные отчеты о доходах / расходах
• Документация по любым платежам, произведенным от имени владельца ( коммунальные услуги, ТСЖ, страховые взносы )
• Все сметы технического обслуживания, рабочие задания и квитанции о счетах / платежах
• Годовая налоговая информация для самой собственности и бизнеса по аренде недвижимости

Хотя может быть полезно нанять отдельного бухгалтера, который поможет вам с ежегодными финансовыми отчетами об аренде, просто знайте, что опытная компания по управлению недвижимостью может обработать большую часть, если не всю, документацию за вас.Фактически, некоторые управляющие недвижимостью даже помогут вам подать налоговую декларацию за год, чтобы вам не пришлось нанимать сторонние службы.

Инспекции по выселению

Так же, как ваш управляющий недвижимостью помогал переехать вашему арендатору, они несут ответственность за то, чтобы помочь арендатору выехать.

Когда арендатор подает уведомление, управляющий недвижимостью подготовит маркетинг для нового арендатора. Кроме того, они осматривают квартиру в целом, чтобы определить, какой ущерб арендатору можно удержать из залогового депозита.Тем не менее, процесс выселения включает в себя некоторые из следующих шагов:

• Предоставьте арендатору подробный список предполагаемых повреждений
• Верните оставшуюся часть гарантийного депозита арендатора
• Снова закройте все замки и произведите любой ремонт
• Чистая арендуемая недвижимость для следующего арендатора, который переедет в
• Поместить свободную недвижимость обратно на рынок

Связь и жалобы арендаторов

В идеале компания по управлению недвижимостью должна иметь круглосуточную горячую линию для арендаторов. Это важно для обработки вызовов экстренных служб и защиты ваших ценных инвестиций. Однако не все арендаторы обращаются по поводу технического обслуживания.

Наличие в рабочее время сотрудника для обработки регулярных запросов на ремонт, вопросов или жалоб арендаторов имеет решающее значение. Часто недовольный арендатор становится еще более расстроенным, если ему приходится оставлять сообщения или играть в телефонную бирку, пытаясь получить помощь. Таким образом, наличие управляющего недвижимостью в качестве буфера против таких ситуаций означает меньший стресс для владельца и более эффективные решения для арендаторов.

5 преимуществ профессионального управления арендой

Обязанности управляющего недвижимостью многочисленны, равно как и преимущества. Хотя вы можете управлять арендой самостоятельно, опытные арендодатели знают, что, опираясь на опыт профессионалов, можно максимизировать потенциал ваших инвестиций. Ознакомьтесь с пятью преимуществами управляющих недвижимостью ниже —

• Сокращенная вакансия — Знание местных условий жизненно важно для поиска лучшего арендатора в кратчайшие сроки. Таким образом, управляющие недвижимостью могут использовать свой опыт для создания срочности, заполнения вакансий и увеличения прибыли, сохраняя актив в рабочем состоянии.
• Качественные арендаторы — Тщательная проверка — основа поиска хороших арендаторов. Итак, услуги по управлению недвижимостью — лучший способ быстро найти качественных арендаторов!
• Сниженная ответственность — Соблюдение законов о справедливом решении жилищных вопросов необходимо для предотвращения дорогостоящих споров о дискриминации. Кроме того, обучение и опыт профессионалов помогают снизить риск возникновения таких претензий для владельца.
• Снижение затрат на техническое обслуживание — Доступ к внутренним специалистам по техническому обслуживанию и сеть доверенных сторонних поставщиков 3 ^rd дает инвесторам возможность снизить затраты на техническое обслуживание и выполнить работу более эффективно.
• Более высокое удержание арендатора — Оборот собственности стоит денег, поэтому удержание арендатора имеет большое значение для успешной аренды. Управляющие недвижимостью помогают обеспечить удовлетворенность арендаторов и использовать возможности продления, чтобы удержать лучших арендаторов на месте.

Почему выбор правильного управления недвижимостью является ключевым?

Каждое решение, которое принимает арендодатель, может тем или иным образом стоить или сэкономить им деньги. Да, наем опытной команды для выполнения обязанностей управляющего недвижимостью стоит денег, но преимущества, безусловно, могут перевесить капитальные вложения.

В Bay Property Management Group основное внимание уделяется управлению арендой и только этим. Но независимо от того, находится ли ваша арендуемая недвижимость в округе Монтгомери или за его пределами, мы можем помочь.Наша команда менеджеров, специалистов по аренде, бухгалтеров и специалистов по обслуживанию всегда рядом, чтобы гарантировать, что ни одна деталь вашего арендного бизнеса не будет упущена из виду. Итак, если вы новичок в отрасли или понимаете, что самоуправление может быть не лучшим выбором для вас, свяжитесь с Bay Property Management Group сегодня.

