Как создать тсж и отказаться от управляющей компании: Как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ?

Содержание

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть товарищество собственников жилья

ТСЖ может заключить договор управления МКД с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). При этом способ управления МКД не меняется, а ТСЖ получает право контролировать работу управляющей компании.

Если что-то идёт не так: УО лишается лицензии или не выполняет свои функции, появляется необходимость попрощаться с ней. Расскажем, как сменить управляющую компанию, если способ управления в доме – ТСЖ.

Взаимодействие УК и ТСЖ

Как расторгнуть договор управления с управляющей компанией

Смена УО – расторжение с ней договора управления МКД. Специальных оснований для смены управляющей компании, с которой ТСЖ заключило договор управления, нет. Есть общие правила.

Договор управления расторгается досрочно или по истечению срока действия. Досрочно это происходит по решению суда или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ). В суд за расторжением договора управления одна из сторон обращается:

при существенном нарушении договора другой стороной;
в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. Рекомендуем включить правила расторжения в условия договора управления МКД :

расторжение по окончании срока действия,
досрочное расторжение,
пролонгация.

Нужно быть готовым доказать в суде наличие существенных нарушений ДУ со стороны управляющей компании. Для этого необходимо составлять акты о невыполнении работ или ненадлежащем качестве их выполнения.

ТСЖ имеет право не продлить договор управления с УО. Тогда можно выбрать другую управляющую компанию и заключить с ней договор управления.

В качестве формулировок порядка расторжения и пролонгации ДУ можно использовать следующие: «если по окончании срока действия договора одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях», «если по окончании срока действия договора одна из сторон заявила о его расторжении, стороны составляют соглашение о расторжении».

Советуем в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения. Такими основаниями могут быть:

несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;
жалобы жителей на управляющую компанию.

ТСН как орган управления МКД

Кто принимает решение о смене управляющей компании

Органы управления ТСЖ принимают решения, согласно установленному уставом порядку (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). В уставе можно указать, что жилищное объединение вправе решить вопрос о выборе новой управляющей компании.

Такое решение принимается:

простым большинством голосов или квалифицированным большинством на общем собрании членов ТСЖ,
простым большинством голосов или квалифицированным большинством членов правления ТСЖ,
председателем ТСЖ единолично или по согласованию с правлением ТСЖ.

ОСС в МКД не может сменить управляющую организацию, у которой заключён договор управления с ТСЖ, сделать это имеет право только ТСЖ.

Если выяснилось, что управляющая компания не соблюдает условия договора управления, ТСЖ может обратиться в орган местного самоуправления для проведения проверки деятельности УО (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

ОМС проведёт проверку и, если она подтвердит невыполнение УО условий договора управления, соберёт ОСС для решения вопросов о расторжении договора с УО, о выборе новой компании или об изменении способа управления МКД.

Договор управления был заключён между УО и ТСЖ, это, конечно, усложнит процесс его расторжения. Но в некоторых случаях ОМС может после проверки предложить провести общее собрание членов ТСЖ, а не ОСС.

Подведём итог: чтобы расторгнуть договор управления с УО, нужно учитывать результаты проверки, положение устава ТСЖ и условия договора управления МКД.

Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней голосования и решений ОСС

Что делать, если УО лишилась лицензии на управление МКД

Каждая УО должна получить лицензию, чтобы управлять МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Договор управления с УО расторгается, если:

сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ,
действие лицензии УО прекращено или она аннулирована.

Хотя не каждый день управляющие компании лишаются лицензий, всё же стоит предусмотреть порядок действий для такого случая. Например, можно указать, что при прекращении действия лицензии УО или при её аннулировании у ТСЖ остаётся право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рекомендуем указать в ДУ, как будут вестись взаиморасчёты между УО, ТСЖ, РСО и собственниками помещений в МКД. Обязательно напишите в договоре дату, до наступления которой УО будет исполнять свои обязанности.

В соответствии с положениями устава ТСЖ самостоятельно решает, как будет продолжать управлять МКД.

Что делать, если лицензии лишается УО при способе управления управляющей организацией, подробно рассказывает ст. 200 ЖК РФ. Орган местного самоуправления проводит ОСС в МКД, на котором решается вопрос о выборе новой УО или о смене способа управления.

Если такое собрание не состоится или его решение не реализуют, ОМС проведёт открытый конкурс, на котором определится новая управляющая компания.

ОСС и открытый конкурс не нужно проводить, если дело касается смены УО, у которой заключён договор управления с ТСЖ. Порядок смены УО, лишившейся лицензии, ТСЖ определяет в условиях договора управления МКД.

Проведение ОСС и открытого конкурса по отбору УО при наличии в МКД действующего ТСЖ остаётся на усмотрение органа местного самоуправления. Напомним, что п. 2 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обязывает управляющую компанию выполнять свои обязанности до заключения договора управления МКД с новой управляющей компанией.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией и создать ТСЖ?

Не устраивает деятельность управляющей компании, обслуживающей вашу многоэтажку? Не можете разобраться, куда и на что тратятся приличные суммы денег, собираемые по статье «содержание и ремонт»? Задумываетесь о расторжении договора на управление многоквартирным домом с целью создания ТСЖ, но не знаете, как это сделать? Рассказываем.

Photo: Thawt Hawthje

Плюсы и минусы разных способов управления МКД

Управляющие организации – это коммерческие предприятия. Как показывает печальный опыт, главная задача многих из них — извлечение прибыли из результатов собственной деятельности. А качество предоставляемых ими услуг, равно как и борьба с неплательщиками, к сожалению, зачастую остаётся на втором месте. В противном случае не было бы многомиллионных задолженностей по ЖКХ и жалоб на неудовлетворительное состояние общего имущества многоквартирных домов.

В основе аббревиатуры ТСЖ кроется слово «товарищество», которое не подразумевает коммерческой наживы и говорит само за себя. Это совместная работа собственников и нанимателей жилых помещений, объединённых единой целью: навести порядок в доме и по-хозяйски распорядиться средствами, которые идут на оплату жилищных и коммунальных услуг. Причём, распорядиться так, чтобы на сэкономленные средства сделать жизнь жильцов комфортнее и приятнее: установить лавочки на придомовой территории, не дожидаясь спонсоров, обновить детскую площадку, нанять консьержа и т. д.

Исключения из правил, разумеется, бывают. Встречаются жилищные организации, которые выстроили прекрасные отношения с жильцами «подопечных» домов, активным образом сотрудничают со старшими по подъездам и не скрывают результатов своей хозяйственной деятельности. Жители, видя старания жилищников, поддерживают порядок в своих многоэтажках и не допускают задолженностей. И встречаются такие ТСЖ, в которых проживающие в доме даже не знают, кто у них председатель, или знают, но к его работе возникает масса вопросов.

Photo: Sergey Podatelev

Но есть ли гарантия, что, уходя от управляющей компании и создавая ТСЖ, граждане не наживут себе куда более серьезных проблем, связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома? Нет, таких гарантий нет. Тут жители каждого конкретного дома должны самостоятельно взвесить все «за» и «против». Однако, если у собственников есть уверенность, что пора прощаться с управляющей компанией и создавать ТСЖ, этот ликбез будет полезен.

Удержать любой ценой

Просто так расторгнуть отношения с управленцами и создать товарищество не получится. Управляющим компаниям невыгодно, когда от них «уходят» дома, всё таки это бизнес. Удержать любой ценой ту или иную многоэтажку, жители которой намерены создать ТСЖ, — вот первостепенная задача такой УК.

Жилищники будут придираться ко всему. В их арсенале могут звучать следующие доводы: нелегитимно собрание собственников, по результатам которого принято решение о создании ТСЖ; с нарушением оформлены протоколы и иная документация собрания; никогда не было нареканий на работу компании, договор управления исполняется по всем пунктам надлежащим образом, а значит — нет причины уходить; сама форма бюллетеня для голосования не соответствует требованиям законодательства и т.д. Поэтому, чтобы разойтись по-хорошему, собственникам жилых помещений следует внимательно изучить ст. 44-48, ст. 162 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 15.03.2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности многоквартирным домом».

Photo: Sergey Podatelev

Ликбез для уходящих

Есть такое понятие, как договор управления многоквартирным домом. Важно знать период его действия. Если срок договорных обязательств заканчивается, можно воспользоваться ситуацией и не продлевать его. Второй вариант – договориться по-хорошему. Но если по-хорошему не получается, то процедура расставания должна быть следующей.

Для начала стоит внимательно изучить сам текст договора. Всё то, что там прописано, подписано и не исполнено, может стать основанием для разрыва отношений.

Затем следует уведомить всех собственников о том, что намечено проведение общего собрания жителей, в ходе которого будет рассмотрен ряд вопросов. В том числе — расторжение договора с управляющей организацией и создание ТСЖ. Предупредить каждого следует заранее, за 10 дней до намеченной даты, желательно под подпись. Сохраняете реестр и готовите повестку, в которую включаются все вопросы, подлежащие обсуждению. Здесь самое главное — не забыть указать вопрос передачи технической документации на дом и определить срок. Это очень важно.

В назначенный день проводится очное собрание собственников. Лист регистрации присутствующих на собрании должен быть обязательно. Весь пакет документов должен быть составлен по форме, которая утверждена Приказом Минстроя от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. Если в квартире несколько собственников, то право голоса имеет каждый из них. Те граждане, которые в силу обстоятельств не смогли присутствовать на собрании, являются участниками заочного голосования, и они выражают своё мнение в том же бланке решений, в котором отметились «очники».

Photo: Anton Novoselov

В перечне документов – несколько экземпляров списков собственников. Один список – для регистрации. Второй – для голосования. Если какой-либо из списков будет испорчен в ходе собрания, его тут же следует заменить. Исправлений быть не должно. По итогам собрания оформляется протокол. Все собственники жилых помещений, присутствующие и не присутствующие на собрании, получают его копию. В течение десяти дней с момента проведения собрания необходимо официально уведомить управляющую организацию о принятом решении.

Имейте в виду, жилищники просто так вас не отпустят. Например, документацию на дом постараются «потерять» или внушить, что она – собственность управляющей компании. Не стоит терять времени – обращайтесь в суд, и в рамках п. 10 ст. 162 ЖК РФ дело наверняка будет выиграно. Почему не следует медлить с решением «документальной» проблемы? Всё просто: ни одна ресурсоснабжающая организация не будет поставлять услуги собственникам жилых помещений без необходимой технической документации. И без этих документов нельзя изменить форму управления домом.

Создаём заново

Процесс создания ТСЖ взамен управляющей компании не займёт много времени. Алгоритм действий в данном случае примерно следующий.

Photo: Anton Novoselov

Инициативная группа также за десять дней до официальной даты собрания проводит агитационную работу среди собственников помещений, призывая их максимально активно принять участие в мероприятии. На доске объявлений размещается информация о дате и месте проведения собрания. Владельцам нежилых помещений, находящихся на первых этажах многоквартирного дома, направляют заказные письма с уведомлением.

В повестке дня собрания — организационные вопросы: образование ТСЖ; утверждение устава; выборы председателя и членов правления; выборы ревизионной комиссии. Собрание ведёт избранный председатель, секретарь регистрирует всё сказанное в протоколе. Решение будет легитимным, если за него проголосовало более 50% собственников жилых помещений.

По окончании мероприятия формируется пакет документов, который затем заверяется нотариально и передаётся в налоговый орган. После регистрации новое ТСЖ открывает счёт в банке и прежний балансодержатель многоэтажки – муниципалитет — передает дом уже непосредственно в управление товарищества. И только потом собственники сами вправе утвердить для себя приемлемый размер платы за содержание и ремонт. И нет никакой гарантии, что он будет ниже той, что они вносили на счёт управляющей компании.

Ангелина Беркут

29.08.2016

можно ли выйти из УК одной квартире

Нередко деятельность УК вызывает нарекания со стороны владельцев жилплощади в МКД по причине неэффективного расходования средств, несвоевременного выполнения ремонтов, отсутствия прозрачности в предоставляемой отчетной документации и другим поводам. У собственников квартир в такой ситуации возникает желание досрочно расторгнуть действующий договор с управляющей компанией. Разберём пошаговую инструкцию, если жильцам МКД необходимо отказаться от управляющей компании.

Содержание статьи

Основания отказа от УК

Нормы действующего законодательства содержат конкретные причины для отказа от управляющей компании.

Законодательство

Процедура расторжения договора между собственниками квартир МКД и УК предусматривается статьей 162 Жилищного кодекса РФ, в отдельных пунктах которой указано следующее:

п. 8. 1 – если управляющая компания выбиралась на тендерной основе, прекращение сотрудничества по инициативе собственников квартир возможно спустя каждый год после начала действия подписанного соглашения, но не позже окончания периода, регламентированного документом;
п. 8.2 – односторонний разрыв соглашения владельцами квартир предусмотрен, если управляющая компания не придерживается взятых на себя обязательств.

Ст. 162 ЖК РФ, пункт 8

При соблюдении норм, указанных в данной статье ЖК России, управляющая компания досрочно отстраняется от управления МКД.

Поводы для отказа от УК

У жильцов должны быть аргументированные причины, чтобы отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией. На законном основании можно разорвать соглашение с УК по следующим причинам:

неудовлетворительному управлению многоквартирным домом, несвоевременному и неэффективному решению хозяйственных и финансовых вопросов;
чрезмерным платежам за жилищно-коммунальные услуги;
отказу управляющей компании от проведения капитального ремонта дома при наличии средств, собранных жильцами, и оснований необходимости выполнения работ;
неудовлетворительному состоянию энергокоммуникаций, строительных конструкций МКД, прилегающей территории по причине замалчивания и затягивания сроков решения проблем управляющей компанией;
требованием оплаты за услуги сверх назначенных тарифов;
медленному, с ненадлежащим качеством, проведению работ по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Для отказа от услуг управляющей компании у жильцов должны быть аргументированные причины.

Обязанности управляющей компании фиксируются соответствующим договором, включающим указанные и другие положения. Если они не соблюдаются, у жильцов имеются законные основания для прекращения сотрудничества.

Как доказать невыполнение управляющей компанией положений соглашения

Правила смены управляющей компании в многоквартирном доме предусматривают обязательное наличие аргументированных доказательств, поскольку, при рассмотрении дела в суде, необходимо обосновать приведенные причины разрыва договора управления. Условия для отказа предполагают подготовку фото- или видеоматериалов и составленных жильцами актов, указывающих на следующие из возможных ситуаций:

неубранные подъезды и прилегающую территорию, при наличии квитанций об оплате услуг дворников;
неудовлетворительное техническое состояние кровли или водопровода;
не проведенный капитальный ремонт здания, при ненадлежащем состоянии конструкций;
некачественное выполнение ремонта, завышенные объемы работ, с указанием несоответствия в количестве приобретенных и использованных материалов, другие нарушения.

Содержание актов, кроме фотографий и видео, должно подтверждаться ксерокопиями и оригиналами платежных квитанций, отчетной документации, предоставляемой жильцам управляющей компанией и содержащей противоречивую информацию, другими нужными документами.

Разрешается ли разрыв соглашения с УК владельцам одной квартиры

Нередко возникает ситуация, когда деятельностью управляющей компании недовольны владельцы только одной или нескольких квартир в МКД.

Необходимо учесть, что разрыв взаимоотношений с УК возможен, если более половины проживающих в доме (считаются собственники жилплощади) имеют обоснованные претензии к данной организации. Учитывая изложенное, невозможно отказаться от договора с УК одному собственнику квартиры.

Особенности процедуры прекращения сотрудничества с управляющей компанией

Если коллектив владельцев МКД отказывается от сотрудничества с УК, возможны три варианта при переходе функций, выполняемых этой организацией:

заключение соглашения с новой структурой;
создание ТСЖ, с самостоятельным решением вопросов управления МКД коллективом жильцов;
отсутствие единодушного мнения со стороны владельцев жилплощади. В этом случае организация назначается местным муниципалитетом.

Выбор действий зависит от результатов голосования всех собственников квартир.

Перейти в другую УК

Если собрание владельцев жилплощадей МКД решило сменить управляющую структуру, привлекается другая организация. При выборе иной управляющей компании требуется удостовериться в ее надежности. Изучаются отзывы жильцов домов, состоящих под ее управлением, проверяется отчетная документация.

Создать ТСЖ

Другой способ выполнения функций управления МКД для жильцов – самостоятельно решать данные вопросы путем создания ТСЖ.

Возможные сложности – бумажная волокита, связанная с необходимостью подготовки большого количества документации.

Жильцы могут решать вопросы самостоятельно через создание ТСЖ.

В этом деле инициативной группе владельцев квартир может оказать помощь местная администрация. Потребуется зарегистрировать новое юридическое лицо, с открытием собственного лицевого банковского счета, и обеспечить другие обязательные атрибуты.

Пошаговая инструкция

В приведенной ниже пошаговой инструкции указывается последовательность действий при необходимости разрыва договора, заключенного с УК.

Особенности организации и проведения сборов владельцев

Порядок действий при разрыве договора с УК со стороны жильцов следующий:

к общему собранию требуется заранее подготовиться, поэтому создается группа активистов, подбирающая необходимые материалы. Этот комитет избирается по итогам голосования владельцев жилплощади и утверждается соответствующим протоколом, чтобы официально подтвердить статус данной группы;
направляется заявление в УК о соответствующем намерении и предоставлении отчетной документации. Соответствующий образец заявления об отказе услуг управляющей организации представлен ниже;
определяется, когда и где состоится общее собрание, с уведомлением о расторжении соглашения руководства УК и предстоящих сборах жильцов;
определяется место, где будут храниться собранные материалы, обеспечивающее сохранность документации и возможность доступа всех жильцов МКД;
при проведении общего собрания жильцов дома голосованием принимается соответствующее постановление, оформленное протоколом.

Если управляющая компания возражает против досрочного разрыва соглашения, подается исковое заявление в судебную инстанцию.

Необходимо помнить, что собрание должно состояться не позже трехмесячного срока до расторжения договора, согласно указанным в нем положениям.

Можно подать заявление в суд, если управляющая компания возражает против досрочного разрыва соглашения.

Не всегда удается собрать всех представителей коллектива проживающих в МКД, поэтому процедура проведения общего собрания предусматривает возможность заочной формы. Составляются необходимые документы, с изложением общего мнения коллектива, и представителями инициативной группы собираются подписи всех домовладельцев.

Особенности выбора способа управления

Определение способа последующего управления вашим домом решается по итогам проведенного голосования. Вышедший из договора с УК коллектив жильцов МКД должен определиться с дальнейшим способом управления путем голосования. В пользу выбранного способа должны проголосовать более пятидесяти процентов владельцев жилплощади.

Необходимые документы

При досрочном отказе от УК собирается пакет со следующими документами или их копиями:

протоколом общего собрания собственников жилплощади, подтверждающим расторжение договора;
ходатайствами в государственные контролирующие органы о принятии мер к УК;
жалобами жильцов на управляющую компанию, с нареканиями на недостаточную эффективность и нарушения;
актами о проверках работы УК;
письмом руководству управляющей компании, уведомляющим о досрочном разрыве соглашения.

Уведомление должно основываться на аргументированных причинах отказа от сотрудничества, и содержать указание даты и времени проведения сборов. Необходимые документы требуется собрать до начала мероприятия.

Действия после принятия решения о разрыве с УК

Расторжение договора считается законным, если выдержана предусмотренная для такого случая процедура. Должно быть организовано собрание собственников жилплощади, и протоколом утверждено соответствующее решение.

Процедура разрыва договорных отношений

После вынесения собранием коллектива жильцов соответствующего решения, управляющей компании необходимо сдать дела, предоставив всю документацию по дому с отчетами о проделанной работе.

Нередко возникает необходимость принятия решения по отстранению УК в суде. Исковое заявление подается стороной, возражающей против прекращения сотрудничества.

Поскольку, при отсутствии ТСЖ, договор заключается индивидуально, каждым владельцем жилплощади, расторжение производится аналогично, с направлением письменного заявления в управляющую компанию о разрыве взаимоотношений от всех владельцев квартир по отдельности.

Договор с управляющей компанией разрывается отдельно с каждым владельцем квартиры.

Что делать при отказе от МКД управляющей компании

Иногда возникает обратная ситуация – когда расторгнуть договор управления с собственниками квартир в МКД желает управляющая компания. Законодательство предусматривает отказ УК от договора в одностороннем порядке, если это допускается условиями соглашения, либо если жильцы вынуждают организацию выполнять дополнительные работы, отсутствующие в контракте. В любом другом случае сложение полномочий управляющей компанией по собственной инициативе допускается, если стороны смогли прийти к взаимоприемлемому соглашению по данному вопросу.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Как следует из представленного материала, допускается досрочный разрыв соглашения с управляющей компанией, если претензии собственников помещений дома аргументированы и обоснованы.

Отказ от непосредственного управления — вопрос №14328005 © 9111.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений.

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию.

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

— организацию, ранее управлявшую домом;

— орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание. В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Смена управляющей компании. Жилищное хозяйство. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Поменять управляющую компанию можно в любой момент. Но зачастую собственникам квартир в многоквартирных домах, которые, начиная этот процесс, совершают ошибки, не удается довести дело до конца.

Очень важно тщательно готовиться к смене управляющей компании, строго соблюдать процедуру проведения общего собрания и юридически грамотно оформить все документы. Владельцам квартир, которые намерены поменять управляющую компанию, представители общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» советуют сразу настроиться на то, что для этого потребуется потратить время и приложить усилия.

Основания для смены управляющей компании

В Жилищном кодексе предусмотрено несколько способов смены управляющей компании, которая перестала работать. Поменять ее можно, если закончился срок действия договора. Как правило, договор заключают на период от года до пяти лет. И если к истечению этого срока собственники не принимают решения перейти к новой УК, договор автоматически продляется.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по соглашению сторон, если УК на это согласна.

Для смены УК можно доказать, что действующая компания допускала существенные нарушения договора управления. Что именно считать таким существенным нарушением, в этом случае фактически могут решать сами жители дома.

Отказаться от услуг управляющей компании также можно, если собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом и уходят, чтобы создать ТСЖ или ТСН. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Кроме того, если с момента перехода к управляющей компании не истек шестимесячный срок, можно оспорить законность выбора управляющей компании в суде. Тогда собственникам нужно будет доказать, что собрание или конкурс, на котором выбирали УК, проведены с нарушениями.

Еще один способ разорвать отношения с УК — лишить ее права управления вашим домом. В Жилищном кодексе сказано, если в течение одного календарного года из-за некачественного обслуживания дома мировой суд выписал УК два и более штрафа, жилищная инспекция должна исключить ваш дом из лицензии УК. Но этот способ сложно назвать работающим, за три года его существования на этом основании к новой УК перешел лишь один дом в стране. На практике из всех способов чаще всего используется тот, когда управляющую компанию меняют на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме.

Общее собрание при смене управляющей компании

При смене управляющей компании важно соблюсти всю процедуру проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома. Иначе у не желающей терять доход в виде отчислений вашего дома УК появится возможность оспорить решение общего собрания в суде. Прежде чем проводить собрание, рекомендуют обсудить с соседями смену УК и убедиться, что они разделяют ваше желание уйти под управление новой компании.

Повестка общего собрания собственников квартир

Начинать подготовку к собранию нужно с формулировки повестки, требования к этому документу содержатся в приказе Минстроя России № 937 от 25 декабря 2015 года. В повестке есть пункты, которые должны быть в нее включены обязательно (например выбор председателя и секретаря собрания), иначе документ будет считаться недействительным, и есть необязательные пункты, которые можно в повестку не вносить.

Обязательно в повестке должны быть отражены вопросы, которые касаются непосредственно этого собрания: вопрос о проведении очно-заочного голосования, вопрос о расторжении договора со старой УК, о выборе способа управления, об утверждении новой управляющей организации и условий договора, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Для передачи технической документации от старой управляющей компании к новой в документах обычно закладывают срок 30 дней. Техническая документация потребуется новой управляющей компании для того, чтобы заключить договор с ресурсоснабжающими организациями.

Важно также указать в повестке, каким образом собственники квартир узнают об итогах собрания (например, будет опубликовано объявление на информационной доске в каждом подъезде или на двери в подъезд).

Собрание проводится в очно-заочной форме. Те собственники, которые пришли в указанный в информационном сообщении день на собрание, голосуют очно, остальные выражают свое мнение в заочной форме, заполняя бланки голосования. В уведомлении нужно указать и дату, когда будет проводиться очная часть собрания, и то, до какого дня собираются решения собственников в заочной части, и куда заполненные бланки нужно передавать.

Составление реестров собственников квартир

Подготовку к собранию нужно начинать с составления реестра собственников квартир в доме. Получить его можно несколькими способами. Можно обратиться за ним в управляющую компанию, но совсем не обязательно вам там его предоставят, или попытаться собрать информацию о собственниках самостоятельно через сайт Росреестра. Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, кто является собственником квартир в доме, через сайт Росреестра обойдется в три — четыре рубля за квартиру.

Кроме того, сведения о собственниках можно получить через информационную систему «Домсканер». Эта система создана для проведения собраний собственников через Интернет, за составление реестра в этом случае также придется заплатить, но вам выдадут уже готовые списки собственников квартир.

Уведомление соседей о собрании

Не позднее чем за десять дней до даты собрания нужно проинформировать соседей об его проведении. Для этого придется их обойти и собрать подписи под уведомлением. Как оно правильно оформляется, также можно посмотреть в приказе № 937 Минстроя России от 25 декабря 2015 года.

Обходить соседей не обязательно, если ранее на собрании собственники приняли решение в качестве способа уведомления соседей размещать объявления на информационных стендах, дверях подъезда, тогда именно так и нужно поставить в известность о собрании жителей дома.

В таком случае в реестре уведомления нужно указать дату и место размещения объявления, а человек, его разместивший, распишется в этом документе, и этого будет достаточно, чтобы доказать, что собственники о собрании проинформированы. Дополнительно можно сделать фотографию объявления.

Соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников

Собрание проводится в очно-заочной форме, на очном собрании сначала нужно зафиксировать всех присутствующих, затем каждому из них выдается отдельный бланк, в котором он голосует по каждому вопросу и ставит подпись. Если у квартиры пять собственников, бланков тоже должно быть пять. Некоторые юристы рекомендуют также вести реестры выданных бланков решений.

При оформлении протокола общего собрания нужно ориентироваться на приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, в котором содержатся предъявляемые к этому документу требования. Обязательным приложением к протоколу являются все реестры: реестр собственников квартир, реестр выданных уведомлений, реестр присутствовавших на собрании, протокол общего собрания, в котором указано, кто выступал и какое решение приняли.

Если собственник не участвовал в очной части собрания, он должен в установленный срок сдать бланки голосования по адресу, который был указан в сообщении о проведении собрания.

Чтобы собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее половины собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а не количество человек). Собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 квадратных метров в нем участвовали собственники, владеющие 2001 квадратным метром жилья. Для принятия решения за смену УК должен проголосовать 51 процент пришедших на собрание собственников.

После того как решение о смене управляющей компании принято, в течение пяти дней нужно отправить в стройнадзор и УК уведомление о том, что собственники решили поменять управляющую компанию. К нему прилагается копия протокола собрания и копия всех приложений.

Как выбирать новую управляющую компанию?

Еще до того как вы разорвали договор со старой УК, можно начинать заниматься поиском новой. Для этого стоит послушать мнение председателей советов многоквартирных домов, посмотреть, какие дома обслуживает выбранная вами компания, съездить пообщаться с их жителями, собрать информацию на специализированных сайтах. На сайте стройнадзора (krasnadzor.ru) публикуется информация о предписаниях, которые контролирующая организация выписала допускавшим нарушения управляющим компаниям.

Эту же информацию можно посмотреть на сайте «Реформа ЖКХ», где УК обязаны публиковать информацию о выписанных штрафах, и на сайте «Дом. госуслуги.ру».

«Можно посмотреть, публикуют они там информацию или нет, потому что недобросовестные УК эту информацию обычно не публикуют, значит, они не соблюдают требований, и эту компанию можно сразу отметать, — рассказывает представитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Дмитрий Иванов. — Что касается того, стоит вообще начинать эту процедуру или нет, то, как показывает практика, даже одной инициации собрания обычно хватает, чтобы действующая управляющая компания начала шевелиться. Если раньше она не стремилась что-то делать, теперь УК получает сигнал, что собственники ее работой недовольны, и начинает что-то менять. А если собственники взамен найдут добросовестную компанию, она будет работать лучше».

Что нужно знать собственникам жилья о ТСЖ

Зачем ТСЖ?
Для многоквартирных домов существуют 2 пути, по которым можно пойти жильцам – либо заключить договор с управляющей компанией, либо создавать ТСЖ. Закон предусматривает еще и третий способ – управление домов общим собранием жильцов напрямую без создания ТСЖ, но такая форма удобна только для небольших домов, для дома на 100 или 1000 квартир, где большинство жильцов не знают друг друга и не встречаются каждую неделю она, не подходит.

В отношении новых домов, когда дом построен, сдан в эксплуатацию и заселен, жильцы обязаны выбрать способ управления. В случае если общее собрание жильцов по созданию ТСЖ вообще не собиралось или же после решения о создании ТСЖ, оно не было создано, орган местного управления проводит конкурс на выбор управляющей компании и она назначается принудительно.

Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) – это некоммерческая организация. Она состоит из объединившихся собственников помещений в многоквартирном доме для его совместного управления, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в ограниченных законом пределах пользовании общим имуществом.

Само понятие некоммерческая организация говорит о том, что ТСЖ не ставит целью получить прибыль, а значит не заинтересовано в повышении тарифов на содержание и ремонт дома в отличии от ее альтернативы управляющей компании, которая является коммерческой организацией и имеет извлечение прибыли своей главной целью. Цели ТСЖ – повысить качество жизни и уровень безопасности собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ осуществляет свою деятельность двумя способами.

Первый способ – выбор и контроль деятельности управляющей компании.

Второй способ – осуществление услуг по содержанию и ремонту дома исключительно своими силами путем привлечения работников, нанятых по трудовому договору.

Путем создания ТСЖ можно предотвратить такие проблемы как неконтролируемый расход денег управляющей компанией, т.к. через нее проходят все платежи, повысить уровень безопасности, заработать дополнительные средства на содержание дома, благоустройство двора и подъезда, т.к. ТСЖ имеет право сдавать нежилые помещения дома в аренду, в том числе разместить на крыше или на стенах рекламные щиты.

ТСЖ имеет право самостоятельно выбирать управляющую компанию. ТСЖ полностью контролирует управляющую компанию и может ее сменить в случае плохой работы, составить акт о недостаточном качестве коммунальных услуг, который будет являться основой перерасчета средств, выплаченных жильцами ранее.

Руководители управляющих компаний в домах, где ТСЖ не созданы, обычно принимают все решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, не советуясь с общим собранием жильцов дома, что дает им большие возможности для злоупотреблений. При этом механизм контроля в данном случае подробно в законе не разработан. Правление ТСЖ полностью подотчетно общему собранию членов. Конечно, в случае, если члены ТСЖ займут пассивную позицию и не будут принимать участия в его работе, то злоупотребления правлением ТСЖ тоже возможны, как и проблемы с некомпетентностью членов правления, но в данном случае существует прозрачный и понятный механизм контроля. Членами ТСЖ в отличии от управляющей компании являются жители того же дома, поэтому они не заинтересованы в нанесении вреда другим жильцам.

Процесс создания ТСЖ похож на создание любого другого юридического лица с наличием членства, например, коммерческой организации – общества с ограниченной ответственностью или некоммерческой организации — политической партии. Нужно готовить в обязательном порядке несколько документов и регистрировать их в государственных органах. Можно делать это самим, но лучше привлечь для этого процесса юристов.

Часто задаваемые вопросы по ТСЖ.

2.1 Общие вопросы.

Какой закон регулирует статус ТСЖ?

Жилищный кодекс РФ.

Какой юридический статус у ТСЖ?

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Обязательна государственная регистрация. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, устав. Сведения о нем содержатся в открытом доступе в ЕГРЮЛ (Едином Государственном Реестре Юридических Лиц).

Ограничен ли срок деятельности товарищества собственников жилья?

Нет, по закону он не ограничен. Но при желании можно прописать ограничение в Уставе.

Кто может являться членом ТСЖ?

Только собственники помещений.

Ограничена ли материальная ответственность ТСЖ?

Да, ограничена. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Можно ли создать несколько ТСЖ в одном многоквартирном доме?

Нет, нельзя.

Можно ли создать одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов?

Да, можно.

Можно ли не вступать в ТСЖ в случае его создания?

Членство в ТСЖ осуществляется на добровольной основе, однако решение ТСЖ имеет обязательную силу для всех собственников дома. ТСЖ принимает оплату от всех собственников в качестве расчетного центра. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги одинаковы и для членов, и для не членов ТСЖ, т.к. утверждаются государством.

Можно ли не членам ТСЖ прикрепиться к другой управляющей компании, не связанной с ТСЖ?

Нет, нельзя.

Можно ли создать ТСЖ в доме, где большинство квартир находятся в муниципальной собственности?

Можно, если получить согласие муниципальных властей, как главного собственника.

Может ли ТСЖ принудительно заставить малоимущих членов, например, пенсионеров оплачивать сборы на благоустройство дома?

Нет не может. Перечень обязательных и необязательных платежей четко установлен постановлением Правительства РФ от 23.05 2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Может ли ТСЖ выселить члена за неуплату сборов на благоустройство дома?

Нет, не может, т.к. собственником квартиры является гражданин, а не ТСЖ.

Куда можно пожаловаться на ТСЖ?

Контроль за ТСЖ осуществляет Госжилинспекция, а также налоговые органы.

Предоставляются ли членам ТСЖ льготы и субсидии от государства?

Да, предоставляются на региональном уровне. Например, в Москве ТСЖ освобождены от Земельного налога, также на капитальный ремонт дома выделяются субсидии.

Какие другие положительные эффекты от ТСЖ?

Квартиры в домах, где созданы ТСЖ повышаются в стоимости в результате благоустройства территории.

2.2 Вопросы об органах управления ТСЖ.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ, Правление и Ревизионная комиссия. В соответствии с законом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться ежегодно. Внеочередные собрания могут проводиться по инициативе любого члена.

В каком случае собрание считается правомочным?

Если имеет кворум – более 50 процентов голосов. В случае отсутствия кворума его нужно созывать повторно.

Какая главная задача у общего собрания членов ТСЖ?

Контролировать деятельность правления.

На какой срок избирается правление?

Не более 2 лет.

Кто может быть членом правления?

Членом правления ТСЖ может быть только член ТСЖ. Он не должен работать в ТСЖ по трудовому договору или занимать должность в управляющей организации, с которой ТСЖ заключило договор.

Сколько человек должно входить в правление?

Законом не установлено. Но в идеале нужно не менее 3х человек – Председатель ТСЖ, его заместитель и третий человек для нечетного числа, т. к. правление принимает решения коллективно большинством голосов.

В чем заключаются функции ревизионной комиссии?

Отчитываться перед общим собранием ТСЖ о доходах и расходах.

Как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция.
Введение.

Начинается создание ТСЖ с общего собрания собственников помещений. Необходимо, чтобы за его создание проголосовало более половины собственников помещений. Лучше всего создать для этого инициативную группу из нескольких человек. Также нужно подготовить установленный законом список документов. В случае, если не все документы будут готовы, собрание нужно будет проводить повторно.

Голосование за создание ТСЖ имеет существенную особенность. Собственники жилья голосуют не как физические лица на государственных выборах по системе: один человек – один голос или одна квартира – один голос; а как владельцы части от всей жилой площади. По Жилищному Кодексу: Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, голос собственника однокомнатной квартиры почти в 3 раза менее весом, чем голос собственника трехкомнатной квартиры. ТСЖ может быть создано в случае положительного голосования владельцев более 50% общей площади дома. Несовершеннолетние дети не обладают правом голоса.

3.1 Создание инициативной группы. Проведение предварительного собрания.

Нужно создать инициативную группу, которая будет заниматься всеми вопросами, а также провести предварительное собрание, чтобы определить кто из собственников жилья заинтересован активно участвовать в деятельности и создании ТСЖ.

3.2 Уведомление об общем собрании.

Способ уведомления собственников жилья зависит от размера дома. В небольшом доме до 20 квартир можно уведомить всех жильцов устно, обойдя все квартиры, либо наклеить объявление в подъездах. В доме от 100 до 1000 квартир необходимо уведомить всех собственников жилья письмо заказными письмами с уведомлением и описью вложения.

Чтобы узнать информацию о собственниках помещений в доме нужно обратиться в государственные органы по месту нахождения дома — Бюро Технической Инвентаризации, там можно получить информацию о жилых помещениях и Управление Росреестра, там можно получить информацию об их владельцах.

Уведомления нужно разослать не позднее, чем за 10 дней до даты общего собрания.

Несмотря на то, что общее собрание можно проводить как в очной, так и в заочной форме, мы рекомендуем проводить его в очной форме в целях большей эффективности и предотвращению оспаривания решения по его созданию в будущем.

3.3 Документы, которые необходимо подготовить для проведения общего собрания

1) список для регистрации собственников помещений, пришедших на собрание.

2) бюллетени для ответов на вопросы, включенные в повестку собрания с вариантами ответов “да”, “нет”, “воздержался”.

3) Проект Устава ТСЖ.

3.4 Вопросы, которые должны быть вынесены на общее собрание – следующие:

1) Выбор председателя общего собрания.

2) Решение о создании ТСЖ.

3) Выборы Председателя ТСЖ.

4) Выборы Членов Правления ТСЖ.

5) Выборы Ревизионной комиссии.

6) Утверждение устава ТСЖ.

3.5 Протокол общего собрания.

Необходимо подготовить протокол общего собрания. Протокол должны подписать Председатель собрания, секретарь и члены ревизионной комиссии.

Протокол должен содержать следующие сведения:

— дату, время и место проведения собрания;

— сведения об участниках собрания;

— результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

— сведения о тех, кто проводил подсчёт голосов;

— сведения о проголосовавших против принятия решения ОСС и потребовавших внести запись об этом в протокол.

3.6 Регистрация ТСЖ.

Регистрацией ТСЖ занимаются налоговые органы.

Нужно предоставить следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации ТСЖ;

2) протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с повесткой дня о выборе способа управления — ТСЖ и о создании ТСЖ;

3) Устав ТСЖ,

4) протокол правления ТСЖ, на котором был избран председатель правления ТСЖ;

5) квитанция об уплате госпошлины.

Снизить плату за коммуналку и расширить детскую площадку. Что даёт создание ТСЖ

Можно регулярно ругать уборщиков, сантехников и лифтёров за плохую работу, а можно наравне с другими жителями самому участвовать в жизни дома. Для этого взамен управляющей компании можно создать товарищество собственников жилья, которое возьмёт на себя уход за домом и ЖКХ. Если использовать ТСЖ с умом, можно разумнее обустроить дом и подъезд, сделать двор безопаснее и даже снизить плату за коммунальные услуги. Максим Волокитин участвовал в создании ТСЖ в Екатеринбурге, а Кирилл Сидоров был председателем такого товарищества в Хабаровске. Strelka Magazine узнал у них, как пошагово создать ТСЖ.

Иллюстрация: Лисицына Любовь

Шаг 1. Соберите информацию для общего собрания

Чтобы создать ТСЖ, для начала нужно собрать всю информацию о собственниках помещений, которые есть в доме. Её можно получить, сделав запрос в Управление Федеральной регистрационной службы. После этого необходимо собрать инициативную группу. Без подготовки к собранию жильцы не будут заранее предупреждены и не смогут прийти в нужном количестве. На входных дверях не менее чем за десять дней нужно повесить объявление о собрании, а также разослать всем собственникам помещений уведомления о предстоящем мероприятии. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня. Если в доме есть магазины или офисы на первом этаже, то собственникам этих помещений также направляют уведомление.

Максим Волокитин: «Перед созданием товарищества лучше провести анкетирование и понять, как люди настроены и что хотят изменить. Только после этого можно проводить встречи. Если в анкете жильцы предварительно против ТСЖ, то и на собрании результат будет такой же. Важно также наладить общение с соседями. Мы, например, создали форум дома, на котором люди начали разговаривать. Это была площадка по объединению собственников. Благодаря этому мы решили, что хотим отказаться от УК и создавать ТСЖ».

Шаг 2. Поймите, нужно ли вам ТСЖ НА САМОМ ДЕЛЕ

Прежде чем отказываться от услуг УК, нужно определить, насколько это выгодно вашему дому. Потому что порой создавать ТСЖ нецелесообразно. Например, в панельных, ветхих и маленьких домах постоянно нужно вмешательство товарищества в системы проводки, тепла, воды и электроснабжения. И если УК может позволить себе поддержать тариф с заданной ценой, так как использует одни и те же инструменты и специалистов на несколько домов, то для ТСЖ это будет дороже.

Самое дорогостоящее — сотрудники, которым надо постоянно платить зарплату. Управляющий, инженер или тот, кто исполняет его обязанности, есть в каждом доме. Ему по закону об охране труда надлежит экипировка, швабры, тряпки, дорогой инструмент для систем водоснабжения. Если в штате держать ещё слесаря и электрика, то получается слишком много затрат.

Поэтому не стоит создавать товарищество, если нет точного представления о структуре его расходов. Также если в доме нет денежного притока от общей долевой недвижимости и нельзя разместить баннеры и сотовую вышку, которые будут приносить доход, то работа ТСЖ дорого обойдётся для жильцов.

Шаг 3.

Правильно проведите собрание

Инициировать собрание собственников, так же как и принимать участие, может только собственник. Общее собрание может быть как очным, где жильцы дома встречаются лично, так и заочным, когда инициаторы собрания обходят все квартиры. На очном собрании лучше всего иметь отдельный лист на каждый обсуждаемый вопрос, где будут записываться результаты голосования. Голосование ведёт председатель, которого выбирают большинством голосов. Также на встрече нужен секретарь, который ведёт протокол. Общее собрание правомочно, если на нём присутствует более 50 процентов от общего числа жильцов дома. Если собственник квартиры не имеет возможности принять участие в общем собрании, но поддерживает создание ТСЖ, то он может выдать доверенность на согласие.

Заочную форму собрания лучше проводить в большом доме, когда собрать всех жильцов в одном помещении трудно. Тогда инициативная группа ходит к собственникам с бланками и просит их заполнить. После этого она самостоятельно подсчитывает голоса. Общее решение на собрании считается принятым, если за него проголосовали собственники более чем половины жилых помещений в доме.

Кирилл Сидоров: «Люди голосуют метром. Собственник трёшки на 100 квадратов имеет в три раза больше голосов, чем собственник однушки в 30 квадратных метров. Провести очную часть собрания сложно, так как редко приходят все люди. Поэтому мы делали первую часть очной, где писали в повестке, что кворум не набран, и после этого переходили к заочной части, где ходили по квартирам».

Максим Волокитов: «Мы подготовили собрание, вынесли вопросы на повестку, но не набрали кворум. Это произошло из-за того, что по своей натуре люди боятся изменений. Спустя какое-то время вышли изменения в жилищном законодательстве, где появился пункт про капитальный ремонт. По нему собственники либо не принимают решения и сдают деньги государству, либо участвуют в жизни дома, создают общий счёт и сами распоряжаются финансами. Для управления финансами и нужно было создать ТСЖ. Мы объяснили это жильцам, и они проголосовали за создание».

Шаг 4. Утвердите устав, выберите правление и зарегистрируйте ТСЖ

Если на собрании было принято решение создать ТСЖ, то необходимо подготовить и утвердить его устав через большинство голосов. Устав — это своего рода программа, где описывается уровень и качество услуг, которого хотят добиваться в доме. Также на собрании нужно выбрать правление и председателя товарищества.

Максим Волокитов: «Есть два пути выбора председателя. Лучший из моего опыта — это выбор из членов правления. Само правление грамотно выбирать по одному человеку из подъезда, чтобы были представлены все интересы. Тогда правление на первом заседании выбирает из своего числа председателя. Также можно выбирать главу всеми собственниками, но это опасная ситуация, так как если председатель со временем не захочет работать, то именно все собственники должны проголосовать за смену. Для этого обязательно общее собрание, а его организация, от объявления до подсчёта голосов, занимает около месяца. В это время дом может простаивать».

После того как составлен протокол, нужно в течение десяти дней огласить итоги голосования, после чего зарегистрировать ТСЖ в налоговой инспекции. Для этого правление уплачивает пошлину, нотариально заверяет заявление о регистрации и вместе с уставом подаёт на регистрацию в ближайшую инспекцию ФНС. Этот процесс можно поручить юристам. Когда налоговая вернёт документы, товарищество можно считать зарегистрированным. Правлению нужно завести счёт в банке и начать управлять собственным имуществом.

Шаг 5. Используйте ТСЖ с умом

Кроме того, что ТСЖ осуществляет услуги по ЖКХ, его создание даёт жителям новые возможности. Например, собственник получает право оформить землю под себя. И на ней может делать что угодно: увеличивать игровую площадку, если в доме много детей, делать зарядки для электромобилей или построить дополнительные парковочные места. Если товарищество грамотно распоряжается территорией, это может повлиять на стоимость квартир.

Если в доме есть парковка и видеонаблюдение, то имеет смысл поставить шлагбаум и оградить территорию забором. Тогда в стоимость квартиры добавится около 300 тысяч, так как у дома нормативно появится закрытая территория с охраняемой парковкой. Для этого в обязательном порядке должны быть соблюдены две вещи. Первая: огораживаемый придомовой участок должен быть оформлен ТСЖ в собственность заранее. Необходимо за свой счёт выполнить его межевание и подать на регистрацию. Всё это должна согласовать администрация субъекта, так как по умолчанию не размежёванные участки находятся в её ведении. Вторая: шлагбаум или ворота не должны препятствовать проезду и проходу людей и машин, если, помимо жилого дома, на перегораживаемом пути есть ещё какая-нибудь улица или другие строения.

ТСЖ — некоммерческая организация, но если в доме есть свободные помещения на первом этаже, то их можно сдать в аренду. Так товарищество получит прибыль, которую можно потратить только на нужды дома. Если прибыль большая, то на базе недвижимости создаётся фонд. Если объекты недвижимости грамотно реализовывать, то может сложиться такая ситуация, когда люди вообще не платят коммуналку, так как её покроют деньги от аренды.

Также можно создать товарищество, которое наймёт управляющую компанию. Тогда у товарищества есть только одна функция — контроль средств. Все операции будут проходить через него, и жители сразу будут знать, на что ушли их деньги. Если же жильцам что-то не нравится, то совет ТСЖ или общее собрание может принять решение сменить УК.

Как сменить ТСЖ Управляющая компания

Каждую осень ассоциации домовладельцев по всей стране голосуют по вопросам, касающимся наступающего года. Осень также является временем года, когда многие контракты на управление ТСЖ истекают и подлежат продлению. Если ваш контракт на управление ТСЖ подлежит продлению, это отличное время, чтобы остановиться и оценить ситуацию с управлением.

Каждый день мы получаем телефонные звонки и электронные письма от членов правления ТСЖ, которые недовольны своими нынешними управляющими компаниями по разным причинам.Они работали с одной управляющей компанией ТСЖ в течение многих лет и наблюдали, как их услуги со временем ухудшаются, пока, наконец, не дошли до точки, когда они были готовы внести изменения.

Получаете ли вы необходимый уровень обслуживания от управляющей компании ТСЖ? Подавляющее большинство общественных ассоциаций Америки не имеют профессиональной управляющей компании ТСЖ. Если ваша ассоциация является самоуправляемой, это прекрасная возможность посмотреть, что вы можете получить, воспользовавшись услугами надежной управляющей компании общественной ассоциации.

Качества, на которые следует обратить внимание при смене управляющих компаний ТСЖ

Возможно, одно из самых больших и очевидных преимуществ найма профессионального управляющего недвижимостью — это доступ к богатству знаний и опыта, которые они могут предложить. Опытные управляющие недвижимостью могут направлять совет директоров в процессе принятия решений и помогать принимать обоснованные бизнес-решения. Каков уровень опыта руководства вашего сообщества? Возможно, у вас уже есть опытные домовладельцы.В противном случае вы можете рассмотреть преимущества, которые может принести опытный управляющий недвижимостью.

управляющих компаний ТСЖ также являются большим подспорьем, когда дело касается финансовой деятельности ассоциации. Составление бюджета, сбор взносов и работа с агентствами по сбору платежей — все это часть процесса управления. Управляющая компания ТСЖ собирает средства, когда домовладелец не уплачивает взносы, и должна работать с советом директоров над созданием политики сбора поздних оценок. Залог и выкупа заложенного имущества часто требуют работы с банками и юристами — еще одна работа для руководства.Имеет ли ваша управляющая компания ТСЖ опыт работы с финансами ассоциации? Их отчеты точны и легко читаются? Если нет, примите это во внимание.

Если ваша ассоциация является самоуправляемой, вы захотите таким же образом оценить ее финансовые возможности. Правильно ли рассчитываются сборы и пени? Самое главное, выделяет ли ваша ассоциация достаточные средства в резервы? Качественный менеджер ТСЖ будет работать со специалистами по резервам и членами комитета, чтобы определить адекватный объем резервного финансирования.

Что будет делать ваша ассоциация без этой подготовки, когда придет время для капитального ремонта или замены, например повторного покрытия дорог или замены крыш? При управлении запланированным сообществом необходимо постоянно следить за проблемами обслуживания. Это может оказаться трудным для более крупных сообществ или тех, кто имеет значительную общую собственность. Качество обслуживания часто является критерием не только для поставщиков, но и для руководства. Любой, у кого есть глаза, может определить физическое состояние сообщества; это может быть до боли очевидным, когда работы по техническому обслуживанию не выполняются должным образом, а в некоторых случаях вообще не выполняются.

Как в вашем районе решаются вопросы обслуживания? Выдаются ли заказы на выполнение работ своевременно или на выполнение даже самого простого ремонта уходят недели? Почти все профессиональные управляющие компании ТСЖ имеют список поставщиков, которых они используют на регулярной основе. К ним относятся ландшафтные дизайнеры, страховые компании, генеральные подрядчики и сервисные компании. Это означает, что вам не нужно рисковать, нанимая поставщика, который, возможно, не сможет выполнить поставку; ваша управляющая компания ТСЖ уже провела за вас процесс проверки.

Признаки, что пришло время изменить руководство ТСЖ

Есть несколько существенных проблем, с которыми члены правления ТСЖ обычно сталкиваются при работе с управляющей компанией ТСЖ ниже номинальной.

Плохая коммуникация — один из факторов, ослабляющих отношения между ТСЖ и их управляющей компанией. Мы постоянно слышим от ТСЖ, которые говорят, что их менеджер сообщества не отвечает на их телефонные звонки или не отвечает быстро на их электронные письма. Они оставляют сообщение для менеджера сообщества, но им требуется несколько дней, чтобы ответить, если они вообще ответят.У домовладельцев и продавцов такой же опыт. Когда дело доходит до управления ассоциацией домовладельцев, коммуникация является ключевым моментом. Компания по управлению качеством всегда будет стремиться поддерживать открытую линию связи со своими клиентами.

В некоторых случаях менеджер сообщества ТСЖ не может завершить проекты. Просило ли правление заменить уличный фонарь, расследовать утечку воды или сделать заявку от нового ландшафтного дизайнера, кажется, что менеджер сообщества постоянно откладывает проекты.Совет в конечном итоге чувствует себя застрявшим, поскольку они неоднократно поднимают эти проблемы, не добиваясь никакого прогресса.

Еще одна распространенная жалоба, которую мы слышим от членов совета директоров в отношении их управляющей компании ТСЖ, заключается в том, что меры по обеспечению соблюдения требований или прогулки не проводятся последовательно, письма о нарушениях отправляются не в те дома, или управляющая компания не обеспечивает соблюдение требований таким образом, чтобы Правление спросило.

Кроме того, мы часто слышим от членов правления, что они не могут получить доступ к финансовым отчетам ТСЖ онлайн и по запросу.Мы слышим от советов директоров, что получают неполные финансовые документы; некоторые советы директоров запрашивают эти отчеты и никогда не получают их.

Последовательные менеджеры сообщества

Помимо общих трудностей, описанных выше, одна из наиболее частых жалоб, которые мы получаем от клиентов-менеджеров ТСЖ, которые звонят в наш офис с просьбой сделать ставку, заключается в том, что у них был отличный менеджер сообщества, но затем их управляющая компания предоставила им нового человека, а затем другой человек, и текущий менеджер сообщества не соответствует требованиям.

Менеджеры сообщества могут создать или разрушить управляющую компанию ТСЖ. Они — то, что отличает хорошие компании от менее звездных. Они могут сделать переживания члена правления положительными или отрицательными. Они являются причиной того, что вы любите компанию, с которой работаете, с трудом терпите ее или не можете дождаться, чтобы сменить ее. В конце концов, есть несколько важных различий между отличным менеджером сообщества и в лучшем случае посредственным.

Отзывчивость — ключевая характеристика, которую нужно искать в вашем комьюнити-менеджере.Первоклассные комьюнити-менеджеры знают, что обслуживание клиентов во многом зависит от оперативности. Они немедленно возвращают электронные письма; они отвечают на телефонные звонки и / или отвечают на телефонные звонки; они хотят получать от людей нужные им ответы.

Хороший менеджер сообщества также заботится о своих сообществах. Они хотят, чтобы их сообщества выглядели хорошо, были в безопасности, а для домовладельцев, членов правления и поставщиков — у всех были хорошие отношения друг с другом. Их расстраивают те же вещи, которые расстраивают членов совета директоров или домовладельцев.

Ваш комьюнити-менеджер также должен разрядить ситуации, а не обострять их. В идеале они идут в любую ситуацию, пытаясь снять напряжение, гнев или разочарование, которые могут существовать. Они знают, как успокоить людей и помочь им осознать, что их ТСЖ или управляющая компания ТСЖ не хотят их заполучить. Они стремятся помочь совету директоров вести их сообщество таким образом, чтобы они создавали доверие, уверенность и доброжелательность с домовладельцами, а не создавали враждебные отношения.

Обучение также влияет на эффективность вашего комьюнити-менеджера.Отличные менеджеры сообщества могут ответить на общие вопросы домовладельцев и членов правления. Они не новички; они изучали местные законы и имеют некоторый опыт за плечами. Никто не знает всех ответов, но хороший менеджер сообщества знает, куда идти и у кого спросить, если у них нет ответа.

Ваш менеджер сообщества должен работать полный рабочий день. Некоторые управляющие компании ТСЖ используют сотрудников, занятых неполный рабочий день, в качестве менеджеров сообщества, но график неполной занятости не дает достаточно времени менеджеру сообщества и совету ТСЖ для эффективного выполнения необходимых задач.

Наконец, ваш менеджер сообщества должен получать удовольствие от своей работы. Отличные комьюнити-менеджеры работают на великие компании они увольняются из компаний, которые их перегружают и имеют нездоровую рабочую среду. Если вы знаете нескольких менеджеров сообщества, которые покинули вашу управляющую компанию, скорее всего, сотрудники не виноваты.

Прекращение действия вашего текущего договора на управление ТСЖ

Являетесь ли вы членом совета директоров ассоциации домовладельцев? Контролирует ли ваша ТСЖ профессиональная управляющая компания ТСЖ? Если вы ответили утвердительно на оба эти вопроса, тогда у вас должна быть копия вашего текущего соглашения об управлении между ассоциацией и вашей управляющей компанией ТСЖ.Этот контракт содержит важную информацию, необходимую для правильного управления вашей ассоциацией домовладельцев, в том числе о том, как расторгнуть контракт.

По мере приближения конца года многие контракты на управление ТСЖ истекают и / или подлежат продлению. Не упустите возможность внести необходимые изменения в руководство! Запросите копию вашего контракта на управление и внимательно изучите его с членами вашего Совета директоров, чтобы изучить, какие у вас есть варианты, когда дело доходит до расторжения соглашения об управлении.

Важно учитывать продолжительность контракта. Определите, как долго действует контракт. Один год, два года или три года? Если контракт автоматически продлевается (также называемый «краеугольным камнем»), на какие периоды времени он автоматически продлевается?

Если ваша ТСЖ желает расторгнуть договор с текущей компанией, вам необходимо выяснить, какие существуют условия для расторжения договора. Придется ли вам подавать уведомление за 30 дней, за 60 или за 90 дней? Вам нужно направить уведомление за 30 дней до даты вступления в силу? В таком случае важно, чтобы все члены совета директоров знали дату вступления договора в силу.Кроме того, нужно ли отправлять уведомление по обычной или заказной почте?

Вам также необходимо установить, предусмотрены ли какие-либо штрафы за расторжение договора за досрочное расторжение договора. Нужно ли будет выплачивать оставшуюся комиссию за управление в случае досрочного расторжения?

Знание точного языка в вашем контракте на управление ТСЖ поможет членам совета директоров принимать более обоснованные решения относительно своей ассоциации. Проконсультируйтесь со своей управляющей компанией ТСЖ или адвокатом ТСЖ, чтобы получить более полезные советы по пересмотру контракта на управление ТСЖ.

Заключение

Ни одна ассоциация домовладельцев не должна платить своей управляющей компании за некомпетентность и бездействие. Возможность определить основные различия между высококачественными и низкокачественными менеджерами сообщества и управляющими компаниями ТСЖ поможет вам и вашей ТСЖ сделать правильный выбор, отвечающий потребностям вашего сообщества, независимо от того, связано ли это решение с сохранением вашей нынешней управляющей компании ТСЖ.

Комментарии закрыты.

Перезапуск ТСЖ? С чего начать

Март 2013 г.

Вот вопрос от руководителя ТСЖ.com о ситуации, которая случается чаще, чем вы можете себе представить: «У нас четыре квартиры в нашем здании и три владельца. В настоящее время у нас есть компания по управлению недвижимостью, но мы не довольны ими в течение некоторого времени и надеемся начать новый. Однако с тех пор, как ураган «Сэнди» затопил наш подвал, я понял, что мне нужно знать больше. У нас никогда не было официального заседания совета директоров, и несколько недель назад все трое владельцев впервые разговаривали по телефону вместе. Мой вопрос есть ли у кого-нибудь совет, с чего начать? »

Здесь наши эксперты дают свои лучшие советы членам правления ассоциаций, которые никогда не работали как ассоциация и хотят вернуться в нужное русло.

Неактивное ТСЖ? Вы не одиноки

«Это случается чаще, чем вы думаете», — говорит Дженни Ки, вице-президент RealManage, находящейся в Остине, штат Техас, управляющей компании ассоциации RealManage, которая управляет недвижимостью в Аризоне, Сан-Рафаэль, Калифорния. , Калифорния, Колорадо, Флорида, Луизиана, Невада и Техас.

«Это довольно распространенное явление», — соглашается Роберт Галвин, партнер Davis, Malm & D’Agostine PC в Бостоне, который специализируется на представлении квартир и кооперативов.«Обычно случается, что владельцы никогда не проводят собрания, у них нет протоколов и бюджетов, а когда им нужны деньги, владельцы просто платят».

Как ТСЖ дошли до этого? Есть все виды путей, которые приводят к неспособности запустить ассоциацию как ассоциацию.

«Возможно, владельцы управлялись самостоятельно и делали то, что они считают правильным, или, возможно, ими управляли плохо», — говорит Ки.
«Я вижу это, когда ассоциации являются очень новыми, и разработчик либо отказался от них, либо теоретически передал владельцам контроль, но не предпринял необходимых шагов для создания функционирующей управляющей структуры», — говорит Кевин Бритт из The Law Office Кевина Л.Бритт, который специализируется на представлении ассоциаций в Сиэтле.
«Это также происходит, когда в ассоциации какое-то время действует правление, а затем по какой-либо причине, возможно, они не могут заставить людей служить, они говорят:« Зачем нам нужен совет? Мы » Мы прекрасно ладим », — объясняет Бритт. «Они работают годами, и ничего особенного не происходит, а затем у них возникает проблема. Им нужно обеспечить соблюдение каких-то условий или собрать средства, и они понимают, что им действительно нужна эта функционирующая организация.»

» Что такого особенного, если надзор за Вашим ТСЖ отошел на второй план? Вы сильно рискуете тем, что, вероятно, является вашим самым крупным финансовым вложением. «В какой-то момент случится что-то плохое», — предсказывает Гэлвин. «Либо не будет страховки, либо общие зоны не будут обслуживаться, что в конечном итоге приведет к дорогостоящим убыткам или ремонту. Управлять ассоциацией не так уж и сложно, особенно если вы находитесь в очень маленьком здании. Но кто-то должен подойти и сделать это.«

Владельцы, перезапустите свои механизмы ассоциации

С чего начать? Свернитесь калачиком и почитайте.

«Первый шаг — дать им домашнее задание, — говорит Мэтью А. Дрюс, партнер Thomsen & Nybeck PA в Эдине, Миннесота, который представляет ассоциации. «Вам необходимо ознакомиться с документами вашей ассоциации. Даже среди ассоциаций, которые могут подпадать под действие принятой в нашем штате версии Закона о единой общей долевой собственности, в документах могут быть изменения, или были выбраны определенные процедуры.Управляющие документы не подходят для всех. Вы должны их прочитать ».

Ищите определенные сигналы. «Устав регулирует, как вы должны управлять своей корпорацией или организацией», — объясняет Дрюс. «Итак, обратите внимание на то, как вы избираете членов совета директоров, как должны проводиться собрания, что вы должны включать в свое уведомление о собраниях и сроки, которые следует использовать в любом уведомлении о собраниях. В декларации обычно больше говорится об использовании, работе, и обслуживание вашей собственности и контролирует вопросы, касающиеся доступа.Здесь вы должны посмотреть, как должна поддерживаться ваша ассоциация, кто что должен поддерживать и какие виды деятельности разрешены, а не на территории ассоциации ».

Как только вы почувствуете правила, возьмите в свои руки то, что происходит. «Владельцы должны понимать, кто сейчас управляет ассоциацией», — говорит Бритт. «Иногда они похожи на корабль-призрак, плывущий по течению в море, и это никто. Но обычно кто-то есть, и часто решения принимает управляющая компания.Они могут управлять им на основе своих стандартных практик, и управляющий имуществом фактически является правлением, потому что он действует как таковой, но менеджер — это не правление. Поймите статус-кво, включая то, что делается сейчас и какова сейчас структура управления ».

Следующий вызов на собрание — действительно. «В штате Вашингтон наш статут гласит, что даже если совета директоров нет вообще, определенный процент — это разные для квартир и домовладельцев, но обычно 20–30 процентов — владельцев могут созвать собрание», — говорит Бритт.«Часть вашей повестки дня, когда вы выясните, как созвать собрание, будет состоять в избрании правления. Затем просмотрите свои руководящие документы и решите, сколько членов должно быть в правлении. Цель состоит в том, чтобы избрать правление в принимать решения от имени ассоциации ».

Исправьте то, что сломано

Если плата вашего ТСЖ не бездействовала в течение определенного периода времени, но не работала так, как предполагалось, вам, возможно, придется внести некоторые исправления.

«Как правило, мы стараемся исправить любые серьезные проблемы, которые случались в прошлом», — говорит Ки.«Самым большим из них является то, что, возможно, они не выбрали членов совета директоров должным образом. Может быть, у них не было достаточно добровольцев, и некоторые люди вышли на рынок. Или, возможно, на недавнем ежегодном собрании не было кворума. С помощью адвоката мы можем вернуться и запомните, что эти вещи не были выполнены должным образом и что мы делаем, чтобы их исправить. Недавно мы начали управлять ассоциацией, в которой было слишком много членов правления. Это не вызвало каких-либо глобальных проблем, но правление не соблюдало , и если кто-то захочет поспорить с тем, как работает правление, он может пожаловаться на это.Итак, на ежегодном собрании мы объяснили, кто входит в правление, и что два человека ушли, и это было нормально ».

Есть, однако, некоторые звонки, которые вы не можете снять.« Есть некоторые вещи, которые вы не можете снять. исправить, и вам просто нужно двигаться вперед, — говорит Ки. — Допустим, ассоциация прошла специальную оценку или повысила оценки больше, чем следовало бы. Деньги, наверное, уже потрачены; как ассоциация вернет его? К счастью, я не видел многих из этих проблем. Что мы действительно видим, так это то, что решения не документируются.Мы не можем исправить все, но если что-то не так, мы стараемся это исправить ».

Не бойтесь потратить несколько долларов на профессиональные консультации. «Если у вас есть вопросы, сформулируйте их и начните анализировать свои документы, помня о них», — говорит Дрюс. «Или получите профессиональную консультацию, будь то юрист по юридическим вопросам или бухгалтер по финансовым вопросам. Ассоциация имеет право полагаться на советы профессионалов, и вы можете получить экономические ответы на целевые вопросы, которые впоследствии могут избавить вас от многих неприятностей. .«

Бритт согласен, что не нужно тратить целое состояние, чтобы получить надежный совет. «Многие члены совета директоров считают, что получение юридической консультации будет непомерно дорогостоящим — если вы зададите простой вопрос, вы получите ответ в 500 долларов», — говорит он. «Но не все юристы таковы, и вы можете согласовать свои ожидания с такими вещами, как ограничения на гонорары и сколько времени займет проект. Часто советы директоров приятно удивлены, что они могут задать простой вопрос и получить простой ответ. Этот хороший совет, даже если он коротко отправит быстрое электронное письмо и быстро получит ответное электронное письмо, члены правления оградят себя от личной ответственности за свои решения, потому что они сделали свою часть с точки зрения усердия, чтобы выяснить свои обязательства.«

Как сменить управляющую компанию ТСЖ — Управление сообществом ТСЖ

Качества, которые нужно искать в управляющей компании ТСЖ

управляющих компаний ТСЖ также являются большим подспорьем, когда дело касается финансовой деятельности ассоциации. Составление бюджета, сбор взносов и работа с агентствами по сбору платежей — все это часть процесса управления. Управляющая компания ТСЖ собирает средства, когда домовладелец не выплачивает взносы, и должна работать с советом директоров над разработкой политики сбора поздних оценок. Залог и выкупа заложенного имущества часто требуют работы с банками и юристами — еще одна работа для руководства.Имеет ли ваша управляющая компания ТСЖ опыт работы с финансами ассоциации? Их отчеты точны и легко читаются? Если нет, примите это во внимание.

Признаки, что пришло время изменить руководство ТСЖ

Прекращение действия вашего текущего договора на управление ТСЖ

Являетесь ли вы членом совета директоров ассоциации домовладельцев? Контролирует ли ваша ТСЖ профессиональная управляющая компания ТСЖ? Если вы ответили утвердительно на оба эти вопроса, тогда у вас должна быть копия вашего текущего соглашения об управлении между ассоциацией и вашей управляющей компанией ТСЖ.Этот договор содержит важную информацию, необходимую для правильного управления ассоциацией вашего домовладельца, в том числе о том, как расторгнуть договор.

В какой-то момент в течение года многие контракты на управление ТСЖ истекают и / или подлежат продлению. Не упустите возможность внести необходимые изменения в руководство! Запросите копию вашего контракта на управление и внимательно изучите его с членами вашего Совета директоров, чтобы изучить, какие у вас есть варианты, когда дело доходит до расторжения соглашения об управлении.

Заключение

Свяжитесь с администрацией сообщества HOA сегодня, чтобы получить бесплатную бесплатную оценку сообщества.

Нравится:

Нравится Загрузка …

Прекращение действия

: Уведомление о прекращении действия вашего ТСЖ или управляющей компании кондо

Как говорится в песне, расстаться бывает сложно. В отношениях мы перешли от разрыва лицом к лицу, разрыва телефонного разговора, разрыва письма в электронном письме и, наконец, самой низшей формы разрыва в тексте. Но это не относится к разрыву с поставщиком услуг для вашего сообщества.Итак, сегодня мы собираемся рассказать о разрыве: уведомление о прекращении действия вашей ТСЖ или компании по управлению кондоминиумом.

Шаг 1: Получите текущее соглашение о предоставлении услуг и просматривайте его, пока не дойдете до абзаца о прекращении действия. Обычно в этом параграфе говорится, что соглашение может быть нарушено а) по любой причине с письменным уведомлением за 60-90 дней или б) немедленно в случае «причины», такой как халатность.

Примечание. Если срок вашего контракта истек и автоматическое продление не предусмотрено, то вы в основном используете месячный срок и можете уведомить вас за 30 дней.

Шаг 2: Прочтите параграф о прекращении действия договора, в котором может быть указано, что вы должны отправить уведомление заказным письмом. В этом случае у нас часто есть доски, которые отправляют по электронной почте уведомление о расторжении и в электронном письме говорят, что формальное уведомление будет отправлено по почте.

Иногда управляющая компания разрешает вам досрочно уволиться: 1) они хотят уйти на достойных условиях, чтобы защитить свою репутацию и 2) возможно, это чувство взаимно. Так, например, если в соглашении указано 90 дней, но вы можете отработать, чтобы уйти с уведомлением за 30 дней.В других случаях исходящая компания будет настойчивой, и это в основном по финансовым причинам, они хотят получить ваш доход как можно дольше. Но мы говорим, что можно попробовать договориться.

Чтобы облегчить вам этот разрыв, мы составили уведомление о расторжении для вашего менеджера сообщества, которое вы можете редактировать и использовать.

Если вы хотите узнать больше о переходе, вы можете прочитать в нашем блоге «Последовательность событий для изменения ТСЖ, управления кондоминиумом или бухгалтерских компаний» ЗДЕСЬ.

Как создать ТСЖ для вашего сообщества

Ассоциации домовладельцев быстро набирают популярность в Соединенных Штатах.Все больше и больше домовладельцев находят безопасность и легкость участия в частном сообществе привлекательными по сравнению с хлопотами по обслуживанию. Возможно, в вашем районе нет сообщества ТСЖ, а может быть, вы всегда мечтали создать его. Как бы то ни было, вам может быть интересно, как начать ТСЖ. Вот несколько шагов для начала.

В этой статье:

Как правильно начать ТСЖ

Планируемые сообщества обычно имеют уже действующие ТСЖ.Но если вы перейдете в развитие, которое еще не сформировало собственное ТСЖ, возможно, вы захотите взять эту задачу на себя. Однако запуск ТСЖ в существующем районе может быть сложным процессом, особенно если вы не знаете, с чего начать. Чтобы помочь вам, вот несколько советов о том, как создать ассоциацию домовладельцев:

1. Изучите законы и процедуры

Самый первый шаг, который вы должны сделать при создании ТСЖ, — это тщательно изучить каждую тему, касающуюся ассоциаций домовладельцев.

Это включает в себя ознакомление с любыми правилами и положениями, местными законами или законами штата, а также с юридическими мерами, которые необходимо предпринять для успешного и законного формирования и функционирования ТСЖ.

Важно неукоснительно следовать этим правилам, чтобы сформировать прочное сообщество. Встретьтесь с другими владельцами ТСЖ для получения совета и прочтите как можно больше материалов.

Ваша ТСЖ также должна будет нанять юриста, который поможет вам с юридической стороной создания и управления ассоциацией. При поиске юриста обязательно учитывайте его опыт.Обратитесь к юристу, который ранее или в настоящее время обслуживает ТСЖ.

2. Почувствуйте местные интересы

Также важно провести надлежащее исследование в сообществе, чтобы увидеть, насколько там интерес и что домовладельцы ищут в вашем конкретном районе.

Если никто не хочет вступать в ассоциацию, то, скорее всего, нет смысла ее создавать. Когда вы только начинаете, сделайте членство необязательным, чтобы заинтересовать и поддерживать его.

3. Рассмотрите возможность раннего страхования

Многие ТСЖ совершают ошибку, не застраховав себя должным образом. На ранних этапах формирования бизнеса важно обеспечить защиту вашего ТСЖ путем инвестирования в страхование, которое защитит вас от любого числа непредвиденных обстоятельств.

4. Выберите высококвалифицированную команду

Ассоциация домовладельцев хороша ровно настолько, насколько хороши лица, которые ею руководят. Люди, которых вы соберете вместе для совместной работы над этим новым захватывающим проектом, будут иметь огромное влияние.Обязательно выберите небольшое, но сильное ядро людей, обладающих знаниями, навыками и совместимостью друг с другом.

5. Создайте свои руководящие документы

Эта часть может занять много времени, но, тем не менее, это важный шаг при создании ассоциации домовладельцев. Существует несколько регулирующих документов, которые вы должны написать для своего ТСЖ, включая устав и CC&R (Соглашение, условия и ограничения). CC&R, пожалуй, самый важный, поскольку в нем подробно описаны правила, которым должны следовать жители, и то, как должно управляться ваше ТСЖ.

6. Разработайте разумную, но конкурентоспособную ТСЖ

При проектировании CC&R, выборе удобств и планировании новых структур всегда существует тонкий баланс между конкурентоспособностью с другими местными ТСЖ и сохранением достаточно низких комиссий, чтобы быть разумными. Однако методом проб и ошибок вы сможете определить, что действительно важно для домовладельцев в вашем районе, и разработать ТСЖ, которое достигнет обеих этих целей.

7.Создание бизнеса

Когда у вас будет прочная структура для вашего сообщества, пора официально создать ассоциацию домовладельцев и начать свой бизнес. Большинство из них предпочитают создать некоммерческую корпорацию или LLC.

При открытии бизнеса вам будет предложено указать название вашего бизнеса, оплатить сборы, подать заявку на получение федерального налогового номера, составить проект устава и установить подзаконные акты, среди прочего.

8. Избрание Правления

После того, как бизнес создан, пора избрать правление ТСЖ.Это чрезвычайно важная задача, потому что правление задаст тон сообществу в будущем. Вот несколько советов о том, как создать доску ТСЖ:

Ищите квалифицированных кандидатов. Обязательно соберите группу людей, обладающих сильными навыками в различных областях. Найдите людей, которые имеют опыт работы в сфере финансов или имеют знания в области ландшафтного дизайна или обслуживания.
Страсть не менее важна. Хотя навыки и большой опыт предпочтительнее, важна страсть.Следует также рассмотреть кандидатуры, действительно заботящиеся о благополучии общества. Нанимайте тех, чьи сердца находятся в нужном месте.
Следуйте стандартной процедуре. Если вы хотите, чтобы выборы в совет ТСЖ прошли успешно, вы должны стандартизировать свой избирательный процесс. Эта процедура должна быть указана в ваших руководящих документах и должна соблюдаться на всех выборах.
Все документы. Документация — одна из самых важных частей при избрании членов правления.Если кто-то оспорит результаты, вы можете обратиться к своим записям, чтобы разрешить конфликт.

Правление ТСЖ должно выполнять ряд обязанностей перед обществом. Успешное управление ТСЖ включает в себя ведение точной финансовой отчетности, составление бюджета для операционных расходов и будущего ТСЖ, единообразное соблюдение правил и положений, а также поддержание общественной собственности, среди прочего.

9. Нанять ТСЖ УК

Хотя это и не является обязательным шагом при создании ТСЖ, наем управляющей компании ТСЖ может оказаться большим подспорьем.Фактически, большинство ассоциаций вступают в партнерские отношения с управляющими компаниями ТСЖ, чтобы помочь им в управлении ТСЖ. Эти компании уменьшают нагрузку на совет директоров и еще более важны для подающей надежды ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ

Когда вы впервые решаете, создавать ТСЖ или нет, ваш разум, естественно, задастся вопросом, есть ли какие-либо преимущества в том, чтобы иметь его в первую очередь. Как и в большинстве случаев в жизни, у создания ТСЖ есть как плюсы, так и минусы.

Вот преимущества ТСЖ:

Вам не нужно беспокоиться об обслуживании мест общего пользования, таких как общественный бассейн, сады и клубы.
Такие услуги, как вывоз мусора, уход за газоном или озеленение, а также охрана, обычно предоставляются ТСЖ.
ТСЖ помогает поддерживать и улучшать привлекательность бордюров, тем самым повышая стоимость собственности.
Если вы находитесь в конфликте с другим жителем, вы можете урегулировать свои споры через правление ТСЖ, которое действует как посредник между членами сообщества.
Вы можете расширить свой круг и познакомиться с новыми людьми, такими как ваши соседи, на собраниях ТСЖ.

Вот недостатки ТСЖ:

ТСЖ может наложить ограничения на сдачу вашего дома в аренду.
Есть регулярные взносы, а иногда и специальные взносы, за которые нужно платить.
Существуют ограничения на то, что вы можете делать как домовладелец, в том числе вносить изменения в свою собственность, и вам, возможно, придется получить одобрение совета, прежде чем вы сможете действовать.

Создайте собственное ТСЖ сегодня

Создание ТСЖ может быть захватывающим временем для вас и вашего района. Преимущества ТСЖ неоспоримы и явно перевешивают недостатки. Хотя процесс долгий и требует изрядного количества тяжелой работы, в конечном итоге все это того стоит.Просто следуйте этим советам о том, как начать ТСЖ, и все будет хорошо.

Если у вас возникли проблемы с управлением ассоциацией домовладельцев, возможно, пришло время пойти по стопам других ТСЖ, которые были до вас. Обратитесь за помощью в управляющую компанию ТСЖ, подобную нашей.

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

Зачем ТСЖ нужна управляющая компания

Нужна ли ТСЖ управляющая компания или можно избежать затрат и перейти на самоуправление? Если вы задаете этот вопрос, скорее всего, ваша организация стремится сократить расходы.Тем не менее, правда в том, что ТСЖ без управляющей компании обнаружит, что ему трудно процветать, и в результате сообщества могут катиться под гору. С правильной управляющей компанией ваша ТСЖ сможет добиться гораздо большего, чем просто экономия средств. Продолжайте читать, чтобы рассмотреть все преимущества, которые правильная компания может предоставить вашему сообществу.

Каковы риски самоуправляемых ТСЖ?

Возможно, лучше всего начать с более пристального изучения того, что происходит, когда ТСЖ пытается самостоятельно управлять своей организацией и услугами.Риски могут быть значительными.

Постоянно возникает проблема нехватки волонтеров. Волонтерам не платят, и они тратят свое время на помощь. Даже в самых преданных районах это становится серьезной проблемой.

Инфраструктура слишком велика, чтобы управлять ею на добровольной основе, и становится обременительной. Управлять такой организацией — это больше, чем просто работа на полную ставку. Теннисные корты, бассейны, частные дороги и многое другое необходимо профессионально обслуживать, чтобы обеспечить надлежащее обслуживание и уход.

Другой распространенной проблемой, с которой сталкиваются самоуправляемые ТСЖ, является отсутствие последовательности в управлении. Когда волонтеры стоят за законами, поддерживают договор и обеспечивают его соблюдение, существует риск того, что могут возникнуть заявления о фаворитизме и несправедливом обращении.

Из-за недовольства может быть повышенный риск судебных исков, исков против ТСЖ и плохого управления средствами. Без надлежащего управления со стороны профессионалов ТСЖ довольно часто не соблюдают государственные, федеральные и местные законы.

Меньше всего вы хотите, чтобы ваша ТСЖ заработала плохую репутацию. Отсутствие общения, ограниченная способность управлять средствами и заявления о плохом обращении могут привести к негативному присутствию в обществе, что может повредить стоимости собственности и ограничить успех вашего сообщества.

Это вполне реальные риски, с которыми регулярно сталкиваются многие ТСЖ, потому что они предпочли обойтись без компании по управлению собственностью ТСЖ.

Зачем нужна управляющая компания ТСЖ

Нужна ли каждому ТСЖ управляющая компания? Краткий ответ — да.Чтобы добиться успеха, вам нужна поддержка вашего сообщества на уровне экспертов. Это может помочь вашей организации оставаться ценной и обеспечивать удовлетворение потребностей каждого жителя.

Если вы решите использовать управляющую компанию ТСЖ вместо самоуправления, вы можете рассчитывать на следующие преимущества:

Улучшенная связь
Лучшее управление территорией собственности за счет профилактического, а не только оперативного обслуживания
Поддержка по финансовым вопросам, включая программное обеспечение для управления финансами, которое ясно видно всем владельцам
Справедливое разрешение споров
Планирование собрания членов правления и собственников
Стратегии долгосрочного роста

В конечном счете, сообщество ТСЖ должно быть местом, в котором хотят жить не только нынешние жители, но и местом, которое желательно для сообщества в целом.С помощью профессиональной управляющей компании ассоциации можно увидеть улучшения, обновления, обновления и новые возможности.

Короче говоря, более эффективное управление финансами и жителями в вашей организации может позволить организации продолжать расти и развиваться в одно из самых желанных сообществ в этом районе. Это может привести к улучшению условий на объекте, увеличению стоимости жилья, снижению общих требований и урегулирований, а также к повышению качества жизни для всех.

Построение успешного ТСЖ означает наем подходящей управляющей компании

Когда нужно узнать ответ на вопрос «Нужна ли ТСЖ управляющая компания?» сначала спросите себя, что вы могли бы потерять без него. Свяжитесь с нашей командой профессионалов в Ardent Residential, чтобы узнать больше о решениях, которые мы предлагаем таким организациям, как ваша.

Да, вы можете изменить свои правила ТСЖ! Вот 3 ключа к успеху

Вы только что влюбились в щенка немецкого дога и узнали, что ваша ассоциация ограничивает вес собак в 50 фунтов? Вы ожидаете постоянного гостя, который не сможет припарковаться на ночь на улице во время своего пребывания? У ассоциации домовладельцев (ТСЖ) есть свои правила не зря — не нарушайте их; поменять их!

Вот три способа начать работу:

Прочтите ваших документов — все! Прежде чем вы сможете что-то изменить, вам нужно знать, что вы пытаетесь изменить.Как правило, ассоциации имеют три основных руководящих документа: Декларацию (или CCR — Соглашения, условия и ограничения), Устав и Правила и положения. Все ваши документы взаимосвязаны, но есть иерархия; ваша Декларация заменит ваши Правила и положения, и могут даже быть законы города или штата, которые имеют преимущественную силу перед документами вашей ассоциации. (Не знаете, где найти свои руководящие документы? Вот несколько мест, где можно поискать.)

Изучите свои документы. Прочитав документы, вы должны лучше понять, что будет легко изменить, а что немного сложнее. Помните, что обновление документов связано с расходами. Обычно правила и положения могут быть изменены голосованием Совета или директоров, но Декларация и Устав требуют голосования домовладельцев — часто значительного процента, например 2/3 или 3/4 всех владельцев. Если изменение, которое вы хотите, указано в Декларации, его будет гораздо дороже и сложнее обновить, поэтому подумайте, достаточно ли важно предлагаемое вами изменение для сообщества, чтобы вызвать достаточный интерес, чтобы окупить усилия и затраты.Другой важной частью понимания ваших документов является понимание причин, по которым изначально были применены определенные ограничения. Эти документы не создаются в одночасье, и при разработке руководящих принципов вашего сообщества было вложено много усилий, о которых вы, возможно, не знали. Посетите собрание совета директоров и задайте вопросы — вы можете обнаружить, что эти типы изменений уже обсуждались. В то время как Декларация и Устав обычно готовятся застройщиком при строительстве недвижимости, Правила обычно готовятся домовладельцами, и вам должно быть доступно больше информации.Возможно, вы обнаружите, что ограничение веса домашнего животного в 50 фунтов было компромиссом между сторонниками ограничений породы и владельцами домашних животных в сообществе; если это было недавнее изменение, то, вероятно, заинтересованные стороны все еще являются резидентами и не хотели бы видеть пересмотр. Вы также можете узнать, что в вашем городе регулируется уличная парковка, и что ассоциация может отменить свое правило, но это не повлияет на ваших гостей.

Предложите свои изменения .Теперь, когда у вас есть надлежащая подготовка, вы сможете решить, стоит ли стремиться к желаемым изменениям. Если да, запишите предлагаемое вами Правило и представьте его Совету директоров. Имейте в виду, что ваше правило должно быть разумным, подлежащим исполнению и над которым ассоциация имеет полномочия — защищать и приумножать стоимость собственности. Лучше всего отправить этот тип запроса заранее и попросить время в повестке дня следующего заседания совета директоров, чтобы представить свою идею. Имейте в виду, что ваша ассоциация — это тоже бизнес, поэтому представляйте свои предложения с этой точки зрения — объясните, почему это изменение целесообразно для вашего сообщества.Поговорите со своими соседями, и, если они тоже заинтересованы в этом изменении, попросите их подписать петицию, подтверждающую их поддержку, или присутствовать на заседании совета директоров вместе с вами.

Ваша ассоциация действует на благо всех домовладельцев. Если домовладельцы хотят изменений, которые положительно повлияют на общество, они, скорее всего, достижимы.

ОБ АВТОРЕ

Леа Марку, CMCA, AMS, PCAM работает в сфере обслуживания клиентов более 15 лет.Она начала с Associa Chicagoland в 2008 году, а затем перешла с должности представителя по работе с клиентами на менеджера общественной ассоциации в 2010 году. Она работала с разнообразным портфелем недвижимости, включая среднеэтажные кондоминиумы, таунхаусы, дома на одну семью, а также девелоперскую и коммерческую недвижимость. Она является активным членом Института общественных ассоциаций, где посещает отраслевые мероприятия, семинары и выставки. Леа получила обозначения CMCA® и AMS®, а недавно была удостоена престижной награды PCAM.Свяжитесь с ней по телефону 847-490-3833 или [email protected].

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть товарищество собственников жилья

Как расторгнуть договор управления с управляющей компанией

Кто принимает решение о смене управляющей компании

Что делать, если УО лишилась лицензии на управление МКД

Как расторгнуть договор с управляющей компанией и создать ТСЖ?

можно ли выйти из УК одной квартире

Основания отказа от УК

Законодательство

Поводы для отказа от УК

Как доказать невыполнение управляющей компанией положений соглашения

Разрешается ли разрыв соглашения с УК владельцам одной квартиры

Особенности процедуры прекращения сотрудничества с управляющей компанией

Перейти в другую УК

Создать ТСЖ

Пошаговая инструкция

Особенности организации и проведения сборов владельцев

Особенности выбора способа управления

Необходимые документы

Действия после принятия решения о разрыве с УК

Процедура разрыва договорных отношений

Что делать при отказе от МКД управляющей компании

Отказ от непосредственного управления — вопрос №14328005 © 9111.

Смена управляющей компании. Жилищное хозяйство. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ

Основания для смены управляющей компании

Общее собрание при смене управляющей компании

Повестка общего собрания собственников квартир

Составление реестров собственников квартир

Уведомление соседей о собрании

Соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников

Как выбирать новую управляющую компанию?

Что нужно знать собственникам жилья о ТСЖ

Снизить плату за коммуналку и расширить детскую площадку. Что даёт создание ТСЖ

Шаг 1. Соберите информацию для общего собрания

Шаг 2. Поймите, нужно ли вам ТСЖ НА САМОМ ДЕЛЕ

Шаг 3.

Шаг 4. Утвердите устав, выберите правление и зарегистрируйте ТСЖ

Шаг 5. Используйте ТСЖ с умом

Как сменить ТСЖ Управляющая компания

Качества, на которые следует обратить внимание при смене управляющих компаний ТСЖ

Признаки, что пришло время изменить руководство ТСЖ

Последовательные менеджеры сообщества

Прекращение действия вашего текущего договора на управление ТСЖ

Заключение

Перезапуск ТСЖ? С чего начать

Как сменить управляющую компанию ТСЖ — Управление сообществом ТСЖ

Качества, которые нужно искать в управляющей компании ТСЖ

Признаки, что пришло время изменить руководство ТСЖ

Прекращение действия вашего текущего договора на управление ТСЖ

Заключение

Нравится:

: Уведомление о прекращении действия вашего ТСЖ или управляющей компании кондо

Как создать ТСЖ для вашего сообщества

Как правильно начать ТСЖ

1. Изучите законы и процедуры

2. Почувствуйте местные интересы

3. Рассмотрите возможность раннего страхования

4. Выберите высококвалифицированную команду

5. Создайте свои руководящие документы

6. Разработайте разумную, но конкурентоспособную ТСЖ

7.Создание бизнеса

8. Избрание Правления

9. Нанять ТСЖ УК

Плюсы и минусы ТСЖ

Вот преимущества ТСЖ:

Вот недостатки ТСЖ:

Создайте собственное ТСЖ сегодня

Зачем ТСЖ нужна управляющая компания

Каковы риски самоуправляемых ТСЖ?

Зачем нужна управляющая компания ТСЖ

Построение успешного ТСЖ означает наем подходящей управляющей компании

Да, вы можете изменить свои правила ТСЖ! Вот 3 ключа к успеху

alexxlab

Вам также может понравиться

Размеры уго: ГОСТ 2.747-68 ЕСКД. Обозначения условные графические в схемах. Размеры условных графических обозначений

В квартирах холодно: Боремся с холодом в квартире: работающие методы

Очень холодно дома что делать: 10 советов согреться в квартирах в мороз

Добавить комментарий Отменить ответ