Управление в многоквартирном доме тсж: Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных  домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

В случае выбора  способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ  смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

Способ управления ТСЖ подходит для любого  многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ.  Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме. В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов  (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

Цель создания ТСЖ — управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

— лифты, лифтовые и другие шахты;

— коридоры, лестницы, лестничные площадки;

— технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;

— ограждающие несущие и ненесущие конструкции;

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;

— земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т. п.

Основные преимущества ТСЖ:

— ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).

Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.

— ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

— ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

— Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

— В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;

— ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):

-обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

— строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

— предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).

Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1,  каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).

ТСЖ как способ управления многоквартирным домомАдвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Одним из таких способов является создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Отношения по поводу создания и деятельности товариществ собственников жилья регулируются нормами гл. 13 ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – юридическое лицо, зарегистрированное в качестве некоммерческой организации, созданное собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов.

ТСЖ является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (МКД).

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ “О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации”, вступившим в силу с 1 сентября 2014 года (за исключением отдельных положений), введена новая организационно-правовая форма юридического лица – товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Таким образом, с 1 сентября 2014 года ТСЖ в соответствии с Законом № 99-ФЗ является видом юридического лица, создаваемым в организационно-правовой форме ТСН.

Обращаем внимание, что в настоящее время срочной перерегистрации созданных ТСЖ в ТСН не требуется (Письмо Минстроя России от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04).

Цели создания ТСЖ собственниками жилых помещений в многоквартирных домах

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является – управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

К целям создания ТСЖ также относится:

1) совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;

2) обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;

3) совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;

4) осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;

5) предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами;

6) осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Товарищество собственников жилья имеет право оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров, например, подряда лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно осуществляет контроль за выполнением обязательств по этому договору.

Согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Количество голосов собственников пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество дома.

Собственники жилых помещений имеют право обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительным решения общего собрания, избрания председателя ТСЖ и др.
С иском о признании решения общего собрания недействительным в суд может также обратиться и Жилищная инспекция.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1. обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2. доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
3. субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4. прочих поступлений.

ТСЖ в своей деятельности имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служит решение общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

В соответствии с частью 2 статьи 152 ЖК РФ Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды.

Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ.

Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.

Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством. Реорганизация любого юридического лица, в том числе ТСЖ, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии со ст. 140 ЖК РФ ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидация ТСЖ влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Жилищное право

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Управление многоквартирным домом

Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

• Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

• Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

• управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

• управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

• Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

• осуществляет управленческую и организационную работу;

• принимает решения;

• обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

• Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

• Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

• управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

• Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

• Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

• В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК (рис. 2):

• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления.

• Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК).

Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Наталья Габрусь,

Лекс-Консалтинг (Тюмень)

Консалтинговая группа «Лекс»

Опубликовано в журнале «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», №6, июнь 2006 г.

Управление домом ТСЖ | Управление многоквартирным домом ТСЖ

      Здравствуйте! Одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, сокращенно ТСЖ, реже дом может также управляться жилищно-строительным кооперативом, сокращенно ЖСК.

     Вот как определяет закон, в частности, Жилищный Кодекс РФ, что такое ТСЖ. Статья 135.1. — «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме». Отсюда следует, что ТСЖ — это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям.

     Для чего же создают ТСЖ? Во-первых, для совместного управления и организации пользования общим имуществом в доме, и во-вторых, для предоставления коммунальных услуг. Можно сказать, что ТСЖ — это специально созданный исполнительный орган в доме для реализации функций управления МКД. А владельцы квартир имеют возможность делегировать обязанности по управлению жильем этой органу.

     Основополагающим внутренним документом в Товариществе является Устав, который принимают на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов владельцев помещений в МКД. Устав ТСЖ должен соответствовать законодательству РФ, поэтому он должен корректироваться с учетом изменений в законодательстве России.Число членов ТСЖ, которые создают товарищество, должно превысить 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

     Вообще надо сказать, что Товарищество обязательно должно создаваться по инициативе, и при поддержке абсолютного большинства жителей МКД. Иначе, как показывает опыт, толку не будет.Отношения внутри ТСЖ строятся на добровольной основе. То есть, собственники добровольно вступают в ТСЖ, отношения между ними в идеале должны быть добрососедские. С владельцами помещений, которые все таки не захотели вступать в ТСЖ, заключаются договоры о содержании и ремонте совместного имущества МКД.

      Как же строится управление внутри ТСЖ? Согласно ст. 144 Жилищного Кодекса РФ органами управления товарищества являются: общее собрание членов и правление. Во главе правления — председатель. Также в ТСЖ формируется контрольно-ревизионный орган. Общее собрание членов является главным органом руководства товариществом. Оперативное управление происходит с помощью правления Товарищества, которое выбирается на общем собрании. Конечно, идеальный вариант, чтобы председатель и правление в своей работе не отрывались от интересов членов ТСЖ. Такое, к сожалению, бывает. Поэтому, просто необходимо создавать при ТСЖ контролирующий ревизионный орган.

      В функции органов управления товарищества входят внесение платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт совместного имущества в МКД, определение их размера, а также установление порядка внесения оплаты коммунальных услуг собственниками помещений.Товарищество собственников жилья может управляться разными способами, например, членами правления во главе с председателем, или профессиональным управляющим, человеком «со стороны», «варягом», приглашенным правлением ТСЖ.

     В соответствии с действующими законами России, ТСЖ может заключать договор управления МКД с управляющими компаниями, и также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах владельцев помещений в многоквартирном доме.Но члены ТСЖ могут также делегировать право заключения договоров на поставку различных жилищно-коммунальных благ товариществу, а уже ТСЖ, заключает договор управления с управляющей компанией, которая заключает договоры с поставщиками ресурсов и услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

     Конечно, у этого способа управления МКД есть свои несомненные плюсы. К ним можно отнести то, что владельцы помещений в доме могут определять оптимальное соотношение цены и качества предоставляемых услуг и выбирать именно те подрядные организации, которые считают лучшими. Также собственники квартир при желании могут контролировать процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг подрядчиками через правление ТСЖ. Деньги собственников скапливаются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома.

     С помощью созданной ревизионной комиссии собственники могут проконтролировать целевое расходование этих средств. Владельцы сами определяют, на что потратить общие деньги на капремонт, сами решают, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, выбирают материалы для ремонта и т.д. Члены ТСЖ вправе нанять управляющую организацию для обслуживания многоквартирного дома и работать с ней. Если возникнет желание заменить УК, то процедура смены управляющей организации в этом случае значительно облегчена. ТСЖ освобождается от оплаты налога на прибыль со скопленных на банковском счете средств для проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

      Однако, как и всегда, кроме плюсов, есть при этом методе управления МКД и минусы. Довольно часто бывает так, что в доме живут совершено разные по социальному статусу люди. И вот в нем создается товарищество собственников, и получается как в басне Крылова про лебедя, рака и щуку. Вообщем, «когда в товарищах согласья нет», толку от деятельности такого ТСЖ будет мало. Нередко бывает другой случай, когда люди, занятые своими повседневными заботами, проблемами, перестают следить, контролировать деятельность «верхушки» ТСЖ. А председатель, правление «не дремлет», и начинают потихоньку тащить общественные деньги в свой карман.

     В заключении могу сказать, что по моему личному мнению, ТСЖ это все таки наиболее оптимальный из трех способов (непосредственное управление, ТСЖ или ЖСК, управляющая организация) управления многоквартирным домом.

Государственное юридическое бюро — Управление многоквартирными домами

С момента принятия Жилищного кодекса РФ прошло уже более 10 лет. Однако до сих пор многие собственники помещений в многоквартирных домах так и не знают свою управляющую организацию, свои права и обязанности, как собственника имущества в многоквартирном доме, а также то, каким образом они могут повлиять на качество работы организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

Собственники должны понимать, что управление многоквартирным домом и создание благоприятных и комфортных условий проживания в нем зависят только от объединения владельцев помещений и их выбора при создании так называемых объединений — университетов (от нем. Universitat, в свою очередь произошедшего от лат. universitas — совокупность, общность, объединение).

Статьи 161 Жилищного Кодекса РФ устанавливает ОБЯЗАННОСТЬ собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Рассмотрим основные «университеты» управления многоквартирным домом:

1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. 

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в нем самостоятельно решают все вопросы, связанные с содержанием общего имущества и предоставлением коммунальных услуг, заключив при этом договоры от своего имени на основании решений общего собрания указанных собственников.

Непосредственное управление, как правило, эффективно в небольших многоквартирных домах, где все или большинство собственников помещений могут выступать в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Законодательно предусмотрена возможность выбора указанного способа управления в многоквартирных домах, количество квартир в которых НЕ превышает тридцати.

Итак, если вы проживаете в мини-доме, этот способ управления для вас.

 2) Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Способ управления многоквартирным домом посредством товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (далее по тексту ТСЖ), регламентируется разделом Жилищного кодекса РФ.

ТСЖ, являясь своего рода некоммерческой управляющей организацией, выполняет функции непосредственного управления многоквартирным домом.

Эффективность способа управления многоквартирным домом ТСЖ характерна для любого многоквартирного дома, при этом к управлению допускаются все собственники помещений.

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений с вынесением на повестку дня вопросов по утверждению устава ТСЖ, а также выбора правления ТСЖ и порядка вступления в члены ТСЖ. Указанные решения считаются принятыми, если за них проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Далее правление из своего состава выбирает председателя правления ТСЖ, который уполномочен представлять интересы всего ТСЖ, и действовать в его интересах, включая полномочия по заключению договоров на поставку коммунальных услуг, а также работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Согласно требованиям Федерального закона от 08 августа 2001 года №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» ТСЖ подлежит обязательной государственной регистрации в качестве юридического лица.

Необходимо отметить, что ТСЖ, как юридическое лицо, представляет интересы всех собственников помещений перед третьими лицами.

 Учитывая судебную практику, ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, создавая при этом благоприятные и комфортные условия проживания в доме, что подтверждается многочисленной судебной практикой различных инстанций (ФАС Центрального округа в Постановлении №А54-4825/2009 от 12 сентября 2012 года).

Необходимо отметить, что общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме возможно (на основании решения собственников) сдать в аренду. В свою очередь, получаемую арендную плату ТСЖ впоследствии может направлять (также на основании решения общего собрания собственников помещений), к примеру, на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, оплату коммунальных услуг, формирование резервного фонда, а также работы и услуги, обеспечивающие благоприятные и комфортные условия проживания граждан в доме.

 3) Управление управляющей организацией.

Наиболее распространенным способом управления многоквартирным домом является управление посредством управляющей организации. Решение о выборе такого способа управления принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, где выбирают управляющую организацию и утверждают обязательные условия договора управления домом.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией оптимально для любых многоквартирных домов, в том числе имеющих нетиповое строительство, однако главным недостатком такой формы управления является ограниченность участия собственников в непосредственном управлении многоквартирным домом.

Новацией «университета управления многоквартирным домом» является СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, часто отождествляемый с ранее существовавшими домовыми комитетами.

В отличие от «домкомов» деятельность совета многоквартирного дома законодательно регламентирована нормами статьи 161. 1 ЖК РФ, и этот орган ОБЯЗАТЕЛЕН в многоквартирных домах, где не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, или иных специализированных потребительских кооперативах, при этом в данном доме должно быть более четырех квартир.

Собственники помещений в таких домах на общем собрании ОБЯЗАНЫ избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений. Совет многоквартирного дома избирается сроком на два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников.

Необходимо отметить, что совет многоквартирного дома НЕ подлежит регистрации в органах местного самоуправления или иных органах. Руководство деятельностью совета многоквартирного дома осуществляет председатель совета, выбираемый из членов совета, являющихся собственниками помещений в таком доме.

Полномочия председателя совета многоквартирного дома определены частью 8 статьи 161.1 ЖК РФ, согласно которой он, представляя интересы дома, вправе вести переговоры по условиям договора управления многоквартирным домом, поставке коммунальных услуг, осуществлять контроль по договорам на выполнение работ, оказание услуг, а также на основании доверенности, выданной собственниками, может заключать договор управления многоквартирным домом либо договоры, связанные с содержанием и текущим ремонтом общего имущества, поставкой коммунальных услуг, и представлять интересы собственников в суде, а также органах исполнительной власти.

Необходимо отметить, что согласно требованиям статей 44-48 ЖК РФ полномочия председателя совета многоквартирного определяются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Существующая судебная практика подтверждает необходимость соблюдения порядка проведения общего собрания для оформления доверенности на председателя.

Какое бы управление ни было в Вашем доме, необходимо помнить, что в любое время собственники могут изменить способ управления домом на общем собрании собственников, организованном в порядке, установленном статьями 44-48 ЖК РФ. Но не стоит забывать о том, что если собственники так и не определились со способом управления домом, то решение будет принято органом местного самоуправления на основании проведенного открытого конкурса.

Указанная обязанность органов местного самоуправления не случайна, т.к. создание «университетов» управления призвано помогать собственникам помещений в самостоятельном управлении домом и способствовать осознанию того, что их дом не заканчивается порогом их квартиры.

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации

ОБ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 17 января 2006 г. N 9-ПП

ОБ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ
(в ред. постановления Правительства Москвы от 03.10.2006 N 774-ПП)

Жилищным кодексом Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирных домах предоставлены широкие права не только по выбору на общем собрании способа управления многоквартирным домом, но и по отбору организаций, управляющих многоквартирными домами (далее — управляющая организация), а также по установлению размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Кардинальные изменения в жилищном законодательстве ведут к необходимости выработки новой системы управления многоквартирными домами, которая должна учитывать и ранее приобретенный положительный опыт, и выявленные недостатки. В целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации, обеспечения единообразного подхода к организации системы управления многоквартирными домами в городе Москве Правительство Москвы постановляет:

1. Утвердить Временное положение об организации управления многоквартирными домами в городе Москве (далее — Положение) согласно приложению к настоящему постановлению и ввести его в действие с 1 марта 2006 г.

2. Возложить на Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы в соответствии с его функциями координацию деятельности отраслевых, функциональных и территориальных органов исполнительной власти по вопросам управления многоквартирными домами.

3. Установить, что при подготовке и проведении конкурсов по отбору управляющих организаций, оформлении, заключении и изменении договоров управления многоквартирными домами в обязательном порядке учитываются сведения из Реестра объектов собственности города Москвы в жилищной сфере (далее — Реестр СЖС) и других соответствующих городских информационных ресурсов (далее — реестры) о наличии (отсутствии) в данных многоквартирных домах собственности города Москвы, ее составе, изменении, обременениях, соотношении долей города и иных собственников помещений.

4. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:

4.1. Обеспечить организацию на базе Реестра СЖС учет договоров управления многоквартирными домами по жилым помещениям, находящимся в государственной собственности города Москвы, с использованием информационной базы данного реестра.

4.2. Утвердить порядок предоставления сведений из Реестра СЖС, указанных в п. 3 настоящего постановления, в части жилых помещений, являющихся собственностью города Москвы, и с 1 февраля 2006 г. обеспечить предоставление данных сведений по запросам Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, префектур административных округов города Москвы (далее — префектуры административных округов), управ районов города Москвы (далее — управы районов), управляющих организаций, включая товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее — ТСЖ, ЖК, ЖСК) и иные специализированные потребительские кооперативы, представителей инициативных групп собственников помещений.

4.3. Обеспечить Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы и Управлению координации деятельности комплекса городского хозяйства Москвы возможность оперативного доступа к Реестру СЖС по согласованной технологии при реализации положений настоящего постановления.

5. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департаменту имущества города Москвы в срок до 1 марта 2006 г. разработать и утвердить регламент взаимодействия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департамента имущества города Москвы по учету договоров управления многоквартирным домом (домами) в отношении помещений, находящихся в государственной собственности города Москвы.

6. Департаменту имущества города Москвы утвердить порядок и обеспечить с 1 февраля 2006 г. предоставление сведений (п. 3) по запросам Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, префектур административных округов, управ районов и управляющих организаций, включая ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные специализированные потребительские кооперативы, в отношении объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности города Москвы.

7. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы с участием Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департамента экономической политики и развития города Москвы:

7.1. В срок до 1 марта 2006 г. подготовить проект постановления Правительства Москвы о порядке предоставления управляющим организациям, включая ТСЖ, ЖК, ЖСК и иные потребительские кооперативы, бюджетных средств на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

7.2. В двухмесячный срок разработать критерии оценки деятельности управляющих организаций.

7.3. Утратил силу. — Постановление Правительства Москвы от 03.10.2006 N 774-ПП.

8. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы:

8.1. В срок до 1 марта 2006 г. разработать порядок передачи многоквартирных домов (технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств) при смене управляющих организаций различных организационно-правовых форм.

8.2. С участием Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в месячный срок разработать примерный договор управления многоквартирным домом.

8.3. Утратил силу. — Постановление Правительства Москвы от 03.10.2006 N 774-ПП.

9. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департаменту имущества города Москвы, Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, Департаменту экономической политики и развития города Москвы в срок до 1 марта 2006 г. подготовить и обеспечить выпуск постановления Правительства Москвы о порядке предоставления управляющим организациям независимо от их организационно-правовой формы средств на оплату содержания и текущего ремонта, отопления по нереализованным или нераспределенным помещениям, находящимся в собственности города.

10. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, Отделу законопроектных работ Правительства Москвы Центра законотворчества Москвы, Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департаменту экономической политики и развития города Москвы в срок до 1 марта 2006 г. разработать проект закона города Москвы о стандартах оплаты содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Префектурам административных округов создавать условия для организации управления многоквартирными домами в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства и с учетом настоящего постановления.

12. Управам районов проводить информационно-разъяснительную работу о связанных с управлением многоквартирными домами правах и обязанностях собственников помещений, о необходимости заключения договоров управления.

13. Департаменту территориальных органов исполнительной власти города Москвы, Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы в срок до 1 марта 2006 г. подготовить проект постановления Правительства Москвы о внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 3 декабря 2002 г. N 981-ПП «Об образовании территориальных органов исполнительной власти города Москвы — управ районов» в части полномочий префектур административных округов и управ районов по обеспечению условий для организации управления многоквартирными домами.

14. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в срок до 1 марта 2006 г. подготовить проект постановления Правительства Москвы о внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 24 августа 1993 г. N 813 «О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности, и передаче домов в управление товариществам собственников помещений».

15. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Аксенова П.Н. и первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Швецову Л.И.

Мэр Москвы
Ю.М. Лужков

Приложение к постановлению Правительства Москвы
от 17 января 2006 г. N 9-ПП

ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ

Целью настоящего Положения является обеспечение условий для осуществления управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, а также обеспечение прав граждан на участие в управлении многоквартирными домами в городе Москве.

1. Общие положения

1.1. Объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающего многоквартирный дом (несколько многоквартирных домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома) с элементами благоустройства и озеленения, и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.

Органы исполнительной власти города Москвы осуществляют информационную поддержку, содействуют развитию самоуправления в жилищной сфере.

1.2. Подготовка и проведение конкурсного отбора управляющей организации осуществляется в порядке, установленном Правительством Москвы в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы.

1.2.1. Префектура административного округа при содействии и участии Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (далее — конкурс) в соответствии с пунктом 1. 2, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в течение года до дня проведения указанного конкурса не выбрало способ управления многоквартирным домом или решение о выборе способа управления не было реализовано.

Распоряжением префекта административного округа право подготовки и проведения указанного конкурса может быть предоставлено управам районов.

1.2.2. Координацию и анализ деятельности отраслевых, функциональных и территориальных органов исполнительной власти, анализ и контроль проведения конкурсного отбора управляющих организаций осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.

1.2.3. При подготовке и проведении конкурсов, оформлении, заключении и изменении договоров управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих городских информационных ресурсов (п. 3 постановления Правительства Москвы «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве») о наличии (отсутствии) в многоквартирном доме государственной собственности города Москвы, ее составе, изменении, обременениях, соотношении долей собственности города и иных лиц.

1.3. Заключаемые уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы договоры управления многоквартирными домами (далее — договоры управления), в которых имеются помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы, подлежат обязательному учету в соответствующих городских информационных ресурсах (далее — реестры), учитывающих объекты жилищного и нежилого фонда, являющегося собственностью города Москвы.

1.4. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице уполномоченных лиц управлений Департамента в административных округах, Департамент имущества города Москвы в лице уполномоченных лиц территориальных агентств Департамента в административных округах (при наличии в доме соответственно жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы) и представители Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы участвуют в составе конкурсных комиссий по отбору управляющих организаций.

1.5. Выделение бюджетных средств управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам (далее — ТСЖ, ЖК, ЖСК) или иным специализированным кооперативам осуществляется с учетом договоров о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы с управляющими организациями (далее — договор о взаимодействии) в порядке, установленном Правительством Москвы.

1.6. Управа района обеспечивает организационно-информационную поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении общих собраний, специалисты управы района принимают участие в общих собраниях собственников помещений в качестве приглашенных, а также в целях предоставления необходимой информации и разъяснений.

1.7. Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления. В случае если управляющая организация была определена по результатам конкурса (п. 1.2.1), она представляет отчет префектуре административного округа (управе района) о выполнении условий конкурса в порядке, установленном условиями конкурса. Анализ и мониторинг деятельности управляющих организаций осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы по установленным формам аналитической отчетности.

1.8. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления обязана передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на дом, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, ЖК, ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу в установленном порядке. Управа района обеспечивает передачу данной документации и финансовых средств.

1.9. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы, а также договорами управления многоквартирным домом и иными договорами, заключенными в соответствии с законодательством.

2. Организация управления многоквартирными домами при различных способах управления

2.1. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

2.1.1. Организация управления многоквартирным домом, в котором проведено общее собрание собственников помещений и для управления домом выбрана управляющая организация.

2.1.1.1. В случае если до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации управление домом осуществляла управляющая организация, действовавшая на основании распоряжения префекта административного округа, уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо направляет в префектуру административного округа уведомление с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о выборе управляющей организации, листа регистрации собственников помещений или решений собственников, оформленных в письменной форме, в случае проведения собрания в форме заочного голосования и схемы распределения долей собственников помещений. При соответствии решения общего собрания нормам Жилищного кодекса Российской Федерации префектура административного округа в течение 30 дней с даты получения уведомления обеспечивает реализацию решения общего собрания собственников помещений о передаче многоквартирного дома (технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств) в управление.

2.1.1.2. Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.1.1.3. Ранее действовавшая управляющая организация передает техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, а также финансовые средства вновь выбранной управляющей организации в установленном порядке.

2.1.1.4. Собственники помещений заключают договоры управления многоквартирным домом с выбранной на общем собрании собственников помещений управляющей организацией.

2. 1.1.5. Управа района обеспечивает передачу технической документации и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, а также финансовых средств от ранее действовавшей управляющей организации в установленном порядке.

2.1.1.6. В случае если до принятия решения собственниками помещений о смене управляющей организации управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, они расторгают с ранее действовавшей управляющей организацией заключенные договоры управления в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.

2.1.1.7. Размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данной платы определяется в порядке, установленном Правительством Москвы. В случае несогласия управляющей организации осуществлять управление домом по ставкам, установленным Правительством Москвы, она вправе отказаться от управления указанным домом.

2.1.2. Организация управления многоквартирным домом, в котором не проведено общее собрание собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом, не принято решение о выборе способа управления или ранее принятое решение не реализовано в установленный срок.

2.1.2.1. Префектура административного округа (управа района — на основании распоряжения префекта) проводит открытый конкурс (п. 1.2.1) по отбору управляющей организации в установленном порядке.

2.1.2.2. Управа района проводит в доме информационно-разъяснительную работу о правах и обязанностях собственников помещений, о необходимости заключения договора управления.

2.1.2.3. Собственники помещений, в том числе и органы исполнительной власти, осуществляющие правомочия собственника в отношении собственности города Москвы (при ее наличии), как одна сторона договора заключают с управляющей организацией договор управления.

2.1.2.4. Управа района не позднее чем через один год после заключения договора управления обязана созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом.

2.1.3. Организация управления многоквартирным домом, в котором все помещения являются собственностью города Москвы.

2.1.3.1. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департамент имущества города Москвы (при наличии в доме нежилых помещений, являющихся собственностью города Москвы) заключают с управляющей организацией договор управления.

2.1.3.2. Размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются в порядке, установленном Правительством Москвы.

2.2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом, а также иным специализированным потребительским кооперативом.

2.2.1. Созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (далее — объединение собственников помещений) направляет управляющей организации, осуществляющей функции по управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом, а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на дом и финансовых средств.

2.2.2. Если управляющая организация осуществляла функции по управлению многоквартирным домом по результатам конкурса (п. 1.2.1) или распоряжению префекта административного округа, то созданное в этом доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляет также в префектуру административного округа уведомление о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление товариществу или кооперативу.

2.2.3. Префект административного округа в установленном порядке рассматривает уведомление (п. 2.2.2) и при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации обеспечивает передачу объединению собственников помещений технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств.

2.2.4. Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.

2.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.

2.3.1. В случае если до принятия решения собственниками помещений о непосредственном управлении многоквартирным домом управление осуществляла управляющая организация, действовавшая на основании распоряжения префекта административного округа, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

2.3.1.1. Уполномоченный общим собранием собственник помещения в многоквартирном доме направляет в префектуру административного округа уведомление о принятии многоквартирного дома в непосредственное управление собственниками помещений с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о непосредственном управлении домом, с приложением листа регистрации собственников помещений или решений собственников в случае проведения собрания в форме заочного голосования и схемы распределения долей собственников помещений.

2.3.1.2. Префект административного округа в установленном порядке рассматривает уведомление (п. 2.3.1.1) и при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации обеспечивает передачу технической, бухгалтерской и иной документации на дом, а также финансовых средств.

2.3.1.3. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.2. В случае если до принятия решения собственниками помещений о непосредственном управлении многоквартирным домом управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

2.3.2.1. Собственники помещений, заключившие договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией, направляют ей уведомления о расторжении указанных договоров не позднее чем за два месяца до расторжения договора, если иное не указано в договоре.

2.3.2.2. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.3. Собственники помещений или уполномоченное ими на общем собрании лицо, в том числе и уполномоченные органы исполнительной власти, осуществляющие правомочия собственника в отношении собственности города Москвы, заключают с определенными на общем собрании организациями договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг.

2.3.4. Размеры платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются решением общего собрания собственников помещений.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размеров платежей за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то размер данных платежей определяется в порядке, установленном Правительством Москвы.

2.3.5. При наличии в многоквартирном доме, управляемом непосредственно собственниками помещений, помещений, являющихся собственностью города Москвы, уполномоченные органы исполнительной власти, осуществляющие правомочия собственника, с участием управ районов обеспечивают контроль за соблюдением норм и правил содержания и ремонта многоквартирных домов, предоставлением коммунальных услуг в рамках заключенных договоров непосредственно или через уполномоченные надзорные органы.

3. Особенности передачи в управление многоквартирных домов-новостроек, а также многоквартирных домов после реконструкции и модернизации (за исключением домов, построенных по городскому заказу)

3.1. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (далее — будущие собственники), после завершения строительства (модернизации, реконструкции) за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии не создано товарищество собственников жилья, то в целях обеспечения управления, содержания и ремонта многоквартирного дома префектура административного округа организует и не позднее чем за месяц до начала работы приемочной комиссии проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

3.2. Если лицами, которым будет принадлежать право собственности на более чем 50% площадей помещений (за вычетом доли инвестора (заказчика, застройщика) в случае его участия в ТСЖ) в строящемся многоквартирном доме, создано ТСЖ, то для участия в приемочной комиссии оно уведомляет префекта административного округа в следующем порядке:

3.2.1. Не позднее чем за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии ТСЖ направляет в префектуру административного округа уведомление о намерении товарищества собственников жилья принять дом в управление с приложением: устава и свидетельства о государственной регистрации ТСЖ, протокола общего собрания будущих собственников, на котором было принято решение о создании ТСЖ и приемке дома в управление, или их письменных решений в случае проведения собрания в форме заочного голосования, а также схемы распределения долей.

3.2.2. При соответствии указанных в п. 3.2.1 настоящего Положения документов действующему законодательству префектура административного округа в месячный срок обеспечивает выпуск соответствующего распоряжения префекта о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ с момента ввода дома в эксплуатацию.

3.3. Представитель ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организации принимает участие в приемке дома в качестве члена приемочной комиссии.

3.4. Инвестор (заказчик, застройщик) не позднее чем за один месяц до начала работы приемочной комиссии передает ТСЖ или выбранной по конкурсу управляющей организации необходимую для управления многоквартирным домом проектную, техническую и иную документацию.

3.5. На основании распоряжения префекта административного округа о вводе дома в эксплуатацию префектура (управа района — на основании распоряжения префекта) заключает с ТСЖ или выбранной по условиям открытого конкурса управляющей организацией договор о взаимодействии, в котором предусматриваются права и обязанности сторон, касающиеся обеспечения выполнения функций управления и контроля за содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, обязательства управляющей организации, определенные условиями конкурса, ответственность, условия расторжения договора.

3.6. Если будущими собственниками помещений в доме ТСЖ не создано, управляющая организация, определенная по результатам конкурсного отбора, осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до оформления прав собственности на более чем 50% помещений в таком доме и проведения собственниками помещений общего собрания по выбору способа управления, что является обязательным условием договора о взаимодействии с органами исполнительной власти.

В случае если общее собрание собственников помещений в течение года с момента оформления прав собственности на более чем 50% площадей помещений не проведено, управляющая организация определяется в порядке, установленном в п. 2.1.2 настоящего Положения.

3.7. На период управления домом-новостройкой до проведения собственниками помещений общего собрания по выбору способа управления или конкурсного отбора управляющей организации размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются в порядке, установленном Правительством Москвы, если иное не установлено на общем собрании лиц, которым будут принадлежать права собственности на помещения в многоквартирном доме.

3.8. В случае нарушения управляющей организацией норм и правил содержания и ремонта многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг, условий договора о взаимодействии (п. 3.5 настоящего Положения), а также нарушения прав граждан префектура административного округа вправе провести конкурс по отбору управляющей организации и заключить договор о взаимодействии с победившей на конкурсе управляющей организацией (на период до определения управляющей организации в порядке, предусмотренном в п. 2.1 настоящего Положения), что является обязательным условием договора о взаимодействии.

3.9. Если после оформления прав собственности на более чем 50% помещений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрана иная управляющая организация или создано ТСЖ, ранее действовавшая управляющая организация обязана передать техническую документацию на дом, иные документы и финансовые средства вновь избранной управляющей организации или созданному ТСЖ.

Передача дома в управление ТСЖ должна осуществляться в порядке, предусмотренном в п. 2.2 настоящего Положения.

4. Заключение договоров управления многоквартирными домами, в которых имеются помещения, являющиеся собственностью города Москвы

4.1. Если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в собственности города Москвы, то уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы наряду с другими собственниками помещений заключают с выбранной в установленном порядке управляющей организацией договор управления многоквартирным домом.

4.2. Уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в отношении жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице управления Департамента в соответствующем административном округе.

Уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в отношении объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, является Департамент имущества города Москвы в лице территориального агентства Департамента в соответствующем административном округе.

Уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы — распорядителем бюджетных средств является префектура административного округа.

4.3. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице управления Департамента в административном округе и Департамент имущества города Москвы в лице его территориального агентства представляют интересы города Москвы соответственно по жилым помещениям и объектам нежилого фонда на общих собраниях собственников помещений и членов ТСЖ, ЖК, ЖСК в многоквартирных домах, где имеется собственность города Москвы.

4.4. Договор управления с управляющей организацией (включая ТСЖ, ЖК, ЖСК) со стороны собственника — города Москвы подписывает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (в лице управления Департамента в соответствующем административном округе) — в части жилых помещений, Департамент имущества города Москвы (в лице территориального агентства Департамента в соответствующем административном округе) — в части объектов нежилого фонда и префектура административного округа как распорядитель бюджетных средств.

Управа района обеспечивает надлежащее оформление договоров управления и подписание их сторонами.

В случае возникновения разногласий по условиям договора обязанность по их урегулированию лежит на стороне, выразившей несогласие с условиями договора.

Мониторинг и анализ оформления договоров управления осуществляет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.

При непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений со стороны собственника — города Москвы договоры с подрядными организациями на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг подписывает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (в лице управления Департамента в соответствующем административном округе) — в части жилых помещений, Департамент имущества города Москвы (в лице территориального агентства в соответствующем административном округе) — в части объектов нежилого фонда и префектура административного округа как распорядитель бюджетных средств.

4.5. Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе обеспечивают учет подписанных договоров управления многоквартирными домами в течение 14 календарных дней с даты их подписания сторонами в Реестре объектов собственности города Москвы в жилищной сфере в порядке, определенном Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Полная информация о договорах управления в семидневный срок с момента их учета в Реестре СЖС Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы направляется в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы для учета в соответствующем реестре.

Жизнь в районе

Цж, Жск и другие формы жилищного хозяйства и их особенности. Какими полномочиями обладает председатель ТСЖ

1. Что такое товарищество собственников жилья и чем оно отличается от жилищного кооператива и кондоминиума?

Товарищество собственников жилья на сегодняшний день — это наиболее эффективный метод управления многоквартирным домом, для которого создается объединение собственников квартир в форме товарищества собственников жилья. Его отличие от жилищного кооператива в том, что ТСЖ объединяет собственников жилья, а жилищный кооператив изначально — будущих собственников, которые становятся таковыми после выплаты пая. Что касается кондоминиума, то это совокупность недвижимости под управлением ХОА или ЖСК.
Домом управляет избранный Совет ТСЖ. Также заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, решает вопросы по содержанию и ремонту общего имущества Партнерства. Все вопросы собственники решают вместе: какой ремонт сделать в подъездах, как обустроить прилегающую территорию, сколько отложить на капремонты и т. Д.

2. Каковы преимущества HOA перед DES?

— правление ТСЖ ответственно перед членами Партнерства, отчитывается перед ними в режиме реального времени;
— Участники Партнерства заключают договор только с одним юридическим лицом — ТСЖ;
— средства расходуются экономнее, а контроль за расходами проще, потому что председатель и члены правления ТСЖ проживают, как правило, в одном доме;
— участники Партнерства имеют явные преимущества перед собственниками, не являющимися членами ТСЖ; они не страдают от бюрократической волокиты в DES; любой сертификат можно легко и быстро получить в собственном доме у уполномоченного лица.

3. Как объяснить, что товарищества собственников жилья создаются в новостройках иногда до того, как вселятся все жильцы?

Только домовладельцы в этом доме имеют право создавать ТСЖ. Достаточно, чтобы лица, создающие Товарищество, владели правом собственности на более чем 50% площади в этом доме, иначе решение о его создании противоречило бы закону.
Следует иметь в виду, что ТСЖ и управляющая компания — разные структуры. Ассоциации домовладельцев могут работать напрямую с организациями-поставщиками ресурсов или, возможно, нанять для этих целей управляющую компанию.У членов Партнерства и здесь есть преимущества, так как ТСЖ более эффективно выполняет свои функции, потому что его правление лично заинтересовано в экономии денег.

4. Присоединение к ТСЖ на добровольной основе?

Согласно ст. 143 Жилищного кодекса РФ собственник вправе самостоятельно принять решение о вступлении в Партнерство. И, в то же время, ряд решений Товарищества обязаны выполнять все собственники, независимо от того, являются они членами данного ТСЖ или нет.
Товарищество принимает оплату коммунальных услуг от всех собственников жилья, выполняет функции расчетного центра. Тарифы единые для всех, утвержденные властями. Так что здесь все равны: и члены ТСЖ, и «неприсоединившиеся».

5. Могут ли собственники одной или нескольких квартир, не желающие вступать в ТСЖ, самостоятельно подключиться к ДЭС?
Нет, не могут. Закон гласит, что только одна управляющая структура может управлять домом. Пристроить к ДЭС весь дом возможно только в том случае, если общее собрание собственников примет соответствующее решение.

6. Можно ли создать товарищество собственников жилья в доме, где большинство квартир муниципальные?

Возможно, если получить согласие собственника большинства квартир — муниципальных властей.

7. Где я могу получить информацию о наличии или отсутствии ТСЖ в нашем доме?

Такую информацию можно найти в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, поскольку ТСЖ является юридическим лицом.

8.Какими полномочиями обладает председатель ТСЖ? Как узнать, законно ли он избран?

Председатель Партнерства избирается правлением ТСЖ или общим собранием. Каждый член Партнерства должен иметь доступ к протоколу собрания с данным решением. Пределы полномочий председателя определяются Уставом, в который могут быть внесены изменения — опять же по решению собрания.

9. Верно ли, что члены жилищного кооператива платят более высокую арендную плату, чем остальные собственники в доме?

Это утверждение не соответствует действительности — тарифы для всех одинаковые.Но если члены «домашнего братства» желают себе круглосуточную охрану дома, ремонт мест общего пользования, системы видеонаблюдения, им придется за это платить больше. При этом размер обязательных для всех собственников платежей не меняется.
Как могут ТСЖ снизить расходы своих членов? Сдавая в аренду коллективное имущество дома, чердаки, подвалы, размещая на фасаде рекламные щиты и т. Д. И снова члены Сообщества получают выгоду. Все сметные доходы и расходы подлежат утверждению на общем собрании ТСЖ.

10. Должны ли пенсионеры вместе с другими собственниками нести бремя расходов ТСЖ? Есть ли для них польза?
Понятие дороговизны отдельных расходов ТСЖ можно оценить в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке оказания государственных услуг гражданам». В нем четко прописан перечень обязательных услуг, а также тех, за которые могут платить более состоятельные владельцы. Так что правление Партнерства не имеет права требовать деньги от одинокой пенсионерки за видеонаблюдение, если она живет на скромную пенсию и получила свое дорогое жилье в период застоя.
Также ТСЖ не может выселить члена Товарищества из квартиры, если он регулярно гасит коммунальные платежи, но не желает оплачивать работы по обустройству детской площадки. Право собственности на квартиру принадлежит гражданину в соответствии с Законом, а не ТСЖ. Товарищество имеет право обратиться в суд, но, скорее всего, суд примет решение в пользу собственника.

11. Где взять информацию, есть ли в доме арендуемые помещения? В совете ТСЖ говорят «нет».И в доме открылась нотариальная контора.
ТСЖ не всегда в такой ситуации имеет прямое отношение. К общим зонам относятся, как правило, подвалы и чердаки. А у помещения на 1 этаже обычно есть собственник. Возможно, эта квартира была куплена нотариусом и вынесена из жилого фонда. Вы можете уточнить этот вопрос, заказав выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или ознакомившись с документацией на дом (в правлении ТСЖ).Опять же, члену ассоциации проще получить доступ к информации в ТСЖ.

12. Кто проверяет действия ТСЖ? Где можно пожаловаться на правление Ассоциации?

Собственники могут обращаться со своими жалобами в ревизионную комиссию при ТСЖ, в Жилищную инспекцию города Москвы, которая проверяет коммунальное обеспечение граждан, а также в налоговые органы

Описание:

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа — перевод жилищно-коммунального хозяйства на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание …

Опыт одного ЖСК

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа — перевод ЖКХ на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, правильное содержание … и пользование общим имуществом, а также обеспечение коммунальными услугами проживающих в таком доме граждан. Управление может осуществляться посредством согласованной деятельности самих собственников помещения или с помощью лиц (управляющих компаний), привлеченных жильцами. В некоторых случаях управление собственными жильцами более эффективно, а успешное решение вопросов энергосбережения становится возможным только после налаживания четкого функционирования системы управления домом, и здесь человеческий фактор играет решающую роль. Это подтвердил разговор с доктором технических наук, профессором, заведующим лабораторией НИИ строительной физики Л.А. Гулабянц , который за последние семь лет, помимо своей основной работы, имел возможность выполнять функции председателя правления дома ЖСК ГлавАПУ

О каком доме вы заботитесь?

Кирпичный 14-этажный одноквартирный 108-квартирный дом с лоджиями, 1967 года постройки. Одно время дом даже считался элитным.Он был построен не по стандартному проекту, а по «дизайну повторного использования». По сегодняшним меркам это довольно скромный дом с небольшим бюджетом. Типичный жилищный кооператив, который не следует путать с теми, которые появились после реструктуризации товариществ собственников жилья, поскольку они существенно отличаются друг от друга. В первую очередь, контингентом живых людей. В ТСЖ большинство жителей — люди нового поколения. Те, кто покупает квартиры в домах ТСЖ, уже знают, что за все нужно платить.Товарищества собственников жилья обычно представляют собой большие дома или объединение нескольких домов. Действительно, есть возможность полностью реализовать самоуправление. Бюджет ТСЖ позволяет нанять менеджера, а также электриков, сантехников, дворников, охранников и т. Д. Совершенно иная ситуация в жилищных кооперативах, созданных в советское время. Наш дом по нынешним масштабам небольшой, а расслоение собственников квартир по финансовым возможностям колоссальное. В таких домах значительную часть жителей обычно составляют люди преклонного возраста — пенсионеры, льготники со скромными доходами.Поэтому, несмотря на то, что все квартиры спроектированы как частная собственность, не все владельцы этой недвижимости могут поддерживать ее в хорошем состоянии. Отсюда их пассивное отношение к дому в целом.

Существенное различие между ТСЖ и ТСЖ состоит в том, что ТСЖ имеет право вести хозяйственную деятельность с целью извлечения и распределения прибыли между членами. Жилищный кооператив такого права не имеет. Например, весь доход от сдачи в аренду нежилого помещения можно потратить только на поддержание технического состояния дома.

Это юридическая разница, но в остальном ТСЖ и жилищный кооператив похожи. Только деньги другие, масштабы деятельности другие, менталитет жителей не тот. По сути, ассоциации домовладельцев являются не только самоуправляемыми, но и в значительной степени корыстными организациями. Естественно, что и уровень сервиса, и стоимость этой услуги в ТСЖ выше, чем в жилищном кооперативе. Мы, выбрав самоуправление, вынуждены обслуживаться в ДЭЗ.Например, если лифт выходит из строя, мы связываемся с районной диспетчерской и ждем, иногда несколько дней, когда они могут послать специалиста и устранить проблему. В ТСЖ, поскольку у него дежурит собственная механика лифта, через 15 минут. они придут и починят лифт, потому что они рядом и не обслуживают ничего, кроме своих домов. То же самое и с сантехниками и другими профессионалами.

Почему вы решили стать председателем правления и как вы начали свою деятельность?

Должен был стать после того, как понял, что отступать дальше некуда. Вы можете сказать, что я «самовыдвиженец». К 2000 году дом был доведен до состояния, когда в него было противно входить: ветхие стены, ужасный запах в подъезде, крысы, помойка в подвале и т. Д. В эти годы никто не хотел работать с доской, и фактически состоял из одного человека — председателя. На общем собрании, которое было нелегко организовать, они были готовы избрать в правление кого угодно.

Наконец, осознав, что ситуацию никто, кроме нас, не исправит, я лично поговорил с арендаторами, от которых можно было ожидать конкретного случая, и они согласились войти в новый совет.Затем было проведено общее собрание, деятельность предыдущего правления была оценена как неудовлетворительная, были избраны новый совет в составе семи человек и ревизионная комиссия из трех человек.

На тот момент на счету кооператива было всего около 60 тысяч рублей. — размер отсрочки платежа. Мы начали с того, что собирали деньги с жителей по принципу «сколько можете». Никого не переубедили. Они просто повесили табличку. Сначала свои взносы внесли члены правления, затем присоединились другие жители.Кто-то внес 10 тысяч рублей, кто-то — 100 рублей. со словами «денег нет, но я хочу участвовать» многие не внесли свой вклад. Всего было собрано около 70 тысяч рублей, и все эти деньги, действуя экономно, но не в ущерб качеству, пошли на ремонт зала. Экономили на том, что значительную часть работы жители дома проделали своими силами. Потом привели в порядок часть подвала и сдали его в аренду. Хочу подчеркнуть, что правление с самого начала понимало важность полной прозрачности.финансовые операции … В частности, в отношениях с арендаторами в принципе не использовались денежные расчеты. Не только из-за нашей законопослушной натуры, но и для поддержания атмосферы доверия жителей дома к власти. Все эти годы арендованные помещения давали основной доход, который направлялся исключительно на ремонт и благоустройство дома. Больше денег с жителей дома не собирали. Надо сказать, что значительную помощь в дальнейшем при проведении ремонтных работ мы получили через Мосжилкооперации. Не осталась в стороне и администрация района, иногда оказывая реальную помощь в работе по благоустройству придомовой территории. Здесь есть что рассказать, но это отдельная тема.

Кому принадлежит земля, на которой расположен дом?

Не только земельный участок, но и общее имущество дома, можно сказать, находится в подвешенном состоянии. В жилищном кооперативе есть частная собственность — квартиры, а есть общая собственность — холлы, лифты, подъезды и т. Д.Когда все начали приватизировать свои квартиры, никто не говорил и не думал о регистрации права собственности на общую собственность. Вероятно, это должно быть сделано, но сложность процесса сбивает с толку. Мы предприняли шаги по оформлению аренды земельного участка, но так как у нас не было межевого плана, решить этот вопрос не удалось. Недавно землеустроительные работы проводились по заданию Москомзема за счет бюджетных средств города (за копию документа мы заплатили всего 3 тысячи рублей).Но этот план обследования никем не утвержден, и какова его юридическая сила — непонятно. В прошлом году Правительство Москвы приняло Постановление № 411-ПП от 29 мая 2007 года, которое содержит перечень документов, необходимых для подачи в префектуру для оформления земельного участка в собственность. Мы намерены сделать это в ближайшее время. Следует отметить, что у нас правление, как и в других жилищных кооперативах, является государственным органом (оплачивается только председатель правления, а то символически и наемный бухгалтер), поэтому постоянно его найти сложно.

На каких условиях осуществляется взаимодействие с энергоснабжающими и другими обслуживающими организациями?

Заключены прямые договора с энергоснабжающей организацией (ОАО «МОЭК»), с Мосрадио, с городской телефонной сетью и прямой договор на обслуживание домофонной системы. Договор с ООО «ДЭЗ» на техническое обслуживание и водоснабжение. Что касается последнего, то сейчас ведутся переговоры с МГУП «Мосводоканал» о заключении прямого договора, но вопрос будет решен только после установки общедомовых счетчиков, которая сейчас финансируется за счет бюджетных средств, то есть через ДЭЗ. К сожалению, не торопился. При этом оплата взимается согласно тарифам и нормам потребления. Если говорить о воде, то ее учет ведется по количеству зарегистрированных (прописанных) жителей. Плата за тепло взимается пропорционально занимаемой площади. Была идея установить двухтарифные счетчики для удешевления энергопотребления, но пообщавшись со специалистами «Мосэнерго», мы поняли, что здесь не все так просто. Когда выясняется, что энергия дешевая, многие начинают тратить ее не меньше, а больше.Например, человек, который раньше не включал обогреватель, теперь использует его на полную мощность. А для нашего дома это недопустимо, потому что вводы у него слабые, а на входе в дом только автоматические выключатели на 120 ампер, а электроснабжение квартир значительно увеличилось. Мощность квартиры, включенной в проект, в среднем составляет около 1,6 кВт, а в новых домах проект включает в себя в десять раз больше. Установка двухтарифных счетчиков не столько стимулирует снижение потребления электроэнергии, сколько изменяет режим ее потребления. Конечно, можно поменять автоматы и проводку внутри дома, но где, во-первых, получить дополнительную мощность при нынешнем дефиците энергии, а во-вторых, нужно поменять внешнюю сеть. Получается, что если мы хотим, чтобы наши внутренние сети не горели, то мы заинтересованы не в снижении затрат на потребление энергии, а в снижении самого потребления. Может быть, стоит подумать о платежной системе, в которой тот, кто тратит мало энергии, платит по более низкой ставке, а тот, кто тратит много, по более высокой ставке.Это тоже имеет определенный смысл в социальном плане, если, конечно, все хорошо просчитано.

Проводится ли повышение осведомленности домовладельцев об установке энергоэффективного оборудования и экономии водных ресурсов?

Нельзя сказать, что мы ставим перед собой такую ​​задачу. Пока что только что забрали и заменили за счет кооператива все светильники в подъезде, в холлах, на чердаке и в подвале на энергосберегающие. В доме около 120 светильников. Паспортный ресурс одной лампы накаливания составляет около 1000 часов, они быстро перегорают, ДЭЗ их своевременно не заменяет, а если заменяет, то на самые дешевые, которые работают намного меньше 1000 часов. Подсчитано, что выгоднее тратить на энергосберегающие, которые дороже, но служат до двух лет. Какое оборудование использовать в квартирах, решают сами жильцы. В доме абсолютно четкое разделение: есть общая собственность — предмет заботы государства, а есть частная собственность — квартиры. Сегодня выясняется, что плате безразлично, какие лампочки установлены в квартирах. Дело в том, что каждый собственник квартиры напрямую связан с Мосэнерго и платит по показаниям индивидуального счетчика электроэнергии.Мы только контролируем, чтобы жильцы не ставили на вводы в квартиру автоматы на более 20 А (изначально были автоматы на 16 А, но они работали на 12 А). В дополнение к квартирным счетчикам существует еще и общий домовой электросчетчик, который регистрирует затраты на электроэнергию лифта и уличного освещения. И время от времени кто-то снимает эти показания — это входит в обслуживание. Поскольку сумма с нашей точки зрения достаточно низкая, она оплачивается без уточнения.Нас больше волнует состояние машин, чтобы они не были перегружены, а не потребление энергии.

Что касается платы за воду, то ее экономия тоже только в интересах жителей, но особого стимула пока нет, так как платят по норме. Естественно, если арендатор какое-то время отсутствует в квартире, например, летом он живет в загородном доме, он приносит справку о своем отсутствии, которая передается в ДЭЗ, и там производится перерасчет.

У нас есть прецедент установки счетчика воды в одной из квартир. Но для этого арендатор заключил личный договор с ДЭЗ, и теперь он ежемесячно сообщает нам сумму, которая вычитается из общей суммы. Так как такая квартира у нас всего одна, вопроса об оплате этому арендатору затрат на полив, уборку коридоров и другие хозяйственные нужды не возникает, то есть он платит только за воду, израсходованную в квартире. Плохо, когда в одних квартирах счетчики есть, а в других их нет, так как последние оказываются в более невыгодном положении.При установке индивидуальных счетчиков в каждой квартире есть разница между показаниями всех индивидуальных счетчиков и общим. Конечно, разницу можно как-то поделить между квартирами, но пока в этом вопросе много нюансов. В любом случае, в нашем доме пока не приветствуются идеи установки квартирных счетчиков только в некоторых квартирах. К тому же поставить их некуда, так как соответствующие места проектом не предусмотрены.

Что касается платы за отопление, то она рассчитывается пропорционально площади квартир, хотя в последнее время ОАО «МОЭК» выставляет нам счет на основе израсходованных гигакалорий.Количество потребляемого тепла определяется по показаниям кластерного счетчика, установленного в ЦТП. До сих пор сумма выставленных ОАО «МОЭК» счетов за год не превышала рассчитанную нами стоимость в квадратных метрах. Хочу отметить, что наш дом достаточно хорошо утеплен, многие арендаторы установили новые окна с двойным и тройным остеклением, практически все лоджии застеклены.

Как складываются финансовые расчеты между жильцами и обслуживающими организациями, есть ли в доме неплательщики и как решается этот вопрос?

Арендная плата за каждую квартиру рассчитывается ежегодно бухгалтером кооператива в соответствии с тарифами, установленными в Москве, с учетом количества зарегистрированных в квартире людей, льгот и т. Д.Мы раздаем расчетные листы с разбивкой по статьям затрат, а жители переводят деньги на счет кооператива. Оплата содержания общего имущества дома и подача ресурсов осуществляется за счет жилищного кооператива в соответствии с заключенными договорами с ОАО «МОЭК», ДЭЗ и др. Вероятно, в любом доме есть определенная пропорция. людей назвали неплательщиками. К счастью, сейчас у нас их нет, но был один такой случай. После множества предупреждений мы подали в суд.Причем это было еще до принятия Жилищного кодекса РФ. Сумма задолженности составляла порядка 15–16 тысяч рублей, пени изначально были рассчитаны в размере 50 тысяч рублей. В ходе судебного разбирательства эта сумма была снижена до 2–3 тысяч рублей. Вопрос был в принципе, а не в количестве. Судья вынес решение в нашу пользу. Но арендатор оплатил основной долг и подал апелляцию в районный суд, который постановил отменить решение мирового судьи в части уплаты арендатору штрафов и судебных издержек.

Я до сих пор убежден в неправильности этого решения. Коллегия обратилась в городской суд, который вообще не рассмотрел ситуацию. И это был конец. Кто здесь выиграл, а кто проиграл, сказать сложно. Тем не менее правление сделало то, что должно было сделать, и у нас больше не было неплательщиков.

Вы сами разработали компьютерные программы для облегчения расчета платежей. Расскажи нам о них.

Существует множество бухгалтерских программ, но все они довольно сложные.

Первая разработанная мной компьютерная программа позволяет быстро и легко рассчитать размер арендной платы. Раньше расчет производился вручную. Став председателем, я заметил, что между арендаторами и бухгалтером часто возникают споры о правильности начисленных платежей. Причина споров — непонимание арендаторами правил расчета. Необходимо было убедиться, что любой арендатор мог убедиться в правильности расчета.Потом взял и составил в Excel простую программу, которая начинается сервисной ведомостью с блоком общих исходных данных, где прописаны все принятые на общем собрании тарифы и нормы отчислений, например, на капремонт, хоз. расходы, домофон и т. д. А дальше идут расчетные ведомости по каждой квартире, где повторяется блок исходных данных и приводятся индивидуальные данные квартиры — ее номер, площадь, количество жильцов, льготные коэффициенты и т. д.Ниже представлена ​​таблица с указанием статей затрат и начисленных по ним сумм.

Все изменения, например, какой-то тариф, внесенные в сервисный лист, автоматически переносятся на все платежные листы квартир. Эта программа не только позволила сократить время расчета квартального платежа, но и сделала его полностью прозрачным. Один из вариантов программы позволяет выделить стрелками те значения количеств, которые использовались при расчете. Например, оплата воды или отопления (рис.2). Считаю очень важным, чтобы каждый житель дома мог лично убедиться в правильности расчета. Надо объяснять людям, как формируется квартплата, тогда неплательщиков не будет. Многие жители, например, не знают, что все виды льгот действуют в рамках социальной нормы. Например, если в квартире площадью 36 м 2 проживает бенефициар, имеющий право на 50% плату за содержание, то льгота распространяется только на 33 м 2, а оставшиеся 3 м 2 предполагается получать оплату по полной ставке.

А тарифов много. Первый этаж — один тариф, второй и выше — другой, лишняя площадь — третий. Здесь много нюансов, и расчет каждой квартиры индивидуален. Конечно, в доме постоянно происходят изменения: кто-то прописался, кто-то умер, кто-то сменил квартиру. Эти изменения вносятся в программу вручную.

Вторая программа предназначена для подведения итогов годового баланса коммунальных платежей по каждой из квартир. Это позволяет предоставить каждому владельцу квартиры в конце года таблицу, которая показывает ежемесячно, сколько он должен был заплатить, сколько и когда он фактически заплатил, с каким результатом он пришел к концу года .После двухлетней практики такой балансировки суммы начисленных и произведенных платежей за год по многим квартирам стали совпадать с точностью до копейки.

А сейчас составляется программа распределения затрат на потребление холодной и горячей воды по квартирам в соответствии с показаниями общедомовых счетчиков. Здесь было решено использовать понятие «человеко-дни». Это важная оценка для учета реальных ситуаций. Например, в январе (31 день) для квартиры с двумя жильцами это будет 62 человеко-дня.Если один из арендаторов принесет справку о том, что в январе он отсутствовал две недели (14 человеко-дней), то в расчет легко внести поправку. В рамках подготовки к новой методике расчета мы также провели кампанию по учету количества людей, фактически проживающих в каждой квартире.

Хотите передать управление домом управляющей компании?

Я бы хотел, но сегодня, учитывая новые механизмы управления, которые еще не сформированы, это нам не выгодно.Преобразование ГУП «ДЕЗ» в ООО «ДЭЗ» принципиально ничего не изменило, других компаний в регионе нет. И откуда они берутся. Ведь для создания конкурентного рынка управляющим компаниям нужны помещения, стартовый капитал, льготные условия для усиления этих компаний и т. Д.

В начале 2008 года внешняя управляющая компания предложила нам свои услуги, но поставила совершенно неприемлемые условия: по предложенному нам договору правление жилищного кооператива стало номинальным органом, компания потребовала предоставить всю техническую и финансовую документацию. дома, нежилые помещения и другое общее имущество передать ему.Оказалось, что только она будет решать, как нам жить. Мы готовы заключать договоры на оказание нам услуг, а не на передачу управления. А вот и недостатки Жилищного кодекса РФ. Сегодня коммунальные услуги субсидируются из городского бюджета, и только управляющие компании имеют право на получение этих субсидий. Они также должны нести ответственность за их использование. Все значительно упрощается, если право на получение субсидии передается организациям, которые предоставляют эти услуги.

Благодаря такому управлению и упорядочению дел решаются вопросы энергосбережения?

Я не могу этого сказать. Эта цель еще не поставлена. Сначала приходилось решать совсем другие задачи. Ведь главная задача правления жилищного кооператива — не энергосбережение, а обеспечение нормальных жилищных условий в доме. Чтобы этого добиться, нужно начинать с человека, а не с метчика или счетчика. Я очень хорошо это понял в последние годы. Я, например, возьму крайность: можно поставить отличное энергосберегающее оборудование, и какой-нибудь вандал его выведет из строя или выбьет окна в подъезде, сломает доводчики дверей и т. Д. К сожалению, менталитет многих сегодня таков, что даже если группа энтузиастов будет выполнять сверхразумные действия, они будут сведены на нет низкой социальной культурой жителей. Не все понимают, что театр начинается с вешалки, а квартира — с подъезда. Или вы можете сказать так: покажите мне подъезд дома, где вы живете, и я скажу вам, кто вы.

Товарищество собственников жилья (установленное сокращение — ТСЖ) — это своего рода объединение собственников жилых помещений с целью совместного управления общим имуществом, а также для обеспечения доступного и качественного предоставления жилищно-коммунальных услуг. Как правило, к таким объединениям прибегают частные лица, собственники нежилых помещений, чтобы оптимизировать затраты на отопление, содержание придомовой территории, вывоз мусора и другие услуги, а также во избежание злоупотреблений со стороны управляющих организаций.

Жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК) — объединение физических лиц или организаций с целью накопления денежных средств на строительство жилых помещений с последующей эксплуатацией их руководством. Основное существенное отличие этих форм организации граждан состоит в том, что в состав ТСЖ входят только собственники жилых помещений, зарегистрированных в установленном законом порядке, а членами жилищного кооператива являются физические или юридические лица, которые до получения статуса собственники оплачивают определенные доли в кооперативе.

На первый взгляд, процедура регистрации ТСЖ или жилищного кооператива ничем не отличается от процедуры регистрации коммерческой организации в форме хозяйственного общества, например ООО и других организационно-правовых форм, но эта аналогия имеет значение. не соответствует действительности.ТСЖ, жилищные кооперативы — это, прежде всего, некоммерческие организации, созданные не с целью извлечения прибыли, а с целью удовлетворения основных потребностей граждан в адекватном управлении жилищным фондом, принадлежащим им по праву собственности. права собственности или с последующим оформлением недвижимости в прав собственности.

Согласно действующему законодательству ЖСК является некоммерческой организацией, основным видом деятельности которой является не получение прибыли, а достижение результатов в части обеспечения потребности граждан в жилье. Члены HCC — это люди, которые объединились для строительства собственного жилья с дальнейшим хозяйственным ведением уже построенного дома. Кроме того, законом установлен минимальный порог для членов этого объединения — 5 физических или юридических лиц.

Сегодня ТСЖ — наиболее выгодная и эффективная форма управления многоквартирным домом для граждан. Собственники помещения в доме выбирают из своего числа Правление ТСЖ и через него распоряжаются своими деньгами и управляют домом.ТСЖ заключает договоры с управляющей компанией или напрямую с ресурсоснабжающими организациями (газ, электричество, вода, вывоз мусора и т.д.) по тарифам, установленным властями. Обслуживание и ремонт общего имущества ТСЖ может поручить управляющей организации по договору и только контролировать исполнение обязательств. Например: проверяют качество выполненного ремонта, работу клиринговых специалистов и т. Д. Кроме того, члены ТСЖ могут контролировать все финансовые потоки и фактически понесенные расходы, что минимизирует возможность завышения тарифов ЖКХ и других злоупотреблений в этой сфере.

Считается, что это самый удобный способ управления многоквартирным домом. Все вопросы решаются путем общего обсуждения, а именно: сколько потратить на ремонт подъезда, как распорядиться земельным участком, сколько сэкономить на капремонте и т. Д.

Не все жители дома могут создать ТСЖ, а только собственники квартир в конкретном жилом комплексе, то есть арендаторы помещения, а также граждане, временно прописанные в жилом массиве, не имеют права присоединиться к ТСЖ.Для участия в общем собрании членов ТСЖ собственник помещения должен предоставить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и документ, удостоверяющий личность. В противном случае это не допускается до голосования. Причем для ТСЖ необязательно, чтобы все квартиры были заселены, достаточно, чтобы заселена только их часть. Важно, чтобы горожане, создающие ТСЖ, владели более 50% площади в доме. В противном случае решение о создании ТСЖ будет несанкционированным (незаконным) из-за отсутствия кворума, установленного законодательством.

Бытует мнение, что товарищества собственников жилья уже созданы во всех новостройках, но это не так. Иногда ТСЖ путают с управляющими компаниями, так как оба занимаются управлением домами, но это две разные структуры. ТСЖ может нанять управляющую компанию для обслуживания дома или напрямую заключать контракты с организациями, которые предоставляют ресурсы и предоставляют услуги. Также жители дома могут нанять управляющую компанию без создания ТСЖ, на общем собрании собственников жилья.Как правило, в новостройках уже существует управляющая компания, поскольку изначально она определяется либо государственными подрядчиками, либо частными застройщиками.

Для создания ТСЖ достаточно двух человек, однако на практике это практически невозможно. Для создания ТСЖ необходимо более половины голосов всех собственников. Голоса распределяются по размеру собственности, то есть чем больше жилая площадь, тем больше голосов на собрании. Поэтому сложно представить ситуацию, когда у двух человек в многоквартирном доме было больше места, чем у всех остальных жильцов. Другое дело, что территория тоже может быть муниципальной, неприватизированной. В этом случае, независимо от того, кто проживает в квартире, вместо него в собраниях будет принимать участие реальный собственник — орган местного самоуправления.

Следует помнить, что в соответствии со ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации в многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ. Это значит, что соседям очень важно договориться между собой о дальнейшем содержании совместной собственности, что в будущем избавит от проблем завышения тарифов ЖКХ и других правонарушений в этой сфере.Как правило, вопрос о создании товарищества собственников жилья начинается с коллективного обсуждения этого вопроса и выбора инициативной группы, которая готовит опросные бюллетени и извещения всех жителей многоквартирного дома. Кроме того, при подготовке к общему собранию члены могут обсудить вопросы заочного голосования по заранее предоставленным формам.

Специалисты Юридического центра оказывают полный комплекс услуг по регистрации ТСЖ и жилищных кооперативов. В рамках заключенного договора наши клиенты получают квалифицированную юридическую консультацию по вопросам, связанным с созданием данных форм некоммерческих организаций … Полный комплект документов, необходимых для создания ТСЖ или жилищно-строительного кооператива, включает:

• Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании юридически установленной формы
• Протокол общего собрания членов ТСЖ, жилищный кооператив
• Протокол об избрании правления и председателя ТСЖ, жилищного кооператива (эти два пункта могут быть объединены в один протокол)
• Устав ТСЖ, ЖК

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ:

Обязательно ли регистрировать ТСЖ и в какой госорган обращаться?

Решение о необходимости создания товарищества собственников жилья относится к волеизъявлению самих собственников нежилых помещений.Если большинство принимает решение об открытии ТСЖ, обязательно необходимо провести государственную регистрацию товарищества в территориальных налоговых органах. До момента официальной государственной регистрации и внесения ТСЖ в единый государственный реестр товарищество считается несостоявшимся. Соответственно, любая деятельность граждан в рамках незарегистрированного ТСЖ будет считаться незаконной.

Законопроект, подготовленный Минстроем, может привести к переделу рынка управления жильем.Поправки упраздняют жилищные кооперативы для уже построенных домов и упрощают ликвидацию жилищных товариществ. При этом муниципальные власти имеют возможность самостоятельно назначать управляющие компании для домов, оставшихся без управления. Эксперты опасаются, что в результате ряд домов попадет под контроль УК, аффилированного с местными властями.

Минстрой и ЖКХ России подготовил ряд поправок в Жилищный кодекс (Жилищный кодекс; текст есть в распоряжении Газеты.Ru), которые могут существенно изменить рынок управления жилой недвижимостью. В частности, значительно ужесточается ответственность ТСЖ. Часть 6 статьи 20 ЖК дополнена положением о том, что органы жилищной инспекции обязаны обращаться в суд с требованием о ликвидации товариществ собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), если выявленных нарушений не было. устраняется в течение месяца.

Как пояснили в Минстрой, речь идет о нарушениях требований к уставу ТСЖ или порядка создания ТСЖ.

Сегодня органы жилищной инспекции уже имеют право обращаться в суд, но поправки делают такие обращения обязательными. Как отмечают эксперты, инспекторы редко прибегают к своему праву ликвидировать ТСЖ.

«Пока что практика сложилась неоднозначно. Некоторые организации жилищного надзора после выявления нарушений дали инструкции, но не предприняли никаких дальнейших действий. Нередко претензии подавали сами арендаторы, по жалобам которых проводилась проверка », — говорит Александр Козлов, руководитель проекта« Школа грамотного потребителя ».

По его мнению, хотя ужесточение контроля за деятельностью ТСЖ оправдано, месячный период с момента выявления нарушения до требования о ликвидации в некоторых случаях может быть крайне небольшим.

«Многие процедурные вопросы, необходимые для устранения нарушений, такие как организация повторного собрания, часто занимают больше месяца. Такая норма может привести к массовым зачисткам товариществ собственников жилья », — говорит Козлов.

В свою очередь в пресс-службе Минстроя отметили, что «установленный срок достаточен для устранения нарушений.»

Жилой кооператив будет упразднен после последнего взноса

Кроме того, поправки предусматривают ликвидацию жилищных кооперативов, которые должны быть распущены в течение трех месяцев после внесения последнего платежа за жилье. После этого арендаторы должны создать ТСЖ Между тем, как отмечает начальник отдела правового обеспечения НП «Жилищно-коммунальное хозяйство« Контроль »Валерий Новиков, сегодня довольно заметное количество домов управляется через жилищный кооператив.

«Многие жилищные кооперативы давно участвуют в управлении домами и хорошо справляются со своими обязанностями», — говорит юрист.

Сами представители жилищных кооперативов также не согласны с возможной ликвидацией кооперативов.

«Сотрудничаем более шестидесяти лет. Сейчас у управления восемь корпусов по разным адресам, система управления зданием уже отлажена. Все полностью прозрачно, если доска вам не подходит, можете переизбрать.

Если жилищный кооператив упразднен, то жильцам это точно не выгодно, — говорит Евдокия Гостеева, заместитель председателя Коллегии работников АН СССР.

Как она отметила, в случае упразднения , жилищный кооператив в лучшем случае будет разделен на несколько разных ТСЖ, каждому из которых придется искать новую управляющую компанию.

«При этом предполагается, что ТСЖ легко будет зарегистрировать как юридическое лицо, оно не обязательно, уже много сообщений о том, с какими проблемами это связано.А арендаторы вряд ли проявят достаточную активность, чтобы собраться и организовать жилищный кооператив. Сейчас на собраниях можно видеть только женщин пенсионного возраста », — говорит Гостеева.

По ее мнению, все это запускается для того, чтобы передать дома в управление новым управляющим компаниям.

Аналогичного мнения придерживаются некоторые эксперты, обращая внимание на следующий параграф поправок, который дает право органам местного самоуправления самим назначать управляющие компании. Речь идет о дополнении статьи 161 частью 17.

«Данная норма определяет порядок управления многоквартирными домами в период, когда управляющая организация по каким-либо причинам не определена (например, ликвидировано ТСЖ, сами собственники. не выбирали управляющую организацию, и объявленный муниципалитетом конкурс не состоялся). На период до тех пор, пока собственники не выберут метод управления или управляющую организацию или пока не будет проведен тендер для обеспечения надлежащего управления домом, муниципалитет имеет право «назначить» лицензированную управляющую организацию для управления этим домом », — Объяснение конструкции.

В пояснительной записке законопроект относится только к домам, требующим ремонта, поэтому УК не берет их в управление, опасаясь лишних затрат. Однако ликвидация жилищных кооперативов и ужесточение надзора за товариществами собственников жилья говорят о том, что количество бесхозных домов, которыми довольно выгодно управлять, может значительно увеличиться.

Не секрет, что большинство жителей довольно пассивны и не ходят на собрания дома. В такой ситуации собрать кворум и утвердить новое ТСЖ будет невозможно.

«В этом случае планируется проведение открытого конкурса на управление домом.

Но здесь прослеживается интерес со стороны местных властей, которые могут саботировать конкуренцию, после чего получают возможность сами назначить управляющую компанию.

Не могу сказать, что это примет массовый характер, но есть коррупционная составляющая, на которую следует обратить внимание », — предупреждает юрист.

Еще один опасный момент — изменение системы подсчета голосов на собраниях собственников жилья.Если теперь голоса определяются количеством квадратных метров в собственности (1 квадратный метр равен одному голосу), то новое правило предполагает, что каждый домовладелец получает один голос. На первый взгляд, это достаточно справедливое предложение, но здесь есть подводные камни.

Одна квартира может находиться в долевой собственности, тогда каждый из совладельцев будет иметь право голоса. Сюда входит возможность манипулирования на собраниях — организуется несколько «резиновых квартир», владельцы которых уже могут составлять большинство на собрании и проталкивать необходимые решения, — указывает на риски Новиков.

Проблемы управления многоквартирными домами

Сегодня хорошего места, ухоженных квартир, привлекательных мест общего пользования и необходимых удобств уже недостаточно для поддержания высокого уровня заполняемости и повышения стоимости многоквартирного дома. Напротив, успех в инвестировании в коммерческую недвижимость часто может зависеть от умного управления недвижимостью, которое может гарантировать, что кажущиеся прибыльными вложения не превратятся вместо этого в ошибку отрицательного денежного потока.

Для предоставления расширенных услуг по управлению недвижимостью нашим многосемейным клиентам мы объединили усилия с компанией Carassone Property Management of New York, чтобы сформировать компанию Northeast Carassone Management, Inc. С офисами в Хартфорде, штат Коннектикут, и Фишкилле, штат Нью-Йорк, объединенная команда Northeast Carassone обладает значительным опытом в управлении и эксплуатации многоквартирных домов в Центральном и Юго-Западном Коннектикуте, округе Вестчестер (штат Нью-Йорк) и Нижней долине Гудзона. Наши менеджеры по недвижимости и аренде имеют многолетний опыт работы с крупными инвесторами в квартиры, а также с региональными владельцами и операторами, а также обладают ресурсами, чтобы предложить высококачественное управление и обслуживание инвестиционных активов недвижимости.

Инвесторы должны принять решение, нанимать ли стороннюю компанию по управлению недвижимостью или самостоятельно управлять недвижимостью. Однако грамотное управление недвижимостью — задача не из легких. Это решение должно учитывать размер собственности, личные интересы инвестора, навыки тайм-менеджмента и то, как он ценит свое время.

Небольшая инвестиционная недвижимость, состоящая из пяти или менее единиц, часто может управляться инвестором, который умеет, любит работать напрямую с арендаторами и имеет время для выполнения этой управленческой роли; Нельзя отрицать, что управление недвижимостью — это работа, требующая обязательств и определенных навыков. Однако, поскольку стоимость найма профессионального управляющего недвижимостью не может быть распределена на достаточно большое количество единиц, инвестор может заплатить гораздо более высокую цену за единицу, чем за более крупное здание, где может быть реализована экономия на масштабе. Кроме того, меньшие по размеру здания требуют меньше проблем с арендаторами и меньше обязанностей по обслуживанию.

С другой стороны, инвестор с более крупной недвижимостью или желающий продолжить формирование портфеля и более заинтересованный в изучении потенциальных активов, с большей вероятностью будет заинтересован в найме внешней управляющей компании.Еще одно соображение — расположение инвестиционной собственности. Если инвестиционный портфель обычно расположен в определенной области, но имеет один или два объекта недвижимости в других местах, возможно, имеет смысл передать управление этими объектами по контракту, потому что время в пути, затрачиваемое на наблюдение за зданиями, может не окупаться.

Максимизация стоимости
Как это часто бывает, CCIM отлично справилась с этими проблемами в своей статье «Увеличение стоимости квартиры с помощью стратегического управления».Стремясь максимизировать стоимость многоквартирной собственности, управляющая компания должна сосредоточить внимание на:
• Эффективном валовом доходе («EGI») за счет поддержания высокой заполняемости при выводе арендной платы на рынок
• Дисциплинированные операционные расходы со строгим расчетом заработной платы и контрактными услугами
• Рост чистой операционной прибыли (NOI) за счет эффективного и ориентированного на рынок управления недвижимостью

Основы многоквартирной собственности сильно отличаются от основ другой коммерческой недвижимости. Например, на рынках без контроля арендной платы аренда квартир обычно составляет 12 месяцев, и арендная плата повышается настолько часто и настолько, насколько это позволяет рынок.Кроме того, практически отсутствуют надбавки за улучшение жилищных условий; единицы сдаются в аренду «как есть» — чистые, с ковровым покрытием, свежеокрашенные и готовые к немедленному заселению.

Аренда квартир — это относительно простой процесс, без посредников, сложных условий и переговоров. Если потенциальный арендатор уйдет, скорее всего, другого не будет.

Однако квартирная недвижимость включает большое количество индивидуальных домохозяйств, а годовой оборот обычно составляет от 50% до 75% или даже выше.В результате аренда — это непрерывный процесс, и обеспечение отличного обслуживания клиентов имеет решающее значение для обеспечения продления. С точки зрения инвестиций важна скорость — чем быстрее сдаются квартиры, тем выше денежный поток от собственности. Сам по себе этот процесс может исчерпать любое дополнительное время, которое инвестор имеет для управления или создания портфеля, независимо от размера собственности.

Имея офисы в Нью-Йорке, Коннектикуте и Массачусетсе, наши команды по инвестиционным продажам и менеджеры по недвижимости имеют хорошие возможности для поддержки инвесторов, ищущих коммерческую недвижимость на северо-восточном рынке. Если вы являетесь владельцем недвижимости или инвестором в среднем сегменте рынка и хотите обсудить, как мы можем помочь вам в достижении ваших инвестиционных целей или более эффективном управлении своей недвижимостью, позвоните нам.

Цж пошаговая инструкция. Порядок создания многоквартирного дома

Закон дает право лицам, владеющим жилыми помещениями, определять для себя, как они будут распоряжаться своим домашним имуществом .

Одним из методов управления является организация собственников жилья — ТСЖ.

Это организация, которая не ведет бизнес , то есть не получает от этого прибыли. Она заботится только о том, чтобы в доме был порядок. Вопросы по содержанию дома решает самостоятельно.

Для этого он либо привлекает организации извне, либо выполняет свои задачи самостоятельно. Ассоциация, как юридическое лицо, имеет свой банковский счет и имеет право нанимать персонал для выполнения уставных задач.

Основной учредительный документ.

Деятельность товарищества должна соответствовать поставленным в его уставе задачам, то есть ведению домашнего хозяйства. Другая работа не допускается.

Кому разрешено?

Товарищество создается только собственниками жилья. Основанием, а также условием создания является наличие в многоквартирном доме арендаторов-собственников и решение их общего собрания.

Но для того, чтобы он имел юридическую силу, нужно для более чем 50% голосов, присутствующих на собрании.Также необходимо, чтобы в голосовании участвовало не менее пятидесяти процентов от списка собственников жилых помещений.

То есть, например, из 100 арендаторов-собственников жилых помещений на собрании должно быть 50 +1 человек.

Только в этом случае создание товарищества будет юридическим .

Итак, только человек, у которого есть недвижимость в доме, может создать его, ликвидировать и т.д.

Но среди арендаторов может быть арендаторов . .. Как обстоят дела с этими гражданами? Для арендатора членом может быть мэрия или ее представитель УК, как собственник жилого помещения.

С несовершеннолетними труднее. С одной стороны, такой гражданин может владеть недвижимостью, с другой — не полностью дееспособен, до 18 лет.

А его представитель, опекун или родители, не имеющие собственности в этом доме, не могут вступить в товарищество ни сами, ни за своего подопечного. Этот юридический инцидент, произошедший с года по сей день, не разрешен законом.

Этапы

Открытие любой организации включает два периода:

• организационный;
• прописка.

Начнем с первого этапа организации. Включает:

• подготовительный этап;
• проводит собрание.

Подготовка должна начаться с создания инициативной группы и изучения законодательной базы.

То есть ознакомиться с тем, какие законодательные акты регулируют деятельность товарищества, требования к нему, направления его деятельности, порядок создания, ликвидации, реорганизации.

В инициативную группу желательно включить людей , которые имеют опыт управления, а также в юридических и финансовых вопросах, конечно, они должны пользоваться доверием арендаторов.

Кстати, инициатором могут быть не арендаторы, а например, домоуправление или мэрия.

Тогда начинаем сами подготовку к встрече .

Действия следующие:

1. Группа проводит собеседование с собственниками, объясняет им, почему создается ТСЖ и его необходимость.
2. К собранию готовятся документы, бюллетени, извещения.
3. Дата и место собрания определены и назначены.
4. Уведомления о собраниях отправляются владельцам. Они передаются под расписку лично или по почте с уведомлением о вручении адресату.
5. Подготовительные документы.

Извещение — приглашение на собрание. Он содержит следующую информацию:

1. Цель собрания.
2. Место хранения.
3. Данные владельца.
4. Контактные телефоны и другие контакты, по которым можно получить информацию по интересующим вопросам, связанным с встречей.

Бюллетень — документ, предназначенный для голосования. Он содержит полную информацию о собственнике, включая общую площадь его жилья, правоустанавливающие документы.

Кроме того — повестка … Собственник должен ответить на каждый вопрос (письменно). Есть два варианта ответа: за или против.

Владельцы извещаются за 10 дней до собрания.

Узнайте об обязанностях менеджера.

Коллекция

Хозяева должны приехать к нему с паспортом и документами на жилище. Для этих документов необходимо подготовить фотокопии.

Сначала избирают председателя собрания и секретаря … Затем объявляется повестка дня, после чего проводится обсуждение каждого вопроса проекта ТСЖ.

В случае положительного решения утверждается устав ТСЖ, затем избирается его правление.Его председатель может быть избран собранием или правлением на своем заседании. Состав комиссий утверждается отдельно. Их должно быть два: аудиторский и бухгалтерский .

Как провести встречу определяется в ЖК, ст. На этом, собственно, заканчивается организационный период и начинается следующий.

регистрация

Как? Это юридическое действие , осуществленное председателем … Он может поручить своему уполномоченному представителю зарегистрировать организацию, выдав ему нотариально заверенную доверенность.

Товарищество зарегистрировано в налоговой службе. При регистрации представитель должен предоставить пакет документов (о них ниже) и паспорт. Кроме того, необходимо предоставить их копии, заверенные нотариально.

Подпадает под регистрацию Оплачивает взнос … Его размер составляет 4000 руб.

После завершения регистрации открывается расчетный счет. Его открывают председатель и комиссия мэрии. При открытии необходимо отправить письменное уведомление в мэрию.

В регистрирующий орган подаются документы :

Об этом читайте на нашем сайте.

Стоимость и сроки

Выше мы уже говорили, что к оригиналам документов прилагаются нотариально заверенные копии. То есть помимо пошлины вам придется заплатить стоимости нотариальных услуг .

Сколько, точно сказать невозможно, так как цена зависит от региона страны. Кроме того, вам еще нужно заказывать рассылки, уведомления, и у них тоже есть цена.

Возможны другие расходы … Например, почтовые расходы и тому подобное. Поэтому заранее спланировать затраты на создание сложно, а то и невозможно.

Регистрация осуществляется в течение 7 дней после приема документов в налоговой службе. Товарищество внесено как юридическое лицо в единый реестр (ЕГРЮЛ) и выдано свидетельство о государственной регистрации .

Нюансы

Могут отказать в том случае, если поданы не все документы, не все, а также подписи заявителя нотариально заверены.

Отказ возможен в случае несоблюдения требований закона , которые предъявляются таким организациям, когда информация, представленная в документах, искажена или не соответствует действительности. Бывают грубые ошибки, помарки, потертости. Комиссия не уплачена.

Заявление о регистрации отправляется в подразделение налоговой службы, которое занимается регистрацией. В противном случае все придется начинать заново, включая нотариальные сборы и сборы.

Сложности создания партнерства заключаются в основном в оформлении необходимых документов, а — в технических .

Необходимо оформить их в соответствии с требованиями к заполнению.

Например, форма P11001 заполняется печатными буквами, все листы должны быть прошиты, пронумерованы, подписаны личной подписью заявителя и нотариально заверены. И таких нюансов очень много, начиная с регистрации и заканчивая органом, который занимается регистрацией.

Поэтому, создавая товарищество, лучше сразу, даже на подготовительный период, привлечь в помощь квалифицированного юриста , который будет сопровождать всю процедуру открытия ТСЖ.Это дополнительные расходы, но они экономят время и нервы.

А вот в новостройке товарищество лучше создавать сразу, как только дом сдан в эксплуатацию и жильцы оформят право собственности на жилье.

Дело в том, что девелопер передает дом первому лицу, подавшему заявку на его приемку. С момента сдачи дома до окончания объявленного конкурса и выбора управляющей компании здание находится в ведении застройщика, который управляет им.

Выгода для арендаторов здесь заключается в том, что, приняв в товарищество собственников жилья дом непосредственно от строителей, можно сразу решить все спорные вопросы и устранить недостатки.

В этом случае для обслуживания дома можно привлечь девелопера … И это, наверное, лучший вариант, потому что кто лучше его знает объект, который построил.

Можно ли создать одноранговую ассоциацию на нескольких домах? Закон допускает такую ​​возможность. Несколько домов могут образовать товарищество.

Единственный нюанс — они должны граничить территории друг с другом … Такое объединение можно создать либо, как говорится, с нуля, либо путем объединения ранее существовавших партнерств.

Протокол встречи

Содержит следующую информацию:

Протокол приложений — список участников, а также бюллетени и уведомления. У последних должно быть доказательство того, что они были доставлены адресату.

Протокол необходим для документального подтверждения решения и регистрации партнерских отношений с государственными органами.

Сегодня дружеское объединение, наверное, самая эффективная форма управления, так как вопросы, связанные с содержанием дома, решаются им самостоятельно. А это, видите ли, большое преимущество.

Пошаговые инструкции в этом видео:

Если вы обнаружили ошибку, выберите фрагмент текста и нажмите Ctrl + Enter .

Основным преимуществом ТСЖ является то, что есть возможность регулировать расходы собственников на эксплуатацию общего имущества, домов и населенных пунктов.

Кроме того, согласно Закону о ТСЖ имеет право вести хозяйственную деятельность в рамках Устава. Однако для того, чтобы сдать в аренду подвалы, чердаки и мансардные помещения, необходимо предварительно пройти процедуру межевания. Это имеет смысл, поскольку вся прибыль, получаемая от бизнеса, идет на пользу жителям и их семьям.

Что для этого потребуется: пошаговая инструкция

Для создания ТСЖ необходимо выполнение ряда условий.

Сначала необходимо набрать необходимое количество жильцов, согласных для обучения товариществу собственников жилья.

Во-вторых, на собрании арендаторов утвердить Устав … В-третьих, необходимо зарегистрировать ТСЖ и зарегистрировать как субъект правоотношений. Регистрационная форма — это товарищество, права и обязанности которого прописаны в законодательстве Российской Федерации.

Организация инициативной группы жителей

Для организации группы не нужно созывать собрание. Членами группы могут быть резиденты, уважаемые и обладающие знаниями в таких областях, как бухгалтерский учет, право, бизнес.

Проведение собрания

Решение о создании ТСЖ принимается простым большинством голосов , и на собрании должно быть не менее двух арендаторов.

Перед собранием, согласно закону, уведомить всех жителей , составив письменное уведомление. Инициативная группа должна организовать доставку уведомлений за 10 дней до мероприятия.

Имеют право голоса только взрослые … У пришедших на собрание должны быть на руках нотариальных акта , его копия, паспорт … Если человек не может явиться лично, он может передать свое право по доверенности любому арендатору. Такая доверенность составляется от руки, то есть простым письмом.

Количество собственников можно узнать в паспортном столе по месту нахождения дома, где оформлено ТСЖ.Желательно отправить извещения по почте и сохранить все квитанции , а также приложить свидетельства о праве собственности на жилье к квитанциям.

Порядок ведения общего собрания регулируется ст. 146 ЖК РФ. Для начала нужно составить план встречи, выделив главный и отправной пункт повестки дня — создание товарищества собственников жилья. Далее встреча проходит следующим образом.

Для присутствующих на собрании бюллетеня голосовать «за» или «против» ТСЖ.

Голос каждого собственника пропорционален его доле в общей площади находящихся в собственности жилых помещений. Если менее 50% проголосовавших «за» объявляется несостоявшимся … Повторное собрание и голосование возможно только через 30 дней.

Завещание домовладельца вступить в ТСЖ должно быть оформлено заявление в противном случае, даже если он проголосует «за», он не станет членом товарищества. Это важное требование закона прописано в ст.143 ЖК-дисплей. Заставить арендатора вступить в ТСЖ никто не имеет права .

Устав

После формирования ТСЖ следует выбрать председателя и правления , которые являются исполнительным органом товарищества. Затем необходимо составить и утвердить Устав, на основании которого товарищество будет осуществлять хозяйственную и иную деятельность.

Существует типовой устав ТСЖ , который можно найти в Интернете на сайтах, информирующих пользователей о порядке создания товарищества и необходимой документации.

По итогам собрания по созданию товарищества собственников жилья оформить протокол , нотариально заверенный протокол .

Протокол заседания инициативной группы ведется, где фиксируются замечания участников и окончательное решение.

Регистрация в форме юридического лица

Документы для регистрации ТСЖ в налоговые органы подает председатель .

Необходимые документы : паспорт, нотариально заверенная копия устава, оплаченная квитанция госпошлины в соответствии со ст.333 Налогового кодекса.

Банк должен выпустить расчетный счет и перевести на его баланс дом вновь образованного партнерства.

Перенос на баланс осуществляется при участии комиссии от представителей местной Администрации. Письменное уведомление об открытии счета направляется в местную администрацию Управление хозяйством .

Заключительный этап

После регистрации в качестве юридического лица многоквартирный дом передается по акту приема-передачи в управление товарищества . .. При этом вся техническая документация на дом передана в соответствии со стандартами технической эксплуатации жилого фонда.

После этого ТСЖ имеет право заключать договоры на поставку коммунальных услуг, осуществлять иные финансово-хозяйственные операции.

При организации ТСЖ необходимо знать следующее:

• в одном многоквартирном доме может быть организовано только одно ТСЖ;
• также, товарищество может быть создано путем объединения ряда многоквартирных домов, собственниками помещений в которых являются не менее двух арендаторов, с земельными участками, расположенными на одном участке, прилегающем к домам, разными прилегающими участками, с общим инженерно-техническая инфраструктура;
• ТСЖ может быть организовано путем объединения нескольких смежных жилых домов, предназначенных для одной семьи, загородных домов с участком или без него, со строительными объектами и сетями инженерной инфраструктуры.

Взыскание может осуществляться как по очной, так и заочной форме.

Затем арендаторы заполняют формы решений и передают их инициативной группе, которая проводит дальнейшую работу.

Результаты вывешиваются на информационное табло дома. Эта форма голосования используется, когда невозможно собрать большинство жителей или нет кворума для голосования.

Результат

В результате опыта многих арендаторов, решившихся на создание ТСЖ, можно выделить несомненных достоинства и недостатков партнерских отношений.

Минусы

Недостаток больше высокие эксплуатационные расходы … Это связано с тем, что участники ТСЖ могут захотеть еще улучшить, например, детскую площадку. В целом стоимость подачи воды, газа, электричества и других коммунальных услуг в регионе не сильно различается, поскольку цены регулируются рынком и государством.

Также недостатком может быть недоразумение и разногласия между членами ТСЖ и жильцов, что влечет за собой проведение разъяснительной работы.Некоторые арендаторы вовремя не оплачивают счета за коммунальные услуги, и бремя выплаты долга ложится на добросовестных членов ТСЖ. Партнерство рассчитано на разрешение спорных ситуаций, призыв арендаторов к порядку.

А главный недостаток — несовершенный правовой механизм взаимодействия ТСЖ и госорганы. Для льготных категорий жильцов государство должно перечислять средства ТСЖ, но на практике бывают перебои.

плюсы

ТСЖ имеет левереджа на политику Управляющей компании.

Если, например, цены на услуги по техническому обслуживанию высоки или вы не удовлетворены качеством услуги, вы можете пересмотреть договор с другой организацией.

Важно то, что люди, не являющиеся участниками партнерства, еще должны согласиться с его решениями. Они могут не платить взносы, но должны учитывать плату за улучшение сайта и аналогичные расходы.

Коммерческая деятельность товарищества помогает снизить затраты собственников … Грамотное управление ТСЖ с использованием его резервов способствует накоплению денежных средств. Например, на наружных стенах многоквартирного дома можно разместить рекламу, что принесет дополнительный доход.

В многоквартирном доме, где есть собственник и порядок, прилегающая территория лучше обустроена, чем в доме без контроля. В этом легко убедиться, зайдя на участок возле дома, в котором работает ТСЖ. Широкие дорожки, ухоженные газоны и чистые песочницы — очевидные и привлекающие внимание детали.В подъезде тоже все чисто и ухожено: исправный лифт с зеркалом, консьерж, стены без надписей. Очень важно, что неотделимые улучшения дома значительно увеличивают рыночную стоимость квартир.

Самым весомым плюсом ТСЖ является выбор , когда из ряда эксплуатирующих организаций выбирается самая добросовестная.

Не стоит ориентироваться на очень низкие цены на сервисные услуги, потому что скупой платит дважды. Оптимально выбирать строительную компанию со средними ценами на услуги, интересуясь ее опытом и отзывами клиентов.

Если качество работы DES не устраивает ТСЖ, оно может самостоятельно перезаключить контракты с подрядчиками, в результате чего партнерство образует собственную эксплуатирующую организацию с надежными подрядчиками. Это позволит товариществу заключать собственные контракты с целью увеличения дохода.

Управлять общим имуществом можно вместе с другими жильцами.Эта форма называется товариществом собственников жилья. Как открыть ТСЖ прописано в законодательстве.

Уважаемые читатели! В статье рассказывается о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решит вашу проблему — обратитесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ 24/7 И БЕЗ ДНЕЙ .

Быстро и БЕСПЛАТНО !

Владельцы квартир должны организовать управление домом.Для начала нужно определиться, сколько домов будет включено в товарищество. Допустимо управлять не только 1 домом, но и целым жилым комплексом. Кроме того, в структуру товарищества могут быть включены гаражи и земельные участки.

Обязательным условием является информирование всех владельцев. Этим вопросом занимается инициативная группа.

Помимо указанных нормативных правовых актов, следует опираться на:

• п.9 ст.148;
• ч. 2 ст. 147;
• ч. 5 арт. 147;
• ч. 6 арт. 146;
• ч. 8 арт. 156;
• арт. 152 ч. 3;
• ч. 3 ст. 151;
• ч. 1 ст. 149;
• ч. 2 ст. 137.

Регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с 129 Федеральным законом. Обязательно наличие собственного товарищества.

Как открыть ТСЖ?

Открытие ТСЖ — вопрос, регулируемый законодательством Российской Федерации.

Но при создании следует учитывать:

• как будут регулироваться выплаты работникам;
• , который будет заниматься налоговыми спорами;
• , кто будет отвечать за документооборот;
• как оповестить жителей митингов.

Создание ТСЖ возможно только при согласии половины жителей дома. Каждый вправе отказаться от участия в партнерстве. Но обязанность выполнять назначения после собраний остается, а право голоса — нет.

В многоквартирном доме

Согласно закону, многоквартирный дом — это строение, состоящее из нескольких жилых помещений. Даже если в доме всего 2 хозяина, он все равно подойдет под это описание.

В многоквартирном доме собственники могут создать ТСЖ, но этот шаг будет оправдан в следующих случаях:

• если есть места общего пользования — их можно сдавать, продавать и т. Д.
• , если в доме не менее 150 квартир;
• коммуникации, кровля и другие масштабные конструкции в замене не нуждаются.

Чем больше свободной общей площади под застройку, тем выше доход ТСЖ. Удобно, если дом расположен на проезжей части — можно арендовать участок под установку рекламных баннеров. Таким образом, собственники будут меньше тратить на нужды товарищества.

При небольшом количестве квартир в доме для нужд ТСЖ, ремонтные работы, благоустройство территории будут стоить очень дорого. Чем крупнее товарищество домовладельцев, тем ниже стоимость каждого.

Что касается коммуникаций, крыш и других конструкций, то все это требует больших затрат на ремонт. А его замена обойдется еще дороже. Поэтому товарищество собственников жилья в старом доме лучше не создавать. В противном случае все финансовые проблемы лягут на плечи арендаторов.

Государство помогает в этом вопросе, но приходится стоять в очереди и не всегда можно полностью рассчитаться при финансовой поддержке.

Пошаговая инструкция

Как открыть ТСЖ — пошаговая инструкция:

1. Опрос жителей.Согласных должно быть не менее 50%.
2. Собрать арендаторов и утвердить устав.

Вам нужно будет выбрать инициативную группу. Будет хорошо, если это будут люди, разбирающиеся в юриспруденции, бухгалтерском учете и предпринимательстве. Это позволит сэкономить на оплате услуг специалистов.

Создавать ТСЖ или нет, решают сами собственники путем голосования. В одном собрании должно быть не менее 2 человек. Обязательно оповестите всех о предстоящем мероприятии. Это должно быть сделано в письменной форме за 10 дней до назначенной даты.Право голоса имеют только совершеннолетние граждане. Приехавшие на встречу должны иметь при себе паспорта, свидетельства о собственности (оригинал + копия).

В случае, если лицо не может лично присутствовать на голосовании, это может сделать доверенное лицо. Причем доверенность не требуется нотариально заверять. Достаточно письменного заявления.

Голосовать должны все присутствующие на собрании. Решение объявляется по результатам подсчета голосов. Обязательным условием является то, что регистрацию желания вступить в ТСЖ должен осуществлять.Это должен делать каждый хозяин.

Далее решается вопрос о выборе председателя и создании Устава. По результатам составляется протокол, который заверяется нотариально. Последний шаг — регистрация в качестве юридического лица. Этим занимается председатель, предоставляя необходимые документы в налоговую.

Какие нужны документы?

Для регистрации ТСЖ необходимо:

• паспорт;
• копия, заверенная нотариально;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Необходимо выбрать банк и зарегистрировать в нем расчетный счет. Затем новое товарищество нужно перевести на баланс. Для этого потребуется участие комиссии, в которую войдут представители администрации. Когда р / с готов и партнерство переходит к нему, необходимо письменно уведомить об этом администрацию.

Передача дома в новое правление осуществляется на основании акта. Вся техническая документация должна быть в товариществе.

Достоинства и недостатки

Если жилье на борту ТСЖ, то это имеет ряд преимуществ:

• вся деятельность находится под контролем самих жителей;
• решения приняты совместно;
• все одинаково заинтересованы в решении проблем;

На общем собрании решено

• финансовых вопроса;
• ТСЖ могут самостоятельно выбирать поставщиков коммунальных услуг;
• Вы можете сдавать или продавать недвижимость.

На один многоквартирный дом товарищество собственников жилья создается только в одном экземпляре. Это решение выносится на отдельном заседании. Принимается только в том случае, если проголосовало более 50 процентов принявших участие в голосовании.

Цели создания товарищества собственников жилья. Что это?

Проще говоря, это объединение собственников жилья в многоквартирном доме. Жилищный кодекс определяет как некоммерческую организацию … Она создана в соответствии с рамками, установленными действующим законодательством.

В последнее время часто возникает вопрос о негативных последствиях для жителей, которые выбирают именно такой способ управления своим имуществом. Но этого не происходит из-за самого существования организации. Проблема в неправильной процедуре создания. Иногда они создаются не для того, чтобы облегчить жизнь жителям, а для того, чтобы открыть доступ к финансовым ресурсам, дополнительным полномочиям для определенных лиц.

Отрицательные последствия проявляются далеко не везде.Главное, заранее учесть все возможные особенности этого процесса.

Возможные способы управления домом описаны в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. А статья 44 обязывает собственников проводить общие собрания, если нужно принять действительно важное решение.

Деятельность ТСЖ также посвящена статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации. В целом, статей, составляющих нормативную базу для данной сферы деятельности, очень много:

1. Пункт 9 статьи 148.
2. Часть 2 статьи 147.
3. Часть 5 статьи 147
4. Часть 6 статьи 146.
5. Часть 8 статьи 156
6. Статья 152, часть 3.
7. Часть 3 статьи 151.
8. Часть 1 статьи 149.
9. Часть 2 статьи 137.

Начальные шаги

ТСЖ организованы как в одном многоквартирном доме, так и сразу в нескольких. Или на, которые объединены одной общей территорией.

Есть несколько осложнений, связанных с определенными факторами:

• Как регулировать юридические и финансовые вопросы?
• Кто и как сдает налоговую отчетность?
• делопроизводство.
• Как организовать общие собрания?
• Голосование.
• Процедура создания товарищества собственников жилья требует строгого соблюдения действующего законодательства.
• Как получить информацию от владельцев жилой недвижимости?

Деятельность ТСЖ основывается только на правовых аспектах, указанных в Жилищном кодексе. Чтобы организация была легальной, к должны присоединиться собственники не менее 50 процентов общей площади дома … Каждый арендатор имеет право отказаться от вступления в ТСЖ. Но даже в этом случае есть обязанность выполнять указания после общих собраний. Но таким жителям не разрешается голосовать.

Обязательно создание инициативной группы из числа жителей квартир, минимум 5 человек … Для принятия устава формируется первое общее собрание. А для подготовки подготовительной документации инициативная группа отправляет заявку в мэрию.

Общее собрание

Инициативные группы берут на себя основную часть обязанностей, связанных с делами Партнерства. На подготовительном этапе он уже частично сформирован. Именно представители инициативной группы составляют повестку дня и рассылают приглашения, и именно они ответственны за разработку будущей Хартии. И для формирования образцовых протоколов на каждое из заседаний. Наконец, эта же группа отвечает за создание форм для голосования.

Встреча проводится для обсуждения любого важного вопроса. На нем каждому арендатору рассказывают о необходимости создания ТСЖ, объясняют, в чем преимущества этой формы партнерства.

Иногда голосование бывает заочным. Каждому арендатору дается время на принятие решения. Главное, заранее предусмотреть в уставе возможность проведения заочного голосования. Для каждого члена сообщества готовится отдельная форма для голосования. Или по каждому вопросу повестки дня. В каждой форме должно быть три варианта: воздержаться, за или против.

Подсчет голосов не должен основываться на том, сколько человек приняло участие. И по общей площади, принадлежащей арендаторам. Например, владельцы недвижимости площадью 70 квадратных метров имеют больше голосов, чем владельцы 30 квадратных метров.

Об утверждении устава

Устав является основным документом, на котором основывается практически вся деятельность ТСЖ. От того, насколько грамотно подготовлен текст этого документа, зависит правильное функционирование самой организации.

Главное требование к чартеру — быть как можно более простым.Он не должен включать элементы, не подтвержденные действующим законодательством. Логично скопировать 6 раздел Жилищного кодекса, по ходу внося изменения.

Тогда не будет двойного толкования правил. В уставе ТСЖ должны быть указаны следующие пункты:

1. Сколько членов в комитете по аудиту?
2. Сколько членов в правлении?
3. Порядок созыва членов ТСЖ.
4. Место нахождения ТСЖ.
5. Название ТСЖ.

Есть только несколько концепций, допускающих некоторые расхождения. Например, вы можете:

• Вы можете по своему усмотрению сформулировать порядок проведения совместных собраний, в которых принимают участие члены ТСЖ и собственники квартир.
• Передать право выбора общему собранию членов ТСЖ. Тогда сам председатель будет меньше зависеть от членов правления. Но больше будет зависеть от всех членов ТСЖ.

Пока идет подготовка и оформление Устава ТСЖ, необходимо провести заседания в обычном режиме по всем важным вопросам:

1. Размер платы за ремонт и обслуживание обсуждается.
2. Для очного, заочного голосования.
3. Переизбрание председателей и членов правления.
4. Использование общего имущества.
5. Землепользование.
6. Реконструкция дома.

Нерешенные налоговые вопросы требуют отдельного бухгалтерского учета. Желательно включить в Устав ТСЖ требование о том, чтобы в сообществе было примерно одинаковое количество представителей от каждого входа.

Устав ТСЖ является документом, обязательным для исполнения всеми членами ТСЖ. Но это не касается собственников жилых помещений.

О процессе регистрации

Любой член правления может подать пакет документов в соответствующий государственный орган для регистрации ТСЖ. За эту процедуру отвечает управление Федеральной налоговой службы. Пакет документов состоит из:

• Квитанция об уплате госпошлины.
• Заявления о регистрации юридического лица. Используется форма 11001.
• Протокол Правления ТСЖ. Все члены правления должны заверить это своими подписями.
• Устава Товарищества. В окончательной редакции утвержден на общем собрании. Подается в двух экземплярах.
• Протокол собрания, оригинал или в виде нотариально заверенной копии.

ФНС обрабатывает запросы максимум за семь дней .

Какие еще процедуры необходимо выполнить?

Акт приема-передачи является основным документом, по которому дом передается в управление ТСЖ.Во время этого процесса должен присутствовать специальный комитет. Обычно в него входят также члены правления ТСЖ, представители муниципального образования. К тексту акта всегда прилагается техническая документация, относящаяся к конкретному зданию. Он должен соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.

При переходе на другая форма правления не должно быть изменений в правах собственников квартир. При передаче дома в управление ТСЖ создаются специальные уведомления.Они направляются в Комитет по управлению имуществом, а также в Администрацию города.

Банковский счет для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.

Бывший держатель баланса дома должен быть уведомлен о случившемся. Предоставляются все необходимые данные.

Заключение договоров

Общее имущество, условия и правила его содержания становятся основными предметами таких договоров. с собственниками, не вошедшими в общество.

Что оговаривается в договоре?

1. Описание объекта под ремонт, обслуживание.
2. Какие работы по ремонту и техобслуживанию проводятся? Как именно?
3. Какова ответственность ТСЖ в случае дефолта?
4. Информация об обязательствах собственника и других расходах на ремонт и техническое обслуживание. Порядок, размер и условия оплаты.

Договор с ТСЖ оформляется в двух экземплярах.Владелец и председатель правления должны поставить на нем свои подписи. Правление товарищества также должно согласиться с этими действиями. Идеальный вариант — когда все домовладельцы вступают в ТСЖ. Но Законодательство не дает права на принудительное заключение договора, если кто-то против. Все убытки несет ТСЖ, если собственники отказываются платить за коммунальные услуги.

Дом также может быть передан в управляющую организацию, которая избирается на общем собрании. В этом случае решением общего собрания утверждается договор управления многоквартирным домом.Задачи управляющей организации дают домовладельцы или члены правления ТСЖ. Каждый год одна сторона отчитывается перед другой о том, как выполняются условия, описанные в контракте.

Управляющая организация также может выбрать способы обслуживания того или иного дома. Для этого вы можете привлечь сотрудников ТСЖ или сторонних работников.

Стоит ли вообще организовывать ТСЖ? Ответ на видео

Видео ниже раскрывает не только организационные аспекты создания ТСЖ, но и мотивационные.Стоит ли браться за это дело, или доверить дом управляющей компании?

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Инвестирование в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами.Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вам вложение.

Плюсы владения жилым комплексом

Эффект масштаба

Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание, которое нужно поддерживать, при этом сохраняя ту же сумму. арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, который вы зарабатываете, гораздо быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одно из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендной недвижимости, — это незанятость и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы убираете ее и повторно выставляете ее в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций.Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирной недвижимостью. Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты находятся на разных почтовых индексах или рынках.Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал. Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам в достижении личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одним из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах является стоимость.Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, а это означает, что стоимость недвижимости для многоквартирного комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке. В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, не менее 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю.Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, придется объединиться в синдикат, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения недвижимости. Чтобы сделать это должным образом, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется.Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости . Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост новостроек снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кто подходит для владения жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий. Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая управление зданием в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала. Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций в многосемейном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все сводится к тому, кем вы являетесь как инвестор, временем, которое у вас есть, чтобы посвятить своим инвестициям, и вашим финансовым целям.