Чем занимается управляющий недвижимостью

Управляющий недвижимостью выполняет повседневные задачи, которые обеспечивают бесперебойное функционирование вашей собственности. Эти обязанности могут включать проверку заявок арендатора, сбор арендной платы, вопросы арендатора общественного питания, а также ремонт и техническое обслуживание.

Однако не все менеджеры предлагают одинаковые услуги. Некоторые берут на себя широкий спектр задач, а другие специализируются на конкретных услугах. Вам решать, как найти менеджера, который удовлетворит все ваши потребности.

Чем занимается управляющий недвижимостью?

Вот краткий обзор четырнадцати обязанностей и ответственности управляющих имуществом:

1. Определение арендной платы

Идеальная цена аренды не должна быть слишком высокой или слишком низкой.Это должно быть и выгодно, и доступно собственнику и арендатору. Управляющие недвижимостью используют самые последние рыночные данные, чтобы определить лучшую ежемесячную арендную ставку для вашей собственности.

2. Подготовка свободных квартир

Ни одному домовладельцу не нужна свободная квартира. Управляющий недвижимостью несет ответственность за уборку, ремонт и обслуживание помещения. Этот профессионал также поможет вам выяснить, какие улучшения в вашей собственности привлекут лучших арендаторов.

Ваша компания по управлению недвижимостью также будет проводить оценку при заселении и регулярные проверки, чтобы убедиться, что ваша собственность находится в хорошем состоянии.

3. Рекламные вакансии

Если вы столкнулись с вакансиями, вам может понадобиться помощь в маркетинге. Эта часть процесса может быть непосильной для начинающих инвесторов.

Хороший управляющий недвижимостью сможет помочь с маркетингом, разместив рекламу на определенных онлайн-платформах и используя инструменты офлайн-маркетинга. У них есть опыт, чтобы знать, что работает, а что нет, и они могут помочь вам в ваших маркетинговых кампаниях.

4. Проверка и утверждение арендаторов

Каждый день пустующая недвижимость вынимает деньги из вашего кармана. Еще одна причина неудачных инвестиций — это неправильный выбор арендатора, который может стоить вам в четыре-шесть раз больше месячной арендной платы.

Управляющий недвижимостью знает, как тщательно и эффективно проверять арендаторов, чтобы найти ответственных и надежных арендаторов. Такое умное размещение арендаторов является результатом тщательной проверки биографических данных управляющих недвижимостью, в том числе кредитной истории, занятости, истории аренды и уголовных проверок.

Управляющие недвижимостью обладают достаточными кадрами, чтобы найти идеальных арендаторов для ваших свободных квартир, и они проведут тщательную проверку перед одобрением заявки.Они также знают, как соблюдать законы при проверке арендаторов и соблюдать правила, изложенные в Законе о справедливом жилищном обеспечении (FHA).

5. Подготовка и обеспечение исполнения договора аренды.

Если вы плохо разбираетесь в соглашениях об аренде и других юридических требованиях, таких как депозитные взносы, управляющий недвижимостью может установить для вас условия аренды. Предоставление этого шага профессионалам защитит вас и интересы вашей собственности.

Договор аренды — один из важнейших документов.Этот документ будет охватывать все, начиная от гарантийного залога, платы за просрочку аренды и других соглашений, чтобы ваша собственность оставалась в хорошем состоянии.

6. Работа с жалобами и проблемами арендаторов.

Обслуживание инвестиционной собственности — это круглосуточная работа, и вам нужно будет всегда быть на связи по любым вопросам арендатора и в чрезвычайных ситуациях. Если вы не думаете, что сможете справиться с этой обязанностью, менеджер по недвижимости позаботится об этом за вас.

Управляющие недвижимостью привыкли обрабатывать жалобы арендаторов и обладают необходимыми ресурсами для решения чрезвычайных ситуаций, таких как проблемы с водопроводом или электричеством.

7. Сбор и регулирование арендной платы.

Если вы хотите избежать ненужного стресса, связанного со сбором арендной платы, для этого тоже есть решение. Управляющий недвижимостью будет собирать арендную плату с ваших арендаторов и следить за любыми просроченными платежами.

Таким образом, вы можете быть уверены, что вам никогда не придется иметь дело с просроченными платежами или другими способами оплаты, такими как чеки или наличные. Ваш менеджер по недвижимости возьмет на себя все задачи, связанные со сбором арендной платы, и позаботится о том, чтобы все было в порядке.

8. Проведение технического обслуживания и ремонта

Частью работы управляющего недвижимостью является постоянное удовлетворение запросов арендаторов по техническому обслуживанию. Для этого может потребоваться укомплектование персоналом в любое время дня. Если у вас нет времени или энергии для повседневной работы по удовлетворению потребностей клиентов, подумайте о том, чтобы поручить эту задачу профессионалу.

Ваш управляющий недвижимостью также позаботится о профилактических работах, таких как регулярные осмотры, чистка, перекраска, а также очистка желобов и канализации. Скорее всего, у них будет пул поставщиков и подрядчиков, готовых выполнить эти задачи.

9. Контроль сотрудников на объекте

Управляющий недвижимостью также наблюдает за сотрудниками на объекте, такими как охрана, уборщицы, консьерж или горничные. Они контролируют повседневную работу этих сотрудников и следят за тем, чтобы они выполняли свою работу эффективно. Менеджер также может позаботиться о найме и управлении производительностью местного персонала.

10. Уход за имуществом

Помимо проверки квартиры после того, как арендатор выехал, управляющие всегда регулярно проверяют свободные квартиры, чтобы убедиться, что они не заражены вредителями и находятся в лучшем состоянии.

Управляющие недвижимостью имеют людей, которые присматривают за вашей арендуемой площадью, чтобы убедиться, что никто не вандализирует ее.

11. Обработка выселений и обработка выселений

Когда арендатор нарушает договор или не платит арендную плату, управляющий недвижимостью знает, как правильно оформить и осуществить выселение. Они осведомлены о процессе и знакомы со всеми законами.

Когда арендатор планирует съехать, в обязанности управляющего входит осмотр арендуемой квартиры.Они позаботятся о том, чтобы все было на месте и что квартира находится в том же состоянии, в котором вы ее сдавали в аренду

.

Если все пройдет успешно, они продолжат выселение и вернут залог. Если есть какие-либо повреждения, они оценит ущерб и определят сумму залога, которую вы можете вернуть.

После того, как арендатор переехал, ваш управляющий подготовит квартиру для следующих жильцов.

12. Обеспечение соответствия собственности правовым нормам

Опытный управляющий недвижимостью досконально знает все законы, касающиеся обработки залогов, проверки арендаторов, заключения и расторжения договора аренды, а также соблюдения стандартов.

13. Подача налоговых деклараций

Управляющий недвижимостью знает налоги, которые взимаются с владения арендуемой недвижимостью.

Они могут помочь владельцам собственности разобраться в документах и ​​процедурах, необходимых для подачи налоговой декларации. Владелец недвижимости также может оставить налоговую декларацию менеджеру.

14. Ведение записей и создание регулярных отчетов

Бухгалтерский учет — еще одна задача, которая входит в обязанности управляющего недвижимостью. Ваш менеджер будет составлять записи, включающие доходы и расходы, проверки, ремонт и техническое обслуживание, расходы на страхование и сбор арендной платы.

Другие вопросы, такие как жалобы арендаторов, подписанные договоры аренды и запросы на техническое обслуживание, также входят в ведение управляющего недвижимостью.

Records поможет вам следить за ростом и финансами вашей собственности. Очень важно, чтобы управляющий недвижимостью вел точный и актуальный учет ваших инвестиций.

Вот и все! Теперь вы знаете, что может сделать для вас компания по управлению недвижимостью и как вы можете воспользоваться профессиональными услугами опытного и лицензированного управляющего недвижимостью.

Помните, что не все менеджеры берут на себя все эти обязанности. Убедитесь, что вы нашли тот, который справляется с большинством — если не со всеми — необходимыми задачами.

удаление диких животных

Кто в спешке выведет этих нежелательных гостей?

Жуткие ползунки, скользящие кроссовки и надоедливые животные — все это огромная проблема, когда они попадают в ваш дом. Когда животные, насекомые и другие дикие животные проникают в арендуемую жилую или коммерческую недвижимость, это может вызвать конфликт между арендаторами и управляющими недвижимостью относительно того, кто несет ответственность за борьбу с насекомыми.

Bravo Property Management and Realty хочет решить эту проблему здесь и сейчас. Продолжайте читать, чтобы узнать, кто несет ответственность и как лучше всего справиться с ситуацией.

Оплачивает ли управляющий недвижимостью удаление диких животных?

Животные, паразиты и прочие нежеланные гости дома опасны для здоровья вашей семьи и дома. Но кто именно вытащит это существо, если оно попадет внутрь. В конце концов, это главная забота здесь.

Независимо от того, кто в конечном итоге заплатит за удаление, проблема требует немедленных действий.Если вы столкнулись с проблемой грызунов, позвоните в профессиональную службу удаления диких животных . Если ваша проблема связана с ошибками, позвоните в службу борьбы с вредителями.

Первое и самое важное действие — удалить животное, а после этого позаботиться о том, кто несет финансовую ответственность. Первоочередная задача — избавиться от грызунов, вредителей и насекомых, являющихся переносчиками болезней. Наличие записи об удалении вредных организмов также докажет в любом судебном процессе, что действия были предприняты незамедлительно.

Где вступает в силу договор аренды

С самого начала в договоре аренды должно быть указано, что домовладелец предоставляет дом в отличном состоянии и несет ответственность за борьбу с вредителями или удаление диких животных, если это необходимо. Любое вторжение из-за действий арендатора, как правило, означает, что арендатор будет нести ответственность за расходы по устранению проблемы. Вот два примера.

• Если есть проблема с экстерьером дома и в него проникли грызуны, это лежит на управляющем имуществом.
• Однако, если вы просто любите оставлять заднюю дверь открытой весь день, вы можете получить свежий воздух и пару нежелательных посетителей. В этом случае арендатор должен найти кого-нибудь, чтобы удалить вредителя.

Необходимо, чтобы управляющий имуществом документировал историю любых известных проблем с вредителями.Если у арендатора возникают проблемы с вредителями из-за мусора и нездоровых условий жизни, управляющий имуществом может задокументировать это и привлечь арендатора к ответственности.

Если неприятная проблема связана с чем-то знакомым для этого района или того здания, обычно ответственность за это ложится на домовладельца. Например, грызуны в районе, известном своими земледелием, представляют собой настоящую проблему. Управляющий будет знать об этом и примет меры предосторожности, чтобы не допустить появления паразитов.

У хорошей управляющей компании есть компания по вывозу диких животных на «быстрый набор» для этих захватчиков диких животных.

Когда арендатор несет ответственность за удаление диких животных?

Как указывалось ранее, халатное поведение арендатора не будет проблемой для управляющего недвижимостью. Когда у арендатора есть несколько домашних животных и он заражается блохами, это определенно будет на плечах владельца домашнего животного.

Плохая уборка дома, влажность или проблемы, связанные с домашними животными, которые задокументированы, могут означать, что ответственность за борьбу с вредителями несут арендаторы. Крыс, мышей, енотов и других животных привлекает запах мусорных баков и еды, оставленной на открытом воздухе.Этих вредителей можно избежать при правильной очистке. Именно здесь арендатор должен сначала навести порядок, а затем позвонить в компанию по вывозу диких животных .

Большинство нарушений дикой природы произошло из-за входа в здание, неизвестного арендатору и управляющей компании. Это простое решение, которое может исправить компания по удалению диких животных. Менеджер позовет кого-нибудь и оплатит ремонт, но арендатору нужно будет сделать дом доступным. Так что обе стороны должны работать вместе, чтобы устранить вторжение тварей.

Итак, кто отвечает за удаление диких животных, арендодатели или арендаторы?

Как вы, наверное, уже поняли, ответственность зависит от обстоятельств и языка контракта.

Если арендатор предложил владельцу собственности уведомление о заражении, управляющий имуществом должен позаботиться об этом. Правда в том, что большинство управляющих имуществом хотят, чтобы твари контролировали размер возможного ущерба.

Обычно владелец недвижимости или управляющая компания обязаны регулярно заключать договор со службой по борьбе с вредителями, независимо от того, управляют ли они многоквартирным домом или домом на одну семью. Обязанности по борьбе с вредителями и дикими животными всегда должны быть в договоре аренды, как и удаление диких животных.

В конце концов, здоровье и безопасность арендаторов являются высшим приоритетом компании по управлению недвижимостью. В Bravo мы стремимся порадовать наших арендаторов отличными жилищными условиями и быстрым временем отклика. Свяжитесь с нами, если у вас остались вопросы по этой проблеме и другим вопросам арендатора / менеджера.

Пределы ограниченной ответственности владельцев и управляющих недвижимостью

Пределы ограниченной ответственности владельцев и управляющих недвижимостью

[Эта статья первоначально была опубликована в журнале New England Real Estate Journal от 6 июля 2012 года.]

В недавно рассмотренном деле Mbahaba v. Thomas Morgan Верховный суд штата Нью-Хэмпшир напоминает нам об ограничениях защиты от ответственности, предоставляемой уставом компании с ограниченной ответственностью (LLC) Нью-Гэмпшира для владельцев таких организаций. Поскольку LLC стала предпочтительной организацией для владельцев и менеджеров арендованной собственности, это решение дает возможность изучить некоторые практические уроки по минимизации личной ответственности и надлежащему распределению рисков между домовладельцем, арендатором и управляющим недвижимостью.Некоторые арендодатели могут захотеть увеличить свой инвестиционный портфель, используя услуги, аналогичные Roofstock, что приемлемо, если они поддерживают аналогичный риск.

Согласно формулировке устава LLC, владельцы LLC, как правило, не несут ответственности за правонарушения, совершенные LLC. Хотя это правило кажется широким, оно не является всеобъемлющим. В деле Mbahaba суд вынес решение в пользу арендатора, несовершеннолетнего, который пытался привлечь владельца компании по управлению имуществом, LLC, к личной ответственности за отравление свинцом в результате проглатывания краски во время проживания в квартире, управляемой LLC. .Решающим фактором для принятия решения был тот факт, что индивидуальный владелец LLC (1) лично управлял арендуемой недвижимостью, (2) знал об опасностях, связанных с краской, содержащей свинец, (3) знал, что на арендуемой собственности была отслаивающаяся и отслаивающаяся краска, которая, вероятно, содержала свинец. и (4) не провели расследования, не предприняли шагов для обеспечения безопасности собственности или, по крайней мере, не предупредили арендатора об опасности.

Благодаря его превосходным знаниям об опасном состоянии и активному участию в управлении квартирой, Суд установил, что ООО не защищало владельца ООО от личной ответственности; у него была обязанность по общему праву, независимо от его статуса члена ООО, не подвергать арендатора необоснованному риску причинения вреда, который мог бы в предсказуемой форме привести к травмам.Суд отметил, что владелец собственности индивидуально может также нести обязанность проявлять осторожность, несмотря на использование ООО для владения недвижимостью. Суд также ясно дал понять, что домовладелец не может сделать себе иммунитет от неправомерных действий управляющего имуществом, поскольку его обязанность проявлять заботу лежит на арендаторе.

Хотя дело Mbahaba подтверждает общее правило о том, что владелец ООО не несет индивидуальной ответственности за неправомерные действия ООО, оно показывает, что это правило будет применяться только в тех случаях, когда участие владельца в деятельности ООО является по существу пассивным. Когда член LLC активно участвует в бизнесе и его деятельность приводит к причинению вреда другому лицу, член может нести личную ответственность.

Для владельцев компаний по управлению имуществом это решение является строгим напоминанием о том, что предоставление управленческих услуг в форме ООО не защитит вас от личной ответственности только за счет ООО. Следует проявлять все должное внимание, чтобы избежать ситуации, представленной в Mbahaba . Свинцовая краска и другие опасные условия требуют серьезного внимания, и необходимо соблюдать все законы о раскрытии и устранении неисправностей.Для арендодателей урок заключается в том, что заключение договора с другой компанией на оказание помощи в сдаче в аренду и управлении арендуемым имуществом не полностью исключает возможность личной ответственности, даже если имущество находится в собственности ООО. Мало того, что отдельный владелец может быть привлечен к ответственности за лежащий в основе правонарушения, если отдельный владелец имеет какое-либо активное участие в ситуации, приведшей к причинению вреда, домовладелец также может нести ответственность на основании иска о небрежном найме и удержании менеджера.

Создание ООО по-прежнему предлагает один из лучших способов владения арендуемой недвижимостью и управления ею, обеспечивая первую линию защиты от претензий со стороны арендаторов и других лиц. Однако, как показывает дело Mbahaba , эта линия иногда может быть нарушена. Арендодатели и управляющие недвижимостью должны предпринять несколько дополнительных шагов, чтобы уменьшить потенциально разрушительные финансовые последствия судебного процесса. Например, домовладелец может лучше защитить себя, заключив договор с управляющим недвижимостью, обязывая последнего предупреждать арендаторов, выявлять, контролировать и принимать меры, необходимые для устранения всех необоснованно опасных условий в арендуемой собственности.Контракт также должен предусматривать, что управляющий недвижимостью освобождает арендодателя от всех претензий, предъявляемых арендаторами в результате действий с объемом услуг, оказываемых управляющим. И для арендодателя, и для управляющего недвижимостью еще один способ управления рисками — это убедиться, что существует адекватная страховка для покрытия потенциальных претензий со стороны арендаторов